在《江蘇省物業(yè)管理條例》的基礎上，一部更契合無錫地方、更具操作性的《無錫市物業(yè)管理條例》(已下簡稱《條例》)即將自9月1日起實施。據悉，無錫也是省內第一個將省物業(yè)管理條例“落地”的城市，其中不少條款打破傳統(tǒng)物業(yè)管理慣性思維。

提出小區(qū)“三位一體”綜合管理

現實生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的事，業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由“行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理”的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監(jiān)、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后，不同的職能部門相互“踢皮球”，也讓業(yè)主維權時找對“門路”。比如，根據《條例》第47條，在小區(qū)內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監(jiān)督管理。

將欠交物業(yè)費行為與個人信用掛鉤

據悉，目前很多小區(qū)的物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務質量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能。同時可在小區(qū)內公示“老賴”名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》　規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個人信用掛鉤，有可能會限制其在今后的信貸等方面的行為。

以《條例》的形式規(guī)范業(yè)委會運作

目前無錫已有備案成立業(yè)委會的小區(qū)約有350個，約占全市小區(qū)的1/3。一些運作不規(guī)范的業(yè)主委會屢屢出現“違規(guī)”行為，比如業(yè)委會成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種“特權”;業(yè)委會成員以學習的名義去外地旅游等。

《條例》首次對業(yè)主大會籌備組、組成人員、業(yè)委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環(huán)節(jié)和流程進行了逐一規(guī)定，具體細化了業(yè)主委員會的任職條件和要求，并首次將個人誠信納入業(yè)主委員會任職條件之中。

《條例》第14條對業(yè)主委員會換屆工作作了新的規(guī)定，明確了業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當按規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。并明確了自換屆改選小組產生至新一屆業(yè)主委員會選舉產生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

為解決當前一些業(yè)主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經費不公示等主要問題。《條例》第16條對業(yè)主委員會換屆時的工作經費和經營性收益等情況進行審核作了明確規(guī)定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。

明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會

在無錫，一個大型社區(qū)分好多期開發(fā)，10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據此前相關規(guī)定，在同一個區(qū)域，只能成立一個業(yè)委會，使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會作出了重要調整：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā)，一期已經完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期，因此是有限權的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導規(guī)則》中明確。

明確小區(qū)公共部位經營所得應建帳管理

電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內劃線停車位的收入，這些每天由物業(yè)公司運作的項目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用設施設備產生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經營性收益可以根據業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需求。物業(yè)服務企業(yè)代管的應單獨列帳，業(yè)主委員會自行管理的，應接受社居委的監(jiān)督。

將物業(yè)服務企業(yè)建立誠信檔案寫進條例

業(yè)主依據物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)費的同時，物業(yè)服務企業(yè)也要履行相當的職責。首先《條例》31條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業(yè)主明明白白消費。

其次，針對當前1000多個小區(qū)中，物業(yè)公司項目經理隨意調整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現狀，《條例》　規(guī)范了物業(yè)服務企業(yè)誠信服務經營，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施，促進物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范服務，也彌補了我市去年以來實行物業(yè)管理誠信體系的法律依據。

今后，物業(yè)服務企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

提出小區(qū)停車位應合理租售

一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業(yè)管理的一大難題。《條例》明確了，“建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租”，并進一步強調，“車位、車庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”

《條例》　還明確，“劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫。”也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可按照規(guī)定出售。目前，無錫也在起草有關小區(qū)停車位的規(guī)范性文件，進一步細化操作程序。

將墻面滲水納入應急維修項目中

房屋專項維修資金是房屋的養(yǎng)老錢，用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現實。

省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;　樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業(yè)主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權多次使用的約定，即通過業(yè)主大會對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開業(yè)主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理

《條例》明確了經整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應實行物業(yè)管理，業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)管理費。

面對我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》　也規(guī)定了應當參照商品房小區(qū)物業(yè)管理，對小區(qū)的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規(guī)定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業(yè)管理過渡打下基礎。