第一條

為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡(jiǎn)稱特區(qū)）實(shí)際，制定本條例。

第二條

特區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

第三條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第四條

市、區(qū)（縣）人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

第五條

市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，組織實(shí)施本條例。

區(qū)（縣）房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)（縣）人民政府未設(shè)立房產(chǎn)行政主管部門的，由市房產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市綜合管理、水務(wù)、衛(wèi)生、價(jià)格、環(huán)境保護(hù)、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門，依法按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第六條

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條

物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，房產(chǎn)行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)行政管理部門等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問(wèn)題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問(wèn)題的；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理矛盾和糾紛。

第八條

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)欤�督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門實(shí)行物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、市場(chǎng)化，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，培訓(xùn)從業(yè)人員，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

物業(yè)管理區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備

第九條

劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

（一）物業(yè)管理區(qū)域按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定，已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無(wú)爭(zhēng)議的，不再重新劃分；

（二）分期開(kāi)發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（四）舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定，應(yīng)當(dāng)按照省、市有關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，需要分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門審查，確認(rèn)并公告。

制定物業(yè)管理區(qū)域的分立或者合并方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)同意；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同決定。

第十一條

新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，配置物業(yè)服務(wù)用房，建筑面積不得少于八十方米，最高不超過(guò)三百方米；其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房不得少于六十方米，業(yè)主委員會(huì)辦公用房不得少于二十方米。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

第十二條

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風(fēng)等基本設(shè)施。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在的樓層不得高于四層。

第十三條

物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，劃定新建住宅物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)管理區(qū)域備案、核發(fā)商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，查驗(yàn)與物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可資料，并將查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域的備案回執(zhí)、房地產(chǎn)登記簿中予以記載。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。

第十五條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門確定的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)物業(yè)的配套車位、車庫(kù)。物業(yè)的配套車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)權(quán)屬登記后方能出售。

物業(yè)的地下人防區(qū)域經(jīng)人民防空、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)，可以用作物業(yè)的配套車位出租。

第十六條

新建住宅物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶一結(jié)算表，共有部分獨(dú)立計(jì)量表；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)配合所在地人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

第十七條

建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十八條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有該房屋，但尚未辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十九條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求；

（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十一條

物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第二十二條

已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積百分之五十的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為十五日。公告期滿，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

第二十三條

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面要求之日起三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地房產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表及社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表七至十五人組成，業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生且不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府選派代表?yè)?dān)任。

業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第二十四條

籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

第二十五條

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起自動(dòng)解散。

第二十六條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）的基本資料、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

第二十七條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

第二十八條

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)。

第二十九條

業(yè)主大會(huì)討論決定下列事項(xiàng)：

（一）制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）提出分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的方案；

（六）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)事項(xiàng)；

（七）改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

第三十條

業(yè)主大會(huì)決定本條例第二十九條第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上業(yè)主且專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十九條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。建筑物總面積、專有部分面積以及業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定：

（一）建筑物總面積為專有部分面積之和；專有部分面積按照房地產(chǎn)權(quán)證書記載的面積計(jì)算。尚未記載的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算。尚未實(shí)測(cè)的，暫按商品房買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)為專有部分的業(yè)主人數(shù)之和，已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業(yè)主人數(shù)，以及同一業(yè)主擁有一個(gè)以上專有部分的業(yè)主人數(shù)，按一人計(jì)算。

車位、車庫(kù)面積不計(jì)入前款規(guī)定的專有部分面積，不計(jì)投票權(quán)。

第三十一條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見(jiàn)的形式。采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送達(dá)每一位業(yè)主，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。書面征求意見(jiàn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第三十二條

業(yè)主可以以書面委托的形式，約定由授權(quán)委托人在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人投票表決。

未參與表決的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十四條

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

第三十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第三十六條

未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助。

第三十七條

業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置及時(shí)公告。

第三十八條

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選出業(yè)主委員會(huì)主任一名，副主任一至三名，推選情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為七日。

第三十九條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起五日內(nèi)，對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)，業(yè)主委員會(huì)憑備案回執(zhí)辦理刻制業(yè)主委員會(huì)公章等手續(xù)。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

第四十條

業(yè)主委員會(huì)未能產(chǎn)生的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的成立。

第四十一條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，維護(hù)業(yè)主共同利益；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第四十二條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，向業(yè)主公布下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決議；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案及情況；

