婁底市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)（房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享受小微型企業(yè)在稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策。

第三條 物業(yè)管理實(shí)行政府引導(dǎo)、業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場化管理體制，遵循公開公、誠實(shí)守信、市場競爭和服務(wù)規(guī)范的原則。構(gòu)建以市、縣（市、區(qū)）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）為主體的三級(jí)監(jiān)管機(jī)制，工作重心下移。

第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)所轄行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

婁星區(qū)人民政府，婁底經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、萬寶新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)各自轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調(diào)、管理工作。

第五條  各級(jí)各相關(guān)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

財(cái)政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作經(jīng)費(fèi)。

人社部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的職業(yè)技能培訓(xùn)，對(duì)符合享受政府補(bǔ)貼的培訓(xùn)人員給予培訓(xùn)補(bǔ)貼。

住建部門負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑保修期內(nèi)各責(zé)任主體的監(jiān)督管理，強(qiáng)化房屋施工中、竣工后的檢查措施，將房屋質(zhì)量隱患等問題及時(shí)解決在物業(yè)交付使用前；對(duì)在房屋裝飾裝修中未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位（或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位）提出設(shè)計(jì)方案而變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，或擅自拆改、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的行為予以查處。

規(guī)劃部門負(fù)責(zé)查處未經(jīng)批準(zhǔn)搭建的建（構(gòu)）筑物，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的行為。

城管部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)下列行為：在建（構(gòu)）筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；亂倒建筑垃圾及生活垃圾；焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜家禽等影響市容和環(huán)境衛(wèi)生；流動(dòng)攤點(diǎn)違法違規(guī)經(jīng)營行為；侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞花草樹木的行為。

公安部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定的行為；指導(dǎo)督促基層派出所對(duì)物業(yè)小區(qū)的治安防控和案件查處；負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)人防、技防、物防建設(shè)；負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)警務(wù)室建設(shè)。

工商行政管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)工作，并負(fù)責(zé)查處未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動(dòng)的違法行為。

質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)的電梯安全監(jiān)督工作，加強(qiáng)電梯維保機(jī)構(gòu)的維保質(zhì)量監(jiān)督，及時(shí)處理電梯用戶的舉報(bào)投訴；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)電梯安全使用主體責(zé)任，建立健全電梯安全管理制度，配備電梯安全管理人員和作業(yè)人員，按時(shí)申請(qǐng)電梯定期檢驗(yàn)。并按照《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)電梯生產(chǎn)、經(jīng)營、使用、維保單位的違法違規(guī)行為依法查處。

物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目、分等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)，并定期公布；負(fù)責(zé)制定物業(yè)小區(qū)停車場、停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)公示制度和服務(wù)價(jià)格登記制度；嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)收費(fèi)法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的行為。

公安消防部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)消防安全制度并負(fù)責(zé)查處物業(yè)小區(qū)內(nèi)下列行為：擅自改變建筑物防火間距、耐火等級(jí)、防火分區(qū)、消防安全疏散條件、消防設(shè)施；增加建筑物火災(zāi)荷載；及時(shí)查處損壞公共消防設(shè)施、占用、堵塞消防道路設(shè)施等行為。

第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)承接查驗(yàn)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的召開及業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作；負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理問題；及時(shí)處理開發(fā)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理活動(dòng)的投訴；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評(píng)先”工作。

居民委員會(huì)配合街道辦事處做好社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第七條  物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)依法確定一個(gè)自然人為業(yè)主的代表人。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)；業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第九條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分，按照有關(guān)規(guī)定備案。

新建物業(yè)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，可以籌備召開首次業(yè)主大會(huì)。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積超過物業(yè)總建筑面積50%以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過物業(yè)總建筑面積50%時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十四條 籌備首次業(yè)主大會(huì)需要由小區(qū)10%以上業(yè)主提出申請(qǐng)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）確定，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為前期物業(yè)管理和首次業(yè)主大會(huì)的召開提供業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開展工作提供條件并予以配合協(xié)助。鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位為首次業(yè)主大會(huì)的召開提供必要的經(jīng)費(fèi)。

第十五條  業(yè)主委員會(huì)委員侯選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查候選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

第十六條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）決定管理、使用和籌集專項(xiàng)維修資金；

（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

決定前款第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)的合法買受人尚未辦理權(quán)屬登記，但已實(shí)際占有使用物業(yè)的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十七條  業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

第十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以棟、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，但業(yè)主代表人數(shù)不得少于50人，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第十九條  業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)必要的工作經(jīng)費(fèi)可在公共收益中列支，開支辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)成員所從事的工作不計(jì)報(bào)酬。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第二十條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)。

（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會(huì)決議；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及其產(chǎn)權(quán)證明、身份證明復(fù)印件。

第二十一條  業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期為3?5年，可連選連任。有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作。

第二十二條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，業(yè)主代表人數(shù)不得少于一半，并由街道辦事處在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第二十三條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和住建、公安、城管、規(guī)劃、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)、消防、房地產(chǎn)等部門參加。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十五條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)所在地房地產(chǎn)行政主管部門審核備案，其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，予以說明。

