“我昨天看了什邡街一套房子，面積、價格都能接受，但聽中介說，這房子是1965年建的，心里有點兒犯虛了。溫州‘土地證續(xù)期繳費’這事兒給我提了個醒兒，能買樓齡新的，就不買老的，先看看吧。”想買學(xué)區(qū)住房的高女士坦言，她以前從來沒想過土地證到期這個事兒，但現(xiàn)在會把它作為一個因素來考慮。

據(jù)了解，目前北京較早的商品房，土地證也就30年左右，離70年使用期限還有一段時間，但溫州“土地證到期續(xù)繳”事件發(fā)生后，讓很多人心里“咯噔”一下兒，開始關(guān)注起這個問題。

釋疑

房齡與土地證影響房價?

高女士昨天看的這套北二環(huán)什邡街的房子，是一套70多方米南北通透兩居室，總價608萬元。“因為是五路通小學(xué)的學(xué)區(qū)住房，這個區(qū)域的成交均價在9.5萬元了，房齡新一點兒、面積小一點兒的房子有的賣到10萬元一方米。”高女士轉(zhuǎn)了幾天后，對這個區(qū)域的房源、房價有了一個基本了解。

“我發(fā)現(xiàn)房價和面積關(guān)系最大，面積小的價格最高，和樓齡有點兒關(guān)系，但關(guān)系不大。特別是上世紀(jì)80年代和90年代的房子，價格沒什么區(qū)別。我之前看過人定湖西里一套60方米、80年代的老房子，比24號院一套70多方米90年代的房子單價還貴5000元呢。”

不過，房齡再老一點兒的，價格可能會便宜一些。“這和土地使用年限沒什么關(guān)系，主要是樓齡太老，銀行給的貸款年限短了，甚至不給貸款，要求一次性付款，所以價格便宜一些。”經(jīng)紀(jì)人小陳向高女士解釋。

據(jù)小陳介紹，商業(yè)按揭貸款最長貸款年限是30年。貸款年限和房屋的樓齡以及借款人的年齡有關(guān)系。一般銀行的貸款年限公式都是用50減房齡，用70減借款人年齡，然后取二者最小值，即貸款年限。房齡如果超過50年，比如六鋪炕二區(qū)一些上世紀(jì)50年代蘇式風(fēng)格的老房子，雖然后來做過加固，不影響使用，銀行也不給貸款了，只能一次性付全款，單價會比其他房源便宜1萬多元。

小陳還向高女士透露了一個識別老房子的“訣竅”：“1978年地震后，政府為保證房屋居住的安全性，做過一次加固。您看，凡是房子外觀有一圈混凝土‘圈梁’的，都是1978年以前的老房子。”

求證

北京最早商品房土地證只有30年

知道了如何識別老房子，但老房子的土地年限從何時開始計算，讓高女士犯了難。“有的人和我說，和房齡是一致的，那些五六十年代的房子土地使用權(quán)快到70年了。可中介卻和我說，這些房子的土地出讓時間從這棟樓第一次對外賣開始算，土地使用權(quán)只有20多年，我也不知該聽誰的了?”

對此，專家介紹：“在北京，住宅的土地使用權(quán)年限一般都是70年。從我們接觸的實際案例看，使用年限的起算方式主要有兩種，一種是土地通過招拍掛出讓的商品住宅，從土地招拍掛出讓合同約定的土地交付之日，起算土地使用年限;一種是房改房，情況比較復(fù)雜，大部分房改房的土地出讓年限是從該塊地的房源首次上市交易時間起算。”

徐東華強調(diào)，商品住宅的產(chǎn)權(quán)年限和土地使用年限不是一個概念，實際上，產(chǎn)權(quán)沒有年限，房子在、產(chǎn)權(quán)就在;而商品住宅的土地使用權(quán)年限是從招拍掛出讓合同約定的土地交付之日起開始算，包括建造時間，因此，即使是新建商品房，當(dāng)業(yè)主拿到房產(chǎn)證時，已經(jīng)幾年過去了，意味著土地年限已經(jīng)被用了幾年。據(jù)他了解，北京較早的一批商品房在方莊一帶，上世紀(jì)80年代建的，土地使用年限在30年左右。

