第一章總則

第一條　為規(guī)范本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第三條　本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用，主要包括物業(yè)公共服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費等。

第四條　政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過公開、公、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理。

第六條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質(zhì)量、服務水相適應的原則，按照本市區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)均成本、法定稅費和合理利潤確定。

第七條　物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務內(nèi)容、物業(yè)服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導價的有：

(一)普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)公共服務費;

(二)按照規(guī)劃配置的停車場(車位)的車輛停放費;

(三)裝飾裝修垃圾清運費。

實行市場調(diào)節(jié)價的有：

(一)非住宅物業(yè)的物業(yè)服務費;

(二)別墅(含雙拼、聯(lián)排、疊加)的物業(yè)公共服務費;

(三)業(yè)主大會成立后住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務費;

(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車輛停放費;

(五)物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費。

第二章物業(yè)公共服務收費管理

第八條普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，提供的具有公共性物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

第九條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費實行分等級定價。

市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和物業(yè)服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)本市市區(qū)物業(yè)公共服務均成本、最低工資標準和居民消費價格指數(shù)變動等情況，每二年內(nèi)對物業(yè)服務等級的基準價和浮動幅度進行評審，并根據(jù)評申結(jié)果適時調(diào)整。

第十條住宅開發(fā)建設(shè)單位采用招標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由開發(fā)建設(shè)單位對照《蕪湖市普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務收費等級評分標準》，選擇服務等級，并按照《蕪湖市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務等級收費標準》規(guī)定的對應等級收費標準確定中標(協(xié)議)價格，中標(協(xié)議)價格不得超出政府指導價，作為前期物業(yè)公共服務收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。

物業(yè)服務企業(yè)應當在開發(fā)建設(shè)單位交房前將實際服務內(nèi)容、服務成本及收費標準報市價格主管部門備案，領(lǐng)取《服務價格登記證》。

第十一條　前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認。前期物業(yè)服務合同應當明確物業(yè)公共服務費的計費方式、物業(yè)服務內(nèi)容和等級。

第十二條對市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個收費標準。

第十三條住宅物業(yè)應嚴格按房屋設(shè)計用途使用，依法經(jīng)批準改變用途的且經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)服務收費由雙方約定。

第十四條住宅小區(qū)入住率達50%以上、首批物業(yè)交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業(yè)交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。各區(qū)物業(yè)辦或所在地街道辦事處(公共服務中心)、社區(qū)居委會對符合成立業(yè)主委員會的小區(qū)要給予積極的指導。

業(yè)主委員會成立后的物業(yè)公共服務費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定，需要時可邀請所在地社區(qū)居委會參與協(xié)調(diào)。物業(yè)服務合同簽訂前,業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,充分聽取業(yè)主意見后,再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內(nèi)容如需變更的,業(yè)主委員會應當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。

第十五條物業(yè)公共服務費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用(不包括電梯和二次供水運行維護費用)、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。

第十六條物業(yè)公共服務費中按10%的比例，單列單支，專項用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十七條物業(yè)公共服務費按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)公共服務費。

業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋買賣合同、入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)公共服務費的起始時間。

第十八條　納入物業(yè)管理服務范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務費由開發(fā)建設(shè)單位按省、市物價部門規(guī)定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

依法改變居住用途用于經(jīng)營的住房，物業(yè)公共服務費按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費標準收取。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

物業(yè)公共服務費可以預收，具體由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取;未作約定的，預收期不得超過6個月。