（五）物業(yè)共用部位的使用與收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第四十三條

業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)，應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前三個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主在公示截止之日起十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì)重新提出人選名單。

換屆籌備組在征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報(bào)告會(huì)議情況和選舉結(jié)果。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的有關(guān)財(cái)務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第四十四條

業(yè)主委員會(huì)未能按照本條例第四十三條規(guī)定組織換屆選舉的，由社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第四十五條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業(yè)主大會(huì)在議事規(guī)則中具體約定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十六條

業(yè)主委員會(huì)委員的任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）喪失履行委員職責(zé)能力的；

（四）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（五）向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并經(jīng)同意的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。資格終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告終止之日起三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的印章、財(cái)務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備等移交給業(yè)主委員會(huì)。

第四十七條

業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員未按本條例規(guī)定移交所保管的印章、財(cái)務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備及其他屬于業(yè)主所有的財(cái)物的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促移交；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第四十八條

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的項(xiàng)目，先期建設(shè)的區(qū)域已成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的，后期建設(shè)的區(qū)域，業(yè)主委員會(huì)委員采取補(bǔ)選的形式產(chǎn)生。補(bǔ)選時(shí)，在后期建設(shè)區(qū)域召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，按照后期建設(shè)區(qū)域占物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積比例確定補(bǔ)選委員的人數(shù)。

先期建設(shè)的區(qū)域業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他決定；

（五）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項(xiàng)目。

建設(shè)單位在銷售后期建設(shè)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項(xiàng)。

第四十九條

業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（二）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（三）擅自以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的名義開(kāi)展活動(dòng)；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者使用業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)；

（五）作出違反法律、法規(guī)的決定。

第五十條

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

前期物業(yè)管理

第五十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。有下列情形之一的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以通過(guò)協(xié)議方式選聘：

（一）投標(biāo)人少于三個(gè)；

（二）住宅物業(yè)的總建筑面積不超過(guò)五萬(wàn)方米。

第五十二條

建設(shè)單位采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

建設(shè)單位不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得向潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的資格要求，對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)定同一評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

第五十三條

分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶��?/p>

分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

第五十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起十五日內(nèi)將合同向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)承接查驗(yàn)事項(xiàng)，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

第五十五條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：

（一）全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（三）住宅專項(xiàng)維修資金的繳存、使用；

（四）物業(yè)共有部分的使用與收益分配；

（五）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；

（六）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

第五十六條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案中明示臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第五十七條

建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本條例施行前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第五十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)行政管理部門提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門督促落實(shí)；

（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序；

（五）配合房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會(huì)的成立工作。

第五十九條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付物業(yè)十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)，并由雙方簽字確認(rèn)查驗(yàn)記錄。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

第六十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案資料；

（二）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（三）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清單；

（六）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

第六十一條

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。

第六十二條

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后，按照商品房買賣合同約定的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已竣工但尚未交付買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相關(guān)手續(xù)的，即為交付。業(yè)主收到書面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)手續(xù)的，視為交付。

物業(yè)管理服務(wù)

第六十三條

特區(qū)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)特區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)（縣）房產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自取得資質(zhì)證書之日起三個(gè)月內(nèi)可以自愿加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。

第六十四條

市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)證書的初審和三級(jí)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，在資質(zhì)證書的有效期內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)證書的有效期為三年，需要延續(xù)有效期的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)；逾期未申請(qǐng)延續(xù)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定并設(shè)定一年的暫定期。

第六十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內(nèi)，其法定代表人以及負(fù)有主要責(zé)任的經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

第六十六條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施管理和考核。

房產(chǎn)行政主管部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第六十七條

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案管理制度，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報(bào)送房產(chǎn)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會(huì)。

第六十八條

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)督促其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開(kāi)譴責(zé)，并可向房產(chǎn)行政主管部門提出處理建議。

第六十九條

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向市、區(qū)（縣）房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿但業(yè)主委員會(huì)仍未成立的或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以繼續(xù)履行至新物業(yè)服務(wù)合同約定的提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第七十條

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第七十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供以下物業(yè)服務(wù)：

（一）建筑物共用部位的維護(hù)和管理；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；

（三）共用部位的綠化養(yǎng)護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生的保潔和設(shè)施維修保養(yǎng)；