徐東華還介紹，那些房改公房的土地年限情況比較特殊，是另外一種土地使用年限的起算方式。因為早年的土地使用權(quán)都是劃撥的，劃撥給單位去蓋職工宿舍，沒有繳土地出讓金。上世紀(jì)90年代開始房改，職工可以購買為個人產(chǎn)權(quán)。90年代末，住建部才允許已購公房(房改房)上市交易，那么，這些房子的土地使用年限的起算，是從這塊劃撥地塊上第一套經(jīng)過房改并且可以上市交易的房屋成交那天起算的。比如1960年劃撥的土地、1990年房改的、但是到了2000年才有了第一套成交的二手房，那么土地使用年限就從2000年起算，同一棟樓的其他房主2010年賣的，土地使用年限也是從2000年開始算。也就是說，雖然現(xiàn)在很多二手房房齡很老，但因為土地使用年限起算時間晚，時間最長的也不過20多年。具體到每個樓盤，可能會略有差別，但原則基本都是這樣的。

影響

溫州事件對北京影響不大

盡管現(xiàn)在溫州“續(xù)繳”事件在網(wǎng)上發(fā)酵得很熱，很多人也意識到了“土地出讓金到期要續(xù)繳”這件事，但多位中介經(jīng)紀(jì)人表示，目前還沒有繳納政策，該事件還未對北京市場產(chǎn)生實際影響。

“這幾天，房主和客戶都有人提到過，土地年限怎么起算，以后會怎么續(xù)繳……我們都向公司反映了，但還沒得到反饋，也不好向客戶解釋。”方莊一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人董力介紹。

方莊地區(qū)是目前北京較早的一片商品房小區(qū)之一，由當(dāng)時的城開公司開發(fā)，1984年啟動，1986年開始出售，算起來土地出讓年限約30年左右了。董力說：“學(xué)區(qū)住房不算，這邊芳古園、芳群園的老房子均價在4萬元到4.5萬元之間，比2000年左右的紫芳園便宜5000元左右。”不過，董力覺得，盡管北京的住宅離土地出讓金續(xù)繳還有40年左右的時間，但如果以后大家對土地年限關(guān)注度高了，老房子和新房子之間的價差可能會拉得大一些。

背景

土地證到期要“續(xù)繳”

日，一則《溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，續(xù)期須按房產(chǎn)價格三分之一繳費》的新聞引發(fā)輿論關(guān)注。據(jù)溫州媒體報道，當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾�常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，100多萬元的房產(chǎn)，續(xù)期就要再繳納30多萬元。

盡管溫州國土局對這個繳納額度進行了“辟謠”，但因為目前沒有相關(guān)細(xì)則規(guī)定，土地使用權(quán)到期如何續(xù)繳問題還是引發(fā)了全國范圍的廣泛關(guān)注。

觀點

土地證到期應(yīng)該如何“續(xù)繳”

對于溫州續(xù)繳土地出讓金的問題，專職負(fù)責(zé)土地糾紛的北京圣運律師事務(wù)所主任王優(yōu)銀律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，我國的國有土地使用權(quán)出讓權(quán)限中，居住用地最高為七十年。由于絕大多數(shù)國有土地上房屋的土地使用權(quán)期限都遠(yuǎn)沒有達(dá)到七十年，所以立法方面對此也沒有具體規(guī)定到期后如何續(xù)期的問題。目前與此問題相關(guān)的法律規(guī)定只有2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”

溫州此次的“續(xù)繳事件”，是歷史因素下的現(xiàn)實法律缺失導(dǎo)致的。

對于如何續(xù)期以及土地出讓金的續(xù)繳問題，他認(rèn)為，要堅持的一個原則就是從民眾利益出發(fā)。十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃日公布，房地產(chǎn)稅法正式列入其中。在這樣的背景下，是否應(yīng)當(dāng)對續(xù)繳土地出讓金定一個更高的數(shù)額，是值得思考的。

出于對民眾利益的考慮，王優(yōu)銀認(rèn)為不宜收取過高的金額。尤其是考慮到在房地產(chǎn)稅法尚處在立法過程中，新的法律尚未制定并且在全國性的規(guī)定出臺之前，對于土地出讓金，宜更加慎重。

此類對民眾利益有重大影響的政策制定，王優(yōu)銀建議，應(yīng)當(dāng)充分利用好聽證制度，聽取各方的意見和建議。政策的制定根本上是為了用之于民，尤其是土地出讓金的續(xù)繳問題很可能給很多的居民帶來經(jīng)濟上的負(fù)擔(dān)，因此更要慎重對待。