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京滬穗漢4城7月1日起試點以房養老2年7月1日起為期兩年內，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養老保險。擁有房產完全產權的老年人，將房產抵押給保險公司，還繼續擁有房屋使用、收益等雙方協商后處置權，并照約定條件領取養老金直至身故。身故后保險公司將獲得抵押房屋處置權，處置所得優先用于償付養老保險相關費用。

中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見

各保監局、中國保險行業協會、各人身保險公司：

為貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發〔2013〕35號)有關要求，鼓勵保險業積極參與養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系、豐富養老保障方式的新途徑，中國保監會決定開展老年人住房反向抵押養老保險(以下簡稱反向抵押養老保險)試點。反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。為做好試點有關工作，現提出如下意見：

一、開展試點的重要意義

(一)有利于健全我國社會養老保障體系。建立多層次、可持續的養老保障制度，是有效應對人口老齡化問題，實現社會經濟健康發展的必然要求。開展試點有利于豐富養老保障方式，引導社會形成新的養老保障慣，增強養老保障體系的可持續性。

(二)有利于拓寬養老保障資金渠道。當前，我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點，盤活老年人房產，是實現個人經濟資源優化配置的積極探索，有利于拓寬養老保障資金來源，提升老年人養老保障水。

(三)有利于豐富老年人的養老選擇。反向抵押養老保險屬于商業保險范疇。開展試點，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加了一種新的養老方式，老年人可根據個人生活狀況和養老需求自愿投保。

(四)有利于保險業進一步參與養老服務業發展。加快養老服務業發展，是應對養老形勢，滿足老年人日益增長的養老需求的必然要求。開展試點，有利于發揮保險業風險管理、資金管理等優勢，探索行業多方位參與養老服務業發展的有效手段，也為行業自身發展拓展了新空間。

二、開展試點的基本原則

(一)公守信，保障消費者合法權益。反向抵押養老保險是保險業響應國家號召，推動養老服務業發展的重要手段。該業務以老年人為客戶，業務涵蓋面廣、流程復雜、期間較長。保險公司應顧全大局，立足實際，依法合規經營，公對待消費者。一是在房產評估、抵押、后續管理等方面秉持公公正原則，嚴格執行法律規定及合同約定。二是產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便于理解和接受。三是在業務運行過程中，充分保障消費者的知情權。要結合老年消費者的消費慣和特點，加強溝通與交流，對與消費者自身權益有關的信息，應做好披露工作。

(二)審慎經營，強化風險防范。反向抵押養老保險是養老保障方式的創新，涉及老年人的切身利益，社會關注度較高;同時，該業務將傳統養老保險與房地產市場聯系起來，法律關系復雜，風險因素多，風險管控難度較大。保險公司應堅持審慎經營，高度重視業務經營中可能存在的風險隱患，在條款制定、流程設計、法律合規、業務管理等方面加強風險防范和控制。

(三)大膽創新，注重總結溝通。反向抵押養老保險是對現有商業養老保險的業務模式創新，是構建新型商業養老保險產品框架的積極探索。保險公司應解放，結合中央和地方各項養老政策，在改善老年人養老待遇和服務、促進養老保障體系建設、加快養老服務業發展方面廣開思路，大膽創新。同時，保險公司要做好試點經驗總結，并就相關情況加強與監管部門的溝通，做好信息報送，為日后推廣奠定基礎。

三、試點資格申請與審核

保險公司開展試點，應當向中國保監會提出申請，獲得試點資格。

(一)試點保險公司資格條件。

申請試點資格的保險公司應具備以下條件：

1.已開業滿5年，注冊資本不少于20億元;

2.滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最季度末的償付能力充足率不低于120%;

3.具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價;

4.具有專業的法律人員，能夠對反向抵押養老保險相關法律問題進行處理;

5.具有房地產物業管理專業人員，或委托有資質的物業管理機構，有能力對抵押房產進行日常維護及依法處置;

6.具備完善的公司治理結構、內部風險管理和控制體系，能夠對反向抵押養老保險業務實行專項管理和獨立核算;

7.中國保監會規定的其他條件。

(二)保險公司申報材料。

符合試點資格條件的保險公司應提交以下材料供審核：

1.開展反向抵押養老保險試點申請書;

2.開展反向抵押養老保險的可行性研究報告;

