關(guān)于印發(fā)嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則的通知

南湖區(qū)、秀洲區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)六屆市政府第2次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

嘉興市人民政府

二○○七年七月十七日

嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

第一章總則

第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合嘉興市區(qū)實(shí)際情況，制定本細(xì)則。

第二條嘉興市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細(xì)則。

第三條本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)嘉興市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

南湖區(qū)、秀洲區(qū)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(以下簡稱屬地物業(yè)主管部門)按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作由市規(guī)劃建設(shè)局委托市規(guī)劃建設(shè)局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局具體實(shí)施。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域由屬地物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見。

新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第八條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，由開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會(huì)籌備組，召開首次業(yè)主大會(huì)，屬地物業(yè)主管部門給予指導(dǎo)：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。

第九條業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡稱籌備組)由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會(huì)的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：

(一)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì))向物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主征詢意見，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名

(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)的工作人員1至2名作為代表(居民委員會(huì)尚未建立的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在其單位內(nèi)推舉代表)

(三)由建設(shè)單位推舉1至2名代表。

籌備組應(yīng)當(dāng)確定召集人，負(fù)責(zé)牽頭制定籌備組規(guī)則和進(jìn)行相應(yīng)的籌備工作。籌備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同屬地物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設(shè)單位或居民委員會(huì)代表中直接指定。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

籌備組的工作應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì)規(guī)程〉的通知》(建住房〔2003〕131號(hào))有關(guān)規(guī)定。

籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主，并書面告知屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會(huì)議，并給予必要的指導(dǎo)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收備案前一次性向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府預(yù)繳籌備經(jīng)費(fèi)，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代收代管。籌備經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)堅(jiān)持節(jié)儉、合理，實(shí)行多退少補(bǔ)原則。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為5萬方米以下(含5萬方米)的物業(yè)為3萬元，5萬方米至10萬方米(含10萬方米)為4萬元，10萬方米以上為5萬元。

第十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。

業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)1票原則確定，建筑面積超過200方米的部分，每滿200方米另計(jì)1票。但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。

建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計(jì)投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計(jì)算業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計(jì)算。

第十二條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。

業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上。

業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。

第十五條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門備案：

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

(三)業(yè)主公約

(四)業(yè)主委員會(huì)委員的名單。

(五)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的各項(xiàng)表決情況記錄。

屬地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十六條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集。

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)需要討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

第十七條業(yè)主委員會(huì)每屆任期為3年至5年。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆改選。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第十八條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

第十九條業(yè)主委員會(huì)及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本細(xì)則第十三條第二款規(guī)定提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。

業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會(huì)所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。

第二十條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過之日起生效，對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

第二十一條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)委員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定。

第三章前期物業(yè)管理

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于2萬方米的，經(jīng)屬地物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十三條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。

業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。

第二十四條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

第二十五條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十六條物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

第二十七條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料

(二)共用設(shè)施設(shè)備清單

(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、相關(guān)場(chǎng)地查驗(yàn)記錄

(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件

(五)業(yè)主名冊(cè)

(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)交接完畢后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地查驗(yàn)記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接等資料交屬地物業(yè)主管部門備存，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。

第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7的比例配置物業(yè)管理用房但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理辦公用房中給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)留有專門的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從建設(shè)單位繳納的首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)中列支。

規(guī)劃部門審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)應(yīng)征求屬地物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理用房設(shè)置的意見，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理用房的面積、位置在設(shè)計(jì)方案中載明。

經(jīng)依法審批，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第二十九條物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)管理部門登記建檔。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

提倡業(yè)主通過公開、公、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十一條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：

(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所

(二)物業(yè)的基本情況

(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求

(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法

(五)專項(xiàng)維修資金的管理和使用

(六)物業(yè)管理用房的管理和使用

(七)合同期限

(八)違約責(zé)任

(九)解決爭議的辦法。

物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會(huì)審查同意，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外。

當(dāng)事人對(duì)本條第一款第(三)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任。

當(dāng)事人對(duì)本條第一款第(四)項(xiàng)內(nèi)容的約定，應(yīng)當(dāng)符合嘉興市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的規(guī)定。

當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第二十七條第一款規(guī)定的資料。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項(xiàng)委托他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第三十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

(一)專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶

(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶

(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第三十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi)。

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營所得的收支情況。

第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有序退出，并將本細(xì)則第二十七條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理、裝修管理等未盡事宜與業(yè)主委員會(huì)或新進(jìn)駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交(銜)接工作，所有移交資料、物品、財(cái)務(wù)帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章，同時(shí)將匯總清單上報(bào)屬地主管部門。交接工作應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)辦妥。

第四十條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合屬地物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭議。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、屬地物業(yè)主管部門、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決有關(guān)如召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議(含首次、臨時(shí))或業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作和在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不依法換屆選舉及不履行職責(zé)等影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的問題。

第五章物業(yè)使用與維護(hù)

第四十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益。

因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見，征得業(yè)主委員會(huì)同意，還應(yīng)事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀。

第四十二條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報(bào)經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十三條經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并承擔(dān)維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)各相關(guān)專業(yè)單位的工作給予支持和配合。

相關(guān)專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)恢復(fù)原狀，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。

第四十五條禁止下列損害公共利益的行為：

(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物

(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備

(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品

(六)超標(biāo)排放有毒、有害物質(zhì)

(七)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲

(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十六條業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本細(xì)則的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本細(xì)則規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告屬地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門。

其他單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本細(xì)則規(guī)定行為的，可以向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門投訴或者舉報(bào)。

屬地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門接到報(bào)告、投訴、舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第四十八條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第四十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

第五十條專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶和業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第五十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者屬地物業(yè)主管部門調(diào)解。

第五十二條建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)一次性向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。

第六章法律責(zé)任

第五十三條違反本細(xì)則規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十四條物業(yè)部門及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員有違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和本細(xì)則有關(guān)規(guī)定的行為，依法給予行政處分構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章附則

第五十五條業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的，依照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本細(xì)則相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十六條嘉興港區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作適用本細(xì)則，各縣(市)的物業(yè)管理工作可參照本細(xì)則執(zhí)行。

第五十七條本細(xì)則自公布之日起30日后施行。1999年7月19日嘉興市人民政府《關(guān)于印發(fā)〈嘉興市住宅區(qū)物業(yè)管理試行辦法〉的通知》(嘉政發(fā)〔1999〕72號(hào))同時(shí)廢止。