永州市物業管理暫行辦法

  第一條

為規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等有關法律法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理及其相關活動，均適用本辦法。

第三條 本辦法中物業，是指經批準興建并竣工驗收的各類建（構）筑物及其附屬的設施、設備和相關場所。

物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業管理服務合同約定，對房屋及其設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序并提供相關服務的活動。

業主，是指物業所有權人。

使用人，是指物業承租人或實際使用物業的其他人。

物業服務企業，是指依法設立的從事物業管理服務并取得相應資質的企業法人。

建設單位，是指依法投資，開發建設和出售物業的法人或其他組織。

前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

第四條 本市物業管理活動應遵循尊重業主物業財產權利、推行市場競爭和專業服務、保障物業合理使用和提升業主公共生活品質的原則。

第五條 市房產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門（以下簡稱物業管理行政主管部門），負責全市物業管理活動的指導、監督和管理。

各縣區（管理區）房產管理管理行政主管部門，在市物業管理行政主管部門的指導下，負責轄區內物業管理活動的協調、監督、管理工作。

各縣區（管理區）房產行政主管部門應及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會應當組織做好本轄區內業主大會成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

第七條 業主按照法律法規、管理規約和物業管理服務合同的約定，有參加物業管理活動的權利，并有合理使用物業、維護公共利益的義務。

業主在物業管理活動中享有下列權利:

（一）按照物業管理服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業管理服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中履行下列義務:

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照合同約定，按時足額交納物業管理服務費；

（五）按照國家有關規定交納物業專項維修基金；

（六）不妨礙其他業主、使用人對物業的合法使用，對毗鄰物業所需的維修予以配合、協助；

（七）法律、法規規定的其他義務。

物業的合法買受人尚未辦理權屬登記，但已實際占有使用的，享有本辦法規定的業主權利，承擔相應義務。

第八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，業主人數較多的，可以按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會選舉產生業主委員會。只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第九條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分，應當根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

（一）物業管理區域的范圍應以物業建設的原地紅線內規劃批準的范圍確定，但已經自然形成且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的區域，配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但若因區域規模較大等原因，已自然分割或慣形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理區域。
  第十條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，業主向當地房產管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出申請，并在其指導下組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作，組織召開第一次業主大會。

籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和社區居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。籌備組成員名單確定后7日內由街道辦事處（鄉鎮人民政府）以書面形式在物業管理區域內公告。

建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料，為籌備組開展工作提供條件并配合協助籌備組開展工作。

第十一條 籌備組履行下列職責:

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份，確定業主在業主大會上的投票權數；

（四）提出首次業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當復核并告之異議人復核結果。

第十二條 籌備組應當自組成之日起90日內，按照《業主大會和業主委員會指導規則》有關規定組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

第十三條 業主大會決定以下事項:

 （一）制定、修改業主大會議事規則和管理規約；

（二）選舉業主委員會或更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業服務企業，授權業主委員會與物業服務企業簽訂、變更或終止物業管理服務合同；

（四）制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度和物業服務企業提出的其他管理事項；

（五）決定物業專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（六）涉及業主共有和共同管理權力的其他重大事項。

第十四條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方法、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會組成和委員任期、改選、罷免等事項依法作出決定。

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第十五條 業主大會通過的管理規約和作出的決定，對物業管理區域內的全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開；有下列情況之一的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議。

（一）有20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或管理規約規定的其他情形。

業主委員會應當召開業主大會會議或者業主大會臨時會議而不依法組織召開的，由物業所在地居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

第十七條 業主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行。召開業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。物業管理區域內人數較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加會議。

第十八條 首次業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會根據物業管理區域規模，由3名以上單數委員組成，一般不超過15人，業主委員會首屆任期由業主大會確定，一般為3至5年，其組成人員可以連選連任。

分期建設的物業達到成立業主大會條件時，初次選舉的業主委員會成員一般為3-5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

第十九條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件:

（一）遵守國家法律、法規；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時足額交納物業管理服務費；

（四）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

（五）具有一定組織能力和協調溝通能力。

第二十條 業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會決定的事項。依照有關法律、法規和業主大會授權，履行下列職責:

