解讀中國樓市崩盤時間表,營改增最新政策的影響

隨著最后4個行業??建筑業?房地產業?金融業?生活服務業告別營業稅,這場涉及千萬戶新納稅人?全年減稅超5000億元的重大改革將對企業和個人稅負影響幾何?記者多方采訪求解答案。

二手房交易優惠移個人賣房要多繳稅嗎

實施方案中,百姓最關注個人賣房是否要多繳稅?目前,我國二手房轉讓需繳納5%的營業稅?

根據新規,增值稅替代營業稅后,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅?而且即便稅率相同,由于增值稅計算方法不同,計稅依據需轉化為不含稅價,實際稅負還會更低?

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,此次二手房交易營改增政策基本可以看作是對現有營業稅政策的移,征稅稅率?年限和范圍等與之前變化不大?總體看對二手房市場影響微乎其微,不會增加交易環節的稅收負擔?

中國國際稅收研究會學術委員汪蔚青算了一筆賬:市民出售購買2年內房屋,如果銷售額總價100萬元,本來需繳納營業稅5萬元?現在按增值稅算,把100萬視作含稅銷售額,那么不含稅銷售額就是:100/(1+0.05)=95.24萬元,即4.76萬元是應繳納增值稅額,相比營業稅少了0.24萬元?

方案也體現了“因城施策”方針,如規定北上廣深一線城市要銷售購買2年以上的非普通住房,需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅?此外,個人出租不含住房的不動產,按5%的征收率計算應納稅額;個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額?

從3%營業稅到11%增值稅建筑企業稅負是否上升

此次納入試點的建筑業營改增,涉及建筑企業年產值16萬億元,從業人員4500萬人,其稅負變化關系房地產開發成本?

改革后,建筑業一般納稅人將從此前繳納3%的營業稅改為11%的增值稅;小規模納稅人則使用3%的增值稅征收率?

安徽省國稅局貨物和勞務稅處調研員江山認為,隨著鋼筋?水泥等建筑成本得到進項抵扣,改革有助于消除重復征稅,但目前建筑業發票管理有待規范?

作為過渡舉措,方案還明確一般納稅人在一些特殊情況下也可選擇3%的簡易征收稅率,如以清包工方式提供的建筑服務;全部或部分設備?材料?動力由工程發包方自行采購的建筑工程等?

他舉例說,一個總造價1000萬元的建筑項目,按營業稅3%計稅,承擔稅負30萬元;實行增值稅后,如果成本800萬元,那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元,按11%的稅率,稅負為22萬元?

“建筑業營改增新政最大亮點是過渡期的安排,充分考慮了當前建筑行業現狀?”安徽省一建筑企業財務部門人員說,短期看個別建筑企業實際稅負可能會不降反增,但長期看有利于規范建筑業市場,倒逼上游企業規范資質?

房地產業迎減稅利好房價會降嗎

實施方案落地,房地產業從此前征收5%的營業稅,改為適用11%的增值稅率?人們關心,買房會因此降價嗎?

專家指出,房企成本主要有三大塊:建筑安裝及配套設施成本?土地出讓成本以及財務成本?成本高低直接影響房價?建筑業和金融業與房地產業一并納入營改增試點,有助于降低蓋房和融資成本?

方案最受關注的,是明確房地產項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額?目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%,一線城市甚至更高?

“土地問題直接影響的就是房價?”中國社科院財經戰略研究院研究員張斌說,土地出讓成本可在銷售額中抵扣,有助于減輕房企稅費負擔?但由于政策剛發布,最終對房價影響幾何要視后期執行和抵扣空間界定等具體情況而定?

在普華永道中國中區公司稅業務主管合伙人李軍看來,方案新增“不動產所含增值稅可以在兩年內抵扣”政策是最大利好,減稅力度超出預期?意味著所有行業企業購置辦公樓時成本會降低,釋放出進一步鼓勵房地產市場健康發展?更大力度去庫存的積極信號?

金融業整體稅負無影響銀行服務變化幾何

作為產業鏈的最上游,金融服務主要是經營金融保險的業務活動,如貸款服務?直接收費金融服務?保險服務和金融商品轉讓等?改革后由原來5%的營業稅率改為6%的增值稅率?

專家認為,改革不會對金融業整體稅負產生重大影響?“從營業稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點,但考慮到可抵扣因素,特別是不動產抵扣,金融業稅負應能實現只減不增?”張斌說?

全球知名會計師事務所畢馬威分析,納入增值稅體系后,金融機構可對費用支出做進項稅抵扣,因此并不預期金融機構將對利率或服務收費進行重大價格調整?

此外,方案還明確一些優惠政策,如金融機構農戶小額貸款?國家助學貸款?個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍;存款利息?被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項目?

上海財經大學教授胡怡建認為,營改增后,金融業通過抵扣不動產?系統改造?服務外包等減稅的可能性較大?但對整個產業鏈來說,由于貸款利息和費用不能抵扣,對目前企業和個人貸款影響不會太大?

生活服務業獲免稅優惠日常生活受益多少

教育?醫療?餐飲?旅游?娛樂?住宿等生活服務業與百姓生活最為緊密?改革對行業稅負和百姓生活影響怎樣?

托兒所?幼兒園提供的保育和教育服務,養老機構提供的養老服務,婚姻介紹服務,殯葬服務,個人銷售自建自用住房?學生勤工儉學提供的服務……方案明確了數十項免征增值稅項目,保障百姓基本的公共服務?

而對于生活服務業從原來5%營業稅變為6%增值稅,汪蔚青認為,由于有進項抵扣,行業稅負仍有可能下降?以餐飲業為例,購買廚具設備?桌椅板凳可按17%稅率抵扣;對餐館裝修可按11%稅率抵扣?但占大頭的原材料成本,如在集貿市場購買肉和蔬菜等很少能開到發票,抵扣就無從談起,因此稅負具體下降情況有待觀察?

此外,由于餐飲?美容?酒店等年銷售額未超500萬元的小微企業占比較大,這些小規模納稅人將按3%的征收率簡易征稅,低于原先營業稅稅負?

“雖然生活服務業稅負有可能下降,但一般消費者很難從價格上感受到?”汪蔚青說,商品和服務價格最重要的決定因素是供求關系,而不是稅負?考慮到餐飲等服務業人力和租金成本不斷上升,即使稅負下降商家也很難讓利給消費者