“倒按揭”在中國的開展，標志著我國又增加了一種合理而有效的養(yǎng)老途徑。可同時，它也受到了許多國人的置疑，認為它顛覆了“百敬孝為先”的傳統(tǒng)觀念。

“以房養(yǎng)老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)。后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世;當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。

它源于上世紀80年代中期的美國。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養(yǎng)老”相當(dāng)于逆向住房抵押貸款，分期發(fā)放，一次償還。

“以房養(yǎng)老”的形式分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸;無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤。

本月，我國首家主營“以房養(yǎng)老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門審批，正式掛牌營業(yè)。只要達到62歲法定年齡的老年人均可申請成為該險種的投保人。

老齡化導(dǎo)致社會養(yǎng)老壓力加大

據(jù)20底全國1%人口抽樣顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。按照老齡化評判標準，我國已成為人口老齡化國家。

人口學(xué)家預(yù)測，2010年我國人口總數(shù)將為13.39億，2040年達到頂峰14.91億后開始下降。與此同時，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達到3.12億后仍將繼續(xù)上升。這組數(shù)據(jù)明確告訴我們，中國將面臨人口老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)。

我國目前主要的養(yǎng)老方式有家庭養(yǎng)老、社會保障和社會養(yǎng)老。就現(xiàn)有的社會福利水來說，是比較低的。社會保障體系的覆蓋面也比較小，依靠社會保障體系解決養(yǎng)老問題是非常有限的，數(shù)字表明，20我國社會保障覆蓋面為總?cè)丝诘?2.57%，20為13.38%，遠遠低于國際勞工組織規(guī)定的20%最低線。因此，我國還需要快速拓展多種渠道，解決養(yǎng)老問題。

“以房養(yǎng)老”的幾大優(yōu)勢

“以房養(yǎng)老”政策的出臺，可以有效提高老人的晚年物質(zhì)生活質(zhì)量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產(chǎn)品等。尤其是空巢老人，可以進駐環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。

二十多年來，國家實施計劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來出生的絕大多數(shù)孩子都屬于獨生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結(jié)合，直接面對的是在將來要撫養(yǎng)四位老人和一個孩子的壓力。對于年輕的家庭來說，以夫妻兩人的收入養(yǎng)七個人，負擔(dān)可想而知。而老人以房養(yǎng)老，大大減輕子女負擔(dān)。老人有房可養(yǎng)，是子女之福。

“以房養(yǎng)老”叫板中國傳統(tǒng)觀念

“以房養(yǎng)老”在給老年人帶來優(yōu)越物質(zhì)生活的同時，也必將遇到重重困難。

歷史證明，任何一種新的政策在執(zhí)行之初，總會遇到各種阻礙。究其原因，要么是損害了一部分的利益，要么是與傳統(tǒng)的慣相對立，一時不能改變。這兩點原因，“以房養(yǎng)老”剛好都沾上了邊。

“以房養(yǎng)老”首先挑戰(zhàn)的是國人傳統(tǒng)觀念。“孝”是中華民族的傳統(tǒng)美德，受傳統(tǒng)儒家影響，中國人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數(shù)中國子女認為孝敬老人、供養(yǎng)老人天經(jīng)地義。如果誰敢踏入雷區(qū)??不照顧老人??必將會受到社會的譴責(zé)。而老人將房產(chǎn)作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。

老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來可繼承的家庭財產(chǎn)，對于指望得到老人房產(chǎn)的子女來說是不能夠接受的。國內(nèi)每年發(fā)生的大量與房產(chǎn)繼承有關(guān)的民事訴訟案件，就足以說明中國人重視繼承房產(chǎn)的程度。

而“以房養(yǎng)老”之所以在美國子女爭議少，且廣受歡迎，其根本原因，在于國外高額的遺產(chǎn)繼承稅。以美國為例，繼承65萬以上財產(chǎn)，遺產(chǎn)繼承稅高達37%到55%，所以，西方老人及子女很容易在是否要房子之間做出選擇。而在中國，繼承稅僅為7%，且對于目前不斷看漲的國內(nèi)房價，房子增值空間大，絕大多數(shù)老人和子女更愿意要房產(chǎn)。因為，它不僅是一筆財富，亦可以繼續(xù)作為投資。

