全國(guó)兩會(huì)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)提出“中國(guó)今年完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策。中國(guó)今年要適應(yīng)住房剛性需求、改善需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的背景下，自治區(qū)地方稅務(wù)局日發(fā)布《關(guān)于落實(shí)支持房地產(chǎn)去庫(kù)存工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），多項(xiàng)稅費(fèi)政策下調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。同時(shí)，自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局也表示，國(guó)稅部門已啟動(dòng)“營(yíng)改增”全面推進(jìn)工作，5月1日將與全國(guó)同步實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換改革。新一輪減稅利好政策出臺(tái)，對(duì)南寧樓市影響如何？

最新政策

地稅局：棚戶區(qū)改造享稅收優(yōu)惠

國(guó)稅局：“營(yíng)改增”5月全面推開

自治區(qū)地方稅務(wù)局日前發(fā)布《通知》，重點(diǎn)對(duì)棚戶區(qū)改造的相關(guān)稅收政策進(jìn)行了明確，改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開發(fā)商和購(gòu)房者都可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。

例如，對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

對(duì)購(gòu)房者來說，個(gè)人首次購(gòu)買90方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過90方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。

而針對(duì)進(jìn)駐棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.5%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率按1%執(zhí)行。《通知》還明確適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率。如果企業(yè)出現(xiàn)資金困難，可以依照相關(guān)規(guī)定申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)可延期繳納稅款3個(gè)月。

《通知》明確，對(duì)個(gè)人銷售自建自用住房的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。《通知》還指出，將繼續(xù)實(shí)施免收稅務(wù)登記工本費(fèi)等優(yōu)惠政策，最大限度為農(nóng)民工等新市民購(gòu)房辦理有關(guān)涉稅手續(xù)提供便利。

此外，自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局也表示，國(guó)稅部門已經(jīng)啟動(dòng)“營(yíng)改增”全面推開相關(guān)工作，5月1日將與全國(guó)同步實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換改革。建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)等行業(yè)均被納入試點(diǎn)范圍。

業(yè)界分析

加大棚改拆遷，擴(kuò)大購(gòu)房需求

從自治區(qū)地稅局發(fā)布的《通知》看出，本輪稅費(fèi)優(yōu)惠措施重點(diǎn)是關(guān)于促進(jìn)棚戶區(qū)改造、安置房開發(fā)和銷售，這一輪政策對(duì)樓市去庫(kù)存又有何影響？

今年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告、住建部部長(zhǎng)陳政高答記者問中，對(duì)于棚改也有提及。具體是“棚改貨幣化安置比例提高”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，直接表述“提高貨幣化安置比例”，這是一個(gè)重要信號(hào)。政府要通過加大棚改拆遷，拆出需求，讓被拆遷者獲得資金補(bǔ)償，然后讓這些拆遷的需求，到市場(chǎng)上購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

廣西國(guó)悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理黃衛(wèi)忠表示，從國(guó)家去化庫(kù)存層面來說，稅費(fèi)新政對(duì)于需要買安置房的購(gòu)房者和購(gòu)買商品房的購(gòu)房者居住需求都有一定的刺激。

記者采訪過程中，關(guān)于自治區(qū)地稅局發(fā)布的稅費(fèi)優(yōu)惠新政，部分業(yè)內(nèi)人士表示并不太了解，向他們大概闡述新政內(nèi)容后，有人認(rèn)為對(duì)商品房市場(chǎng)影響不大。大唐地產(chǎn)南寧城市公司總經(jīng)理助理黃進(jìn)強(qiáng)分析，商品房市場(chǎng)不會(huì)受到太大的影響，因?yàn)橘?gòu)買安置房的條件與退出機(jī)制并不自由，針對(duì)安置房的稅費(fèi)減免政策，只會(huì)對(duì)購(gòu)買安置房的中低收入購(gòu)房者有影響，而這部分群體并不是商品房的主要購(gòu)房群體。不過關(guān)于“個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅”這項(xiàng)政策，將會(huì)促使這部分人將已有房源出售后重新購(gòu)房，促進(jìn)新建商品房市場(chǎng)流通。

另外，《通知》下調(diào)部分類型房產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率，對(duì)進(jìn)駐棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.5%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率按1%執(zhí)行。對(duì)于這一政策，黃衛(wèi)忠認(rèn)為，降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，是減輕了開發(fā)商在前期開發(fā)的資金壓力，有利于房企資金流更好的運(yùn)轉(zhuǎn)。

實(shí)施“營(yíng)改增”，鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)

5月1日起，廣西將全面推開“營(yíng)改增”。自治區(qū)國(guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“營(yíng)改增”納稅人將迎來減稅利好，經(jīng)營(yíng)成本或進(jìn)一步下降。如建筑和房地產(chǎn)業(yè)，在沒納入試點(diǎn)前，納稅人購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)和支付應(yīng)稅服務(wù)無法抵扣，納入“營(yíng)改增”后，經(jīng)營(yíng)成本中不再含有營(yíng)業(yè)稅。

此次“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至建筑、房地產(chǎn)等行業(yè)，黃進(jìn)強(qiáng)認(rèn)為，企業(yè)將迎來減稅利好，經(jīng)營(yíng)成本或進(jìn)一步下降。在建筑和房地產(chǎn)業(yè)沒納入試點(diǎn)前，企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)和支付應(yīng)稅服務(wù)無法抵扣，納入“營(yíng)改增”后，經(jīng)營(yíng)成本中不再含有營(yíng)業(yè)稅，將刺激企業(yè)、公司購(gòu)買寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)，從而促進(jìn)辦公類產(chǎn)品庫(kù)存的去化。

對(duì)此，黃衛(wèi)忠也持相同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，此前征收營(yíng)業(yè)稅，項(xiàng)目銷售好壞都要征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”不僅有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，減輕了房企開發(fā)過程中的資金壓力，也更貼合市場(chǎng)的實(shí)際情況。他還補(bǔ)充，本輪稅費(fèi)新政將擠壓此前虛高的價(jià)格，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的運(yùn)作，剛需、剛改類產(chǎn)品消費(fèi)得到鼓勵(lì)。

同時(shí)也有個(gè)別業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，房企經(jīng)營(yíng)成本下降后，可能會(huì)進(jìn)行小規(guī)模的促銷活動(dòng)，刺激對(duì)價(jià)格敏感的“剛需”人群，中小套型商品房的銷售量可能會(huì)得到一定提升。