（一）召集并組織業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（二）在業主大會作出決定后的30日內，代表業主大會與物業服務企業簽定、續簽、變更或解除物業服務合同；

（三）執行業主大會的決議、決定；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業管理費用，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）組織續籌專項維修資金；

（七）組織業主委員換屆和補選工作；

（八）完成業主大會交辦的其他事項。

第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向市、縣區（管理區）房產行政主管部門（或物業管理行政主管部門）和街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理備案手續。

（一）業主大會會議決議；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會委員名單和基本情況；

（五）法律、法規規定的其他資料。

備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

第二十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格:

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主大會決定的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會成員有上述情形之一的，業主委員會應當在物業管理區域內公告。業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。

第二十三條 業主委員會應當定期召開會議，會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員人數半數以上同意。

業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第二十四條 業主委員會任期屆滿30日前，應在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會的指導和監督下由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第二十五條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第二十六條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當配合社區居委會依法履行自治管理職責，支持社區居委會開展工作，業主委員會召開業主大會會議時，應當告知社區居委會并認真聽取建議，作出的決定應書面告知社區居委會。

第二十七條 業主委員會應當督促違反物業管理服務合同約定、逾期不交納物業服務費用的業主，限期足額交納物業服務費用。業主委員會應當配合公安機關，與社區居委會相互協作，共同做好物業管理區域內的社會治安等相關工作。

第二十八條 設立物業服務企業除應符合有關法律法規規定的企業設立條件外，還必須符合住房和城鄉建設部《物業服務企業資質管理辦法》規定的設立條件，并按規定申請核定物業服務企業資質等級。

物業服務企業應當在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。未取得物業服務資質等級證書的，不得從事物業管理業務。

物業管理的從業人員，應當依法取得職業資格證書。

物業服務企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式轉讓資質證書。

外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，應當到市物業管理行政主管部門備案。

一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第二十九條 物業服務企業享有下列權利:

（一）根據法律法規和物業管理服務合同，擬定物業管理制度；

（二）依照物業管理服務合同的約定，收取物業管理服務費用；

（三）選擇專業公司承擔專項經營服務業務；

（四）制止業主違反法律、法規、規章及管理規約和物業管理制度的行為并向業主委員會和有關管理部門報告；

（五）開展多種經營和特約服務；

（六）要求業主委員會協調業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛；

（七）法律、法規規定的其他權利。

物業服務企業應當履行下列義務:

（一）履行物業管理服務合同，并按照國家、省、市規定的服務技術標準和操作規范實施質價相符的管理服務；

（二）聽取業主大會意見和建議，接受業主、使用人、業主委員會的監督；

（三）接受業務活動所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督、指導和管理；

（四）為業主、使用人保守秘密；

（五）擬定物業管理制度報業主委員會審查；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第三十條 投標人少于3人或建筑面積3萬方米以下的住宅物業，建筑面積1萬方米以下的非住宅物業，經物業管理行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

第三十一條 建設單位應當按照下列規定時限，完成前期物業管理的招投標工作:

（一）預售商品房在取得商品房預售許可證前；

（二）現售商品房在正式銷售30日前；

（三）非出售的新建物業在交付使用90日前。

第三十二條 建設單位應在物業預售、銷售時公示前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，要簽訂臨時管理規約并就遵守業主臨時管理規約予以書面承諾。

在首次業主大會會議通過的管理規約生效后，臨時管理規約即行失效。

前期物業管理服務合同作為物業買賣合同的附件，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。

第三十三條 前期物業管理期間，物業服務企業向建設單位收取前期物業管理服務費，建設單位與業主在房屋銷售合同簽訂過程中有業主交納前期物業管理服務費約定的，可由建設單位委托物業服務企業向業主收取。

第三十四條 規劃、設計、建設、房產等主管部門在審查物業項目規劃設計和辦理相關手續時，應嚴格執行有關法規和技術規范，充分考慮并滿足以下物業管理的要求:

