鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價(jià)、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。

街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理，配合調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

未實(shí)行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，相對(duì)獨(dú)立，且具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理?xiàng)l件的，由市房產(chǎn)管理部門、社區(qū)居民委員會(huì)推薦引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理；對(duì)住戶少、相對(duì)分散的，由社區(qū)居民委員會(huì)牽頭，市房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自行管理；對(duì)其它改制、破產(chǎn)企業(yè)無(wú)人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)聘請(qǐng)保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當(dāng)收取每戶衛(wèi)生管理費(fèi)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：

（一）物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理；

（二）住宅建筑面積不低于3萬(wàn)方米；

（三）與社區(qū)居民委員會(huì)自治區(qū)域相適應(yīng)。

第七條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬(wàn)方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第八條 已交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

首次業(yè)主大會(huì)在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）負(fù)責(zé)組織召開。

第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任。

第十條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會(huì)議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會(huì)議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

采用征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。

以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效。

業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第三章 前期物業(yè)管理

第十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)低于3萬(wàn)方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；住宅物業(yè)超過(guò)3萬(wàn)方米（含3萬(wàn)方米）低于20萬(wàn)方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用議標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅物業(yè)超過(guò)20萬(wàn)方米（含20萬(wàn)方米）的，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十四條 建設(shè)單位在報(bào)批商品房開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設(shè)項(xiàng)目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20方米，并應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號(hào)。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提

出申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)管理部門核實(shí)后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向市房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；

（三）臨時(shí)管理規(guī)約；

（四）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（五）建設(shè)單位移交資料清單；

（六）查驗(yàn)記錄；

（七）交接記錄；

（八）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問(wèn)、代理、認(rèn)證等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門備案。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

本市物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭许?xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并在15日內(nèi)向市房產(chǎn)管理部門辦理備案。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，做好交接工作，并履行下列義務(wù)：

（一）移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。保障性住房以及普通住房（商品住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由雙方當(dāng)事人按照物價(jià)、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體價(jià)格由雙方協(xié)商約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市物價(jià)部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門，按照質(zhì)價(jià)相符的原則，以服務(wù)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為依據(jù)，制定相對(duì)應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等內(nèi)容在小區(qū)的顯著位置予以公示。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置一年以內(nèi)的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；超過(guò)一年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收并到市房產(chǎn)管理部門備案，達(dá)到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到交付通知后無(wú)正當(dāng)理由（30日內(nèi)）不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

第五章 物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、使用與維護(hù)

第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關(guān)部門建立物業(yè)管理強(qiáng)制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計(jì)好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂(lè)、教育、安防等各項(xiàng)配套設(shè)施。在建設(shè)過(guò)程中，市相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。

第二十八條 舊住宅小區(qū)應(yīng)按照規(guī)范要求，逐步調(diào)整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行管理，有經(jīng)營(yíng)收入的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)范要求承擔(dān)部分資金或公共用房，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施；開發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補(bǔ)齊和改造不完善的公共設(shè)施、設(shè)備，整頓后通過(guò)招標(biāo)或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。

第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等部門要負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造、維修和養(yǎng)護(hù)并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實(shí)施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗(yàn)收。已建成住宅應(yīng)逐步實(shí)施水改、電改。供水、供電部門應(yīng)按市物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對(duì)所有已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用的房屋進(jìn)行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費(fèi)用。

第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。

利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場(chǎng)地設(shè)置車位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定車位設(shè)置和車位管理等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取場(chǎng)地租賃費(fèi)的，場(chǎng)地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目告知業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

維修資金的使用實(shí)行兩公示，維修施工前對(duì)業(yè)主簽名、施工方案及預(yù)算進(jìn)行公示，維修施工后對(duì)工程結(jié)算結(jié)果進(jìn)行公示。

第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案及預(yù)算；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)列支；

（五）市房產(chǎn)管理部門審核同意后，向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第三十六條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)市房產(chǎn)管理部門備案；市房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。

第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本細(xì)則第三十五條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本細(xì)則第三十六條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決 定使用。

第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）破壞房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部位；

（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)；

（八）在公共區(qū)域內(nèi)種菜、飼養(yǎng)動(dòng)物等影響他人的；

（九）發(fā)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十）規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層（含地下室）和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂(lè)、賓館、廢舊回收等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無(wú)業(yè)主委員會(huì)證明的，規(guī)劃部門不得審批。

第六章 法律責(zé)任

第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產(chǎn)、司法等部門參與進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。

業(yè)  主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)違反本細(xì)則的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。

第四十二條 違反本細(xì)則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產(chǎn)等部門依照各自職責(zé)，依法予以查處；給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

違反本細(xì)則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定處理。