（四）秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項(xiàng)；

（五）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

第七十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

第七十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，并配合有關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)。

第七十四條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

第七十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第七十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。未按時(shí)交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳，要求限期交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定加收違約金。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等其他無(wú)正當(dāng)理由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第七十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

第七十八條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位已服務(wù)到最終用戶的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用并支付代收費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)。

第七十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，由業(yè)主大會(huì)決定。

第八十條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動(dòng)延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第八十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)，退出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）移交本條例第六十條規(guī)定的資料；

（三）移交物業(yè)管理檔案、物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

第八十二條

物業(yè)管理服務(wù)交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，書面記錄查驗(yàn)情況并簽訂確認(rèn)書。

第八十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續(xù)或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第八十四條

接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理項(xiàng)目移交后十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同連同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況報(bào)告書向房產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)使用

第八十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，改變房屋套型、將房屋進(jìn)行分割搭建；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)共用配套設(shè)施設(shè)備；

（五）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方；

（六）排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（七）亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場(chǎng)地放置雜物；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第八十六條

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門，相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

第八十七條

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)的用途使用物業(yè)的專有部分，不得將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。因特殊情況確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理規(guī)劃變更等手續(xù)。

第八十八條

物業(yè)的專有部分發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業(yè)主或者責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織搶修或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第八十九條

業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修影響相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自接到請(qǐng)求后二十四小時(shí)內(nèi)協(xié)調(diào)處理。

第九十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定和裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)收取保證金，主要用于因裝飾裝修活動(dòng)對(duì)物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC。裝修保證金實(shí)行專戶管理，不得挪用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主、物業(yè)使用人告知裝飾裝修活動(dòng)結(jié)束之日起二日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)，未造成損壞的，自查驗(yàn)合格之日起三日內(nèi)退還裝修保證金。對(duì)物業(yè)共用部位及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)當(dāng)出具整改通知書，并自整改查驗(yàn)合格之日起五日內(nèi)退還裝修保證金。

第九十一條

任何單位和個(gè)人不得擅自占有、使用、處分物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

第九十二條

利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。

利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益，扣除管理成本支出后的部分歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布收益的收支情況。

第九十三條

物業(yè)的配套車位、車庫(kù)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第九十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車位、車庫(kù)的出售、附贈(zèng)或者出租方式、租售價(jià)格、租售時(shí)間、租售期限等內(nèi)容。物業(yè)買受人未按約定期限承租、購(gòu)買車位、車庫(kù)，或者與建設(shè)單位約定不需要承租或者購(gòu)買車位、車庫(kù)的，視為物業(yè)買受人對(duì)車位、車庫(kù)的需求已滿足。

第九十五條

建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車位、車庫(kù)出售給業(yè)主以外的其他人。

物業(yè)的配套車位、車庫(kù)出售時(shí)，車位、車庫(kù)的數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主只能購(gòu)買（含受附贈(zèng)）一個(gè)車位、車庫(kù)。

建設(shè)單位尚未出售并空置的車位、車庫(kù)，可以向業(yè)主出售，但業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。建設(shè)單位在租售車位、車庫(kù)一個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示擬租售車位、車庫(kù)的數(shù)量、租售價(jià)格及買受人、承租人條件等，公示期不少于三十日。

第九十六條

車位、車庫(kù)租售、附贈(zèng)給業(yè)主后尚有空余的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先將其出租給物業(yè)使用人；滿足業(yè)主和物業(yè)使用人需求后仍有空余的，建設(shè)單位可將其作臨時(shí)停車使用，也可出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但每次租賃的期限不得超過(guò)六個(gè)月。

第九十七條

物業(yè)的配套車位、車庫(kù)尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)。

車位場(chǎng)地使用費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)計(jì)賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。車位場(chǎng)地使用費(fèi)扣除物業(yè)管理成本后屬于全體業(yè)主共有，主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作等事項(xiàng)。

第九十八條

進(jìn)入住宅小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)置或者劃定的車位、車庫(kù)內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止。勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安等有關(guān)部門，公安等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以處理。

大型車輛和載有危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。

第九十九條

住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅、住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在辦理房屋入住手續(xù)前交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理、監(jiān)督按照國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房產(chǎn)行政主管部門每年至少一次公布住宅專項(xiàng)維修資金的繳存情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次住宅專項(xiàng)維修資金的支出情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。