物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。

第二十六條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條 新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。鼓勵(lì)婁底中心城區(qū)新建物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有二級(jí)以上資質(zhì)（包括二級(jí)）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

符合以下情況之一的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于3個(gè)的；

（二）多層物業(yè)總建筑面積少于3萬方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬方米的。

第二十八條  招標(biāo)人可以委托具有相應(yīng)資格的機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建招標(biāo)工作小組：

（一）招標(biāo)人是新建物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法定代表人（負(fù)責(zé)人）或其代理人應(yīng)當(dāng)參加招標(biāo)工作小組；已組建業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)代表參加招標(biāo)工作小組；

（二）熟悉物業(yè)管理招標(biāo)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上；

（三）招標(biāo)公告和招標(biāo)文件應(yīng)符合法規(guī)政策要求。

第二十九條 前期物業(yè)管理招標(biāo)一律實(shí)行公開招標(biāo)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或由多家公司建設(shè)的，招標(biāo)人應(yīng)明確一致，按總體規(guī)劃建筑面積一次性招標(biāo)。

物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營用房或者資金支持。

第三十條 開發(fā)建設(shè)單位新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮并滿足物業(yè)管理的要求，按照房屋總建筑面積的2‰以上標(biāo)準(zhǔn)配備物業(yè)管理用房，但最低不少于50方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)條件、便于物業(yè)管理活動(dòng)、具有正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋，沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。物業(yè)管理用房的位置和面積，一經(jīng)確定，不得擅自變更。分期開發(fā)建設(shè)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的80%以上應(yīng)當(dāng)規(guī)劃在項(xiàng)目首期。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，未按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求建設(shè)物業(yè)管理用房的，不予辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。

第三十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)施工，確保配套到位和工程質(zhì)量。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。房地產(chǎn)行政主管部門在辦理房屋登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)的備案證明。開發(fā)建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交房條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

第三十二條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于現(xiàn)場查驗(yàn)前20日，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料。

（一）竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料及開辦費(fèi)購置的固定資產(chǎn)等移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)就以下內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十四條 物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

房地產(chǎn)行政主管部門在開發(fā)建設(shè)單位辦理房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案。

住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨(dú)立的計(jì)量器具，并在物業(yè)承接查驗(yàn)后30日內(nèi)，持有關(guān)材料向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，并向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送備案材料。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第三十五條  業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。婁底中心城區(qū)物業(yè)小區(qū)業(yè)主選聘具有二級(jí)以上資質(zhì)（包括二級(jí)）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)工作。

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在本市所在地工商行政管理部門注冊(cè)成立分公司，并持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書副本、營業(yè)執(zhí)照副本、法人身份證明等資料，到所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門定期報(bào)送信用、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)資料。

第三十六條  縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊(cè)物業(yè)管理師和項(xiàng)目經(jīng)理人的信用檔案，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入與退出物業(yè)管理項(xiàng)目活動(dòng)的行為，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)黑名單制度。加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)動(dòng)態(tài)管理，強(qiáng)化企業(yè)信用信息建設(shè)和管理，對(duì)資質(zhì)掛靠等違法違規(guī)、不講誠信、損害業(yè)主權(quán)益的不良行為計(jì)入企業(yè)信用信息檔案，并及時(shí)向社會(huì)公示，嚴(yán)厲打擊。將企業(yè)信用檔案管理與資質(zhì)審查、資質(zhì)升級(jí)、物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)評(píng)先相結(jié)合，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)提高服務(wù)水。

第三十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一的物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。已成立業(yè)主大會(huì)的，備案時(shí)應(yīng)當(dāng)附送業(yè)主大會(huì)選聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。

第三十九條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿的90日前，組織召開業(yè)主大會(huì)作出是否延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定通過招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同期滿的30日前完成招投標(biāo)工作。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四十一條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

如業(yè)主無正當(dāng)理由，拖延辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從建設(shè)單位書面通知辦理入住手續(xù)的次月開始計(jì)收，由業(yè)主交納。

空置房按物業(yè)服務(wù)費(fèi)90%收取。

縣級(jí)以上價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十二條  物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定履行通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿的3個(gè)月前通知業(yè)主委員會(huì)。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共用部分；

（二）移交本辦法第三十二條規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請(qǐng)仲裁或依法提起訴訟，不得強(qiáng)行接管。各級(jí)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)（包括各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門、各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會(huì)管理機(jī)構(gòu)）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第四十四條 全面推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，按照先試點(diǎn)、逐步推廣的原則，盡快建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、居民自治的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行機(jī)制。聯(lián)建房屋可以通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理；機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位院落由機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位組織實(shí)施物業(yè)管理；公共區(qū)域、改制企業(yè)院落、棄管小區(qū)等其他物業(yè)小區(qū)由縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織實(shí)施物業(yè)管理或者居民自治。

第四十五條 各級(jí)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第四十六條  業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑�禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；

（二）擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（三）違章搭建建（構(gòu)）筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為；

（四）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

（六）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（七）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（八）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。