（一）應當按照房屋總建筑面積3‰-5‰的標準配置物業管理用房，但最低不低于50方米；

（二）規劃行政主管部門在審查建設工程設計方案和審批建設工程規劃許可時，應確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房應為地面以上、計算產權面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動；

（三）物業的供水、供電、采光設計必須滿足使用要求；

（四）房產行政主管部門在辦理房屋所有權初始登記時，開發建設單位應當提交物業管理用房的房號、面積等相關資料。物業管理用房由房地產登記機構予以登記為全體業主所有，但不頒發房屋權屬證書。

開發建設單位應在相應環節接受市物業管理行政主管部門的監督和管理。

第三十五條 物業管理用房的所有權依法屬于業主，未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十六條 開發建設單位在物業管理活動中承擔下列義務:

（一）提供良好的物業管理條件，按規劃設計要求進行配套設施建設，按要求配置物業管理用房；

（二）在物業交付使用前，開發建設單位必須與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作；

（三）依照法律、法規和合同約定承擔物業保修責任，并向業主提供物業質量保證書和使用說明書；

（四）依法參加首次業主大會會議籌備工作，協助成立業主大會；

（五）以未售物業業主身份承擔相關義務；

（六）法律、法規和合同約定的其他義務。

第三十七條 建設單位必須在業主委員會成立之日起30日內，向業主委員會移交物業管理用房和以下物業建設檔案資料:

（一）物業的報建、批準文件，竣工總面圖，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術資料（含隨機資料）；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）消防工程及消防設施、設備驗收資料；

（五）物業管理區域內各類建（構）筑物、場所（地）設施、設備清單；

（六）物業及配套設施的產權清單；

（七）管理用房清單；

（八）物業的使用、維護、管理所必須的其他資料。

第三十八條 物業服務企業承接物業管理項目時，應當按照有關規定簽訂物業管理服務合同。物業服務合同對物業服務企業和全體業主具有約束力。

物業管理服務合同應明確以下內容:

（一）雙方當事人和物業項目的基本情況；

（二）雙方當事人的權利與義務；

（三）物業管理服務范圍、服務內容和服務標準；

（四）物業服務企業收取物業管理服務費用的標準及支付方法；

（五）合同期限、合同解除的條件以及合同終止時物品及檔案資料的移交方式等；

（六）違約責任及爭議解決的方式；

（七）雙方當事人約定的其他事項。

第三十九條 解除或者續簽物業服務合同，應當履行合同必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當提前60天書面通知。

物業服務合同解除或終止，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務:

（一）物業項目的檔案資料；

（二）提供物業服務期間形成的物業及設施設備改造、維修、運作、保養的有關資料；

（三）移交物業管理用房和屬于業主所有的場地、設施設備；

（四）清算預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規和合同約定的其它事項。

第四十條 物業服務企業應當每月公布服務小區各業主已交或者欠交的水、電、氣等費用和物業服務費及代收其他有關費用的情況，并將各欠交費用的情況書面報告業主委員會。

第四十一條 物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主（使用人）所收取的費用。物業公共性服務收費、代收代辦收費和特約服務收費，根據物業服務企業所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價，具體按《湖南省物業服務收費管理辦法》（湘價服〔2010〕76號）的規定執行。

第四十二條 業主應當根據物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主不得以與物業管理服務合同約定的物業管理活動無關的理由，拒交物業管理費。業主委員會應當督促違反物業管理服務合同約定逾期不交納物業管理服務費用的業主，限期交納物業管理服務費用。

第四十三條 建設單位交房前的物業管理費用由建設單位全額承擔，交房后的物業管理服務費用，由業主按政策規定全額承擔。

業主入住是指業主收到入住通知并辦理完相應手續。業主收到入住通知書后，在限定期限（不得超過3個月）內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。

第四十四條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守法律法規和管理規約的規定，禁止有下列行為:

（一）損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規定的行為；

（二）擅自改變房屋使用性質，占用、損壞共用部位、共用設施設備或者擅自移動房屋共用設施設備等違反房屋管理規定的行為；

（三）違章搭建建筑物、構筑物等違反規劃管理規定的行為；

（四）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者制造超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

（六）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

（七）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理法的行為；

（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業公用部位、公用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。