“以房養(yǎng)老”受到中國國情雙重考驗

除了中國人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念對“以房養(yǎng)老”的排斥，此外，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)上及市場上，還受到了中國國情的雙重考驗。

首先，“以房養(yǎng)老”實施的技術(shù)難度大。“倒按揭”確定每月支付給老人抵押房產(chǎn)的數(shù)額，要通過預(yù)測老人的壽命來實現(xiàn)。而預(yù)測壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實際壽命比協(xié)議期短，那么老人實際得到的錢就比較少，老人就有損失，反之，保險公司有損失。這無疑增大了“以房養(yǎng)老”的技術(shù)難度。

其次，“以房養(yǎng)老”市場風(fēng)險，金融風(fēng)險大。“以房養(yǎng)老”在西方國家可以普及的另一個重要原因，是房地產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，利率穩(wěn)定，期房價估算變動不大，“以房養(yǎng)老”的折舊預(yù)測較容易。而我國兩年房地產(chǎn)時常日益紅火，房價日新月異，且我國正處于加息周期，利率非常不穩(wěn)定，如此一來，勢必會造成大批違約。對與保險公司來說，不僅技術(shù)難度大，金融風(fēng)險也比較大。

“以房養(yǎng)老”短期內(nèi)不會成為主流養(yǎng)老方式

目前就中國國情及傳統(tǒng)俗來說，我國絕大多數(shù)老人，還是愿意靠家庭養(yǎng)老，老人也愿意將房產(chǎn)留給子女。不到萬不得以，不會輕易將房產(chǎn)變現(xiàn)。而真正要靠房養(yǎng)老的，除了一部分鰥寡孤獨者，就是子女比較富裕，不需要繼承房產(chǎn);或子女無力贍養(yǎng)的老年人。短期內(nèi)，“以房養(yǎng)老”短期內(nèi)不會成為主流養(yǎng)老方式。“以房養(yǎng)老”除了要經(jīng)歷市場的檢驗，還需要很長時間以逐漸改變國人傳統(tǒng)俗，

關(guān)注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養(yǎng)，是全社會共同的責(zé)任。“以房養(yǎng)老”只是增加了一種養(yǎng)老方式，填補了我國養(yǎng)老領(lǐng)域一項空白，這種方式也會漸漸轉(zhuǎn)變我們的傳統(tǒng)觀念，通過各種渠道，讓老年人真正享受有高質(zhì)量的晚年生活。

插排：“以房養(yǎng)老”不僅挑戰(zhàn)了國人傳統(tǒng)觀念。而且，老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來可繼承的家庭財產(chǎn)，對于指望得到老人房產(chǎn)的子女來說是不能夠接受的。

據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道，今年年底或者明年年初，我國60歲以上的老年人將突破2億，到2025年這個數(shù)字將突破3億，“如何養(yǎng)老”是每一個中國人現(xiàn)在或未來都要擔(dān)心和思考的問題。

以房養(yǎng)老作為一種新型養(yǎng)老方式已經(jīng)成為了關(guān)注焦點。昨天，國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見正式對外發(fā)布，明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，通過以房養(yǎng)老有望解決養(yǎng)老資金難題。

什么是“以房養(yǎng)老”?

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，就是以房養(yǎng)老，老人把已經(jīng)付清貸款的房子，抵押給保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價值等因素，定期發(fā)給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金。房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構(gòu)所有。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇認為，這種發(fā)源于美國上世紀80年代的養(yǎng)老模式我們可以借鑒。

孟曉蘇：中國老齡群體實際上是有房產(chǎn)的相對貧困的群體，對他們相對低下的退休金來說，房產(chǎn)就是一個固定的量，把這個房產(chǎn)盤活，供老人在退休以后養(yǎng)老之用。

其實，以房養(yǎng)老這個模式在咱們國家并不是什么新鮮事，南京、上海、北京等地的個別金融機構(gòu)曾經(jīng)自發(fā)的嘗試過，南京的一些老年公寓要求，凡在當(dāng)?shù)赜?0米以上的產(chǎn)權(quán)房，超過60歲以上的孤殘老人可以把房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機構(gòu)，自己免費入住老年公寓，老人去世以后房屋的產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老機構(gòu)。

上海也曾推出了針對老年人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，65歲以上的老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心，進行房屋買賣交易，一次性收取房款，房屋再由中心返租給老人，老人可以按租期年限將租金一次性的給付公積金管理中心。