第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

第五條縣(市)、區(qū)人民政府(含濟南高新區(qū)管委會)應(yīng)當(dāng)建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問題。

第六條市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡稱市住房保障管理部門)負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

各縣(市)、區(qū)(含濟南高新區(qū))住房保障和房產(chǎn)管理部門(以下簡稱縣(市)、區(qū)住房保障管理部門)負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟和信息化、物價等部門依據(jù)各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第七條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

第二章物業(yè)交付與前期管理

第八條新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬方米以下的、非住宅項目一萬方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

第十一條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

第十二條物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)業(yè)主名冊;

(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

第十三條物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定配置：

(一)建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百方米;

(二)應(yīng)當(dāng)滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十方米。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第十五條物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)保修。

新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時退還。

物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

第三章業(yè)主自治管理

第十六條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十七條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會籌備組：

(一)業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的;

(二)業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的;

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。

籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織推薦產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十八條籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法;(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

第十九條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

第二十條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期召開;逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

第二十一條業(yè)主大會依法履行下列職責(zé)：

(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用物業(yè)專項維修資金;

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。

業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進行表決。

第二十二條業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。

第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自公示期滿之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。

第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽署的意見書及下列資料向縣(市)、區(qū)住房保障管理部門備案：

(一)業(yè)主大會會議決議;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式;

(五)籌備組關(guān)于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣(市)、區(qū)住房保障管理部門。

第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)組織召開業(yè)主大會;

(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;

(七)按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益;

(八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

(九)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十六條業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責(zé)召集，會議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十七條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

(一)拒不履行委員職責(zé)的;

(二)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

(三)搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。

業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)組織換屆改選。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十九條業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會表決重大事項。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)實行項目經(jīng)理責(zé)任制。項目經(jīng)理信息應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當(dāng)依法向公安機關(guān)辦理備案手續(xù)。

第三十一條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

(一)管理和維護物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備;

(二)養(yǎng)護公共區(qū)域綠化;

(三)維護公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生;

(四)維護公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項;

(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告;

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

(七)保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案;

(八)其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定;

(二)符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范;

(三)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù);

(四)制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度;

(五)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項;

(六)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示;

(七)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。

第三十六條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。

第三十八條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù);任何一方提出終止的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知對方。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會;無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日履行通知義務(wù)。

第四十條業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四十一條合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

(二)移交物業(yè)服務(wù)用房;

(三)結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務(wù)。

經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五章物業(yè)的使用與維護

第四十三條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

(一)擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(二)擅自占用、挖掘道路、場地;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營;

(四)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

(五)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物;

(六)擅自改變房屋用途;

(七)隨意傾倒垃圾、污物;

(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施。

第四十五條業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

第四十六條物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負責(zé)，所需費用由業(yè)主承擔(dān)。

第四十七條物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔(dān)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。

電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)維護、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責(zé)任。

第四十九條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔(dān)維修、更新責(zé)任。

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩戶以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金制度。

物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

第五十一條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時一次性交存。

公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。

第五十二條共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主表決通過。

有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：

(一)屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的;

(二)電梯運行存在安全隱患的;

(三)消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機關(guān)消防機構(gòu)下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的。

按應(yīng)急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當(dāng)后，維修資金使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

第五十三條物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補交。業(yè)主未續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。

物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。

第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應(yīng)當(dāng)通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價確定。

在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

第五十五條因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

利用停車泊位停車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

第五十六條業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

第五十七條未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時停車除外。

第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。

第六章監(jiān)督與管理

第五十九條住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、物價、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為及時進行查處。

第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

(一)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的;

(二)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的;

(三)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的;

(四)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的;

(五)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的;

(六)套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。

第六十一條物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

(一)違反本辦法第四十三條第(一)至(七)項的，向城管執(zhí)法部門投訴;

(二)物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時維修的，向城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴;

(三)占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全的，向公安機關(guān)消防機構(gòu)投訴;

(四)賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關(guān)投訴;

(五)電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患的，向質(zhì)監(jiān)部門投訴;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費的，向物價部門投訴;

(七)供水、供暖、供氣專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護責(zé)任的，向市政公用部門投訴;

(八)電力專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔(dān)電力線路、設(shè)施及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護責(zé)任的，向經(jīng)濟和信息化部門投訴。

第六十二條各縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

第六十三條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會議。

物業(yè)管理項目聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：

(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題;

(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。

物業(yè)管理項目聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會議記錄。

第六十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十五條市住房保障管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應(yīng)當(dāng)向社會公示，并作為企業(yè)業(yè)績評價的依據(jù)。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

第六十六條市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，促進誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。