西藏物業(yè)管理條例實施細則

第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，建設和諧社區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理和物業(yè)服務活動。

新建住宅區(qū)、配套設施齊全的舊住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的資質，從事物業(yè)管理人員應當按照國家規(guī)定取得相應的資格。

物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務企業(yè)管理服務相結合的原則。

第五條市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。

城關區(qū)人民政府、市物價、規(guī)劃、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、園林、工商、公安、民政等部門應當在各自職責范圍內協(xié)同做好物業(yè)服務管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內的業(yè)主依法設立業(yè)主大會。協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，配合調解處理物業(yè)管理中的糾紛投訴。

社區(qū)居民委員會應當按照有關規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導和監(jiān)督。

第六條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務過程中應當遵守國家法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。

第二章業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第七條房子的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有相應權利和義務。

第八條一個物業(yè)服務區(qū)域內成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主組成，業(yè)主大會應當代表全體業(yè)主在物業(yè)服務活動中的合法權益。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第九條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，可以在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導下，由業(yè)主、建設單位、居民委員會派員組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組應當自成立之日起10日內在建筑區(qū)域內書(范)面公告其成員名單和工作職責。

籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔，但不得低于3萬元。

第十條物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主作為代表參加業(yè)主大會。

第十一條業(yè)主大會應履行下列職責：

(一)制定、修改《管理規(guī)約》和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

(四)業(yè)主委員會必要的辦公經(jīng)費籌集、使用方案，并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改物業(yè)服務區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度;

(六)其他有關物業(yè)服務的職責。

第十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

第十三條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告范文工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為三至五年，委員不得在物業(yè)服務企業(yè)中兼職。

業(yè)主委員會委員的條件、人數(shù)、任期及業(yè)主委員會委員成員增補等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第十四條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

業(yè)主委員會應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門的指導與監(jiān)督。

第十五條業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告范文物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)收集業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

(一)不再是該物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主;

(二)喪失民事行為能力;

(三)被依法限制人身自由的;

(四)以書(范)面形式提出辭職的;

(五)《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情形。

第十七條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

(一)以書(范)面方式向業(yè)主大會提出辭職請求;

(二)拒不履行委員職責;

(三)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;

(四)違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權益;

(五)因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第十八條業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決，雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同，不再續(xù)約且需委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時選聘其他物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內容等進行表決。

第十九條業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在20日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在5日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

第二十條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規(guī)和《管理規(guī)約》的規(guī)定。

第二十一條住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知物業(yè)所在地的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理服務

第二十二條新建住宅小區(qū)生活用水、用電必須設置出戶的分戶獨立計量表、共用部分獨立計量表。安全防范、消防等附屬設施設備的配置應當經(jīng)相關部門驗收達到交付使用條件。

新建住宅小區(qū)交付使用前，建設單位應當向市房地產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅小區(qū)建設工程竣工驗收文件和附屬設施設備符合交付使用的相關文件。

第二十三條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書(范)面的《前期物業(yè)服務合同》、《臨時管理規(guī)約》。

第二十四條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主《臨時管理規(guī)約》，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反規(guī)約應當承擔的責任等事項作出約定。

建設單位制定的業(yè)主《臨時管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十五條物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規(guī)約》予以書(范)面承諾。

第二十六條《臨時管理規(guī)約》應當包括以下內容：

(一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù);

(二)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及公用設施的權益;

(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;

(四)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權;

(五)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的交納、使用、監(jiān)管;

(六)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內應遵守的行為準則;

(七)違反《臨時管理規(guī)約》的責任。

第二十七條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅物業(yè)建筑面積低于3萬方米的，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門核準的可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十八條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)共用部位與原設計方案不符或者存在問題的，應書(范)面告知開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會，承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。

第二十九條建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內配備必要的物業(yè)服務用房。配備的物業(yè)服務用房不得低于建設規(guī)劃許可證載明的房子面積的3‰，且不得少于100方米。

第四章物業(yè)管理服務

第三十條從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書(范)。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)服務區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托給他人。

第三十二條物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質、特點、提供服務的內容分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

第三十三條普通住宅的物業(yè)服務收費實行政府指導價。

普通住宅以外的住宅、非住宅物業(yè)服務收費和滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節(jié)價。

第三十四條實行政府指導價的普通住宅物業(yè)服務收費，由市物價行政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，向業(yè)主公布。

第三十五條普通住宅前期物業(yè)服務收費水應在政府指導價范圍內約定，并在業(yè)主入住前報物價行政主管部門備案。

第三十六條業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第三十七條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用;

(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第三十八條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當按物價行政主管部門的規(guī)定將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等在其服務區(qū)域內的醒目位置公示。

第三十九條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用，從其約定，業(yè)主負連帶責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。

第四十條業(yè)主在房地產(chǎn)出租時應當會同承租人到物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、轄區(qū)派出所、房地產(chǎn)行政主管部門等相關機構進行備案，并對房地產(chǎn)承租人的行為承擔相應責任。

第四十一條納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

建設單位已交付使用但實際未入住的物業(yè)，物業(yè)服務費用由業(yè)主從建設單位交房之日起開始交納。

第四十二條物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當向最終用戶收取有關費用。

垃圾清運費用由物業(yè)服務企業(yè)代收，代收服務費用由環(huán)衛(wèi)部門與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商。

第四十三條開發(fā)建設單位、業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當分別建立并妥善保管物業(yè)檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案。

第四十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當配合公安機關、居民委員會工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

第五章物業(yè)的使用與維護

第四十五條業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)及《管理規(guī)約》外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)規(guī)劃、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。

業(yè)主需要裝修房子的，應當遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規(guī)定。

第四十六條業(yè)主應當交納商品住宅維修基金，住宅維修基金的交納、管理、使用辦法按照《西藏自治區(qū)商品住宅維修資金管理實施細則(暫行)》執(zhí)行。

第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內有下列行為之一，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權勸、阻制止，并移交有關部門依法處理：

(一)損壞房子承重結構，擅自改變房子用途;

(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;

(三)擅自改變物業(yè)的使用性質;

(四)侵占綠地、毀壞綠化;

(五)隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;

(六)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物，發(fā)出超標準的噪聲和振動;

(七)未經(jīng)批準擺攤設點;

(八)無序停放車輛;

(九)違法搭建建筑物、構筑物;

(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

(十二)違反《管理規(guī)約》的其他行為。

第四十八條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。

業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意，并取得相應行政許可。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定的期限內恢復原狀。

第四十九條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)服務區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

第六章罰則

第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、開發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議時，自行協(xié)商解決;不能協(xié)商解決的，可以要求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調解或者依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

第五十一條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法相關規(guī)定，不按約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以通知限期交納，逾期仍不交納的，按合同約定收取違約金。

第五十二條物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的，由物價行政主管部門予以處罰。

第五十三條違反本辦法第四十七條規(guī)定的，由建設、房地產(chǎn)、園林、公安、環(huán)保、規(guī)劃、城市綜合執(zhí)法等行政主管部門按照相關規(guī)定，予以處罰。

當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第五十四條房地產(chǎn)行政主管部門及其他行政主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，按有關規(guī)定給予行政處分。

第七章附則

第五十五條本辦法中《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務合同》、《物業(yè)管理服務合同》的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

第五十六條舊住宅區(qū)經(jīng)給排水、供電等專項整治后，委托物業(yè)服務企業(yè)管理物業(yè)的，依照本辦法的相關規(guī)定執(zhí)行。

自行管理的自建小區(qū)、機關單位生活區(qū)或者雇傭、委托他人提供專項物業(yè)服務的，參照本辦法執(zhí)行。