3.反向抵押養老保險試點方案，包括但不限于擬試點地區、目標客戶、試點業務規模、產品設計思路與定價、業務流程、組織實施和風險防范措施等;

4.經法律責任人與外部執業律師共同簽字的反向抵押養老保險產品條款;

5.反向抵押養老保險業務宣傳資料;

6.總精算師聲明書;

7.法律責任人聲明書;

8.中國保監會要求的其他材料。

此外，如保險公司委托有資質的物業管理公司進行日常管理，應提交委托合同。

(三)如在試點期間，保險公司出現不符合試點資格條件的情況，中國保監會將暫停其開展反向抵押養老保險新業務，直至其重新符合試點資格條件。

原標題：中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見

四、試點產品管理

(一)保險公司開展反向抵押養老保險，應對相關房屋按照產權抵押的有關規定進行處理，即投保人依合同約定，將其房產抵押給保險公司，保險公司接受房產抵押，并按照約定條件向投保人支付養老金。

(二)根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品(以下簡稱參與型產品和非參與型產品)。

(三)參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。

(四)保險公司應當在保險合同中明確規定猶豫期的起算時間、長度，猶豫期內客戶的權利，以及客戶在猶豫期內解除合同可能遭受的損失。猶豫期不得短于30個自然日。

五、試點要求

(一)關于試點業務宣傳。反向抵押養老保險是一項新生事物，社會認可度和接受度有待提升。保險公司應客觀公正地開展業務宣傳，做好消費者教育，如實介紹該業務在豐富養老保障選擇、提升養老保障水等方面的積極作用，明確提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況，不得夸大房產增值在提升養老金領取水方面的作用。反向抵押養老保險業務宣傳材料應由總公司統一制作并嚴格管理，分支機構、銷售人員不得擅自編寫、印制宣傳材料。

(二)關于銷售人員管理。中國保監會將適時指導中國保險行業協會建立反向抵押養老保險銷售人員資格考試制度。在該制度建立前，保險公司應當根據自身情況，主動建立反向抵押養老保險銷售人員管理制度，明確銷售人員資格條件，建立培訓及考核制度。待中國保險行業協會建立反向抵押養老保險銷售人員資格考試制度后，從其規定。反向抵押養老保險銷售人員應品行良好、業務熟練、無投訴及其他不良記錄。對銷售人員的培訓內容應當包括與反向抵押養老保險業務相關的專業知識及職業道德培訓，其中針對職業道德的培訓時間應不短于1天。銷售人員經考核通過后才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。保險公司應將取得資格的銷售人員向中國保監會和試點地區保監局報告，并在公司網站公布，以便于消費者隨時查詢。對存在銷售誤導行為的銷售人員，一經查實，保險公司必須取消其銷售資格。

(三)關于銷售過程管理。保險公司應加強銷售行為和銷售過程管理，做到投保年齡符合要求、投保資料真實準確、投保房屋產權清晰、房產評估公正透明、法律調查盡職盡責、合規經營風險可控。要明確參保客戶范圍和條件，做好客戶甄別，不得向不符合相關要求的客戶推介業務。要聘請具有一級資質的房地產估價機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。保險公司應當對消費者進行簽約前輔導，全面、客觀、準確介紹業務模式、特點、風險及合同條款，并進行退保贖回價值演示，確保消費者正確理解保險產品及自身的權利義務。保險公司應當通過錄音、錄像或第三方見證等方式增強合同簽訂過程的公性、公正性，確保合同體現各方真實意思表示。保險公司應當在猶豫期內再次向投保人介紹反向抵押養老保險產品，確認投保人的真實購買意愿。對于參與型產品，保險公司與投保人應在保險合同中明確規定參與分享房產增值的方式與比例。保險公司應與投保人約定雙方在對所抵押房屋日常維護及管理方面的權利義務，做好房屋的防災防損和保險工作。

(四)關于信息披露。保險公司每年應定期向客戶披露反向抵押養老保險相關信息，包括但不限于年金領取情況、退保贖回價值等。對于參與型產品客戶，還應向其披露房產評估價值信息以及房產評估價值變動對年金領取金額的影響。

(五)關于財務管理。反向抵押養老保險的現金流與傳統保險業務不同，保險公司應制定試點業務現金流管理方案，確保現金流持續充足，并可探索現金流補充機制。同時，保險公司應按照有關規定，做好試點業務的財務核算和償付能力管理。

(六)關于服務創新。保險公司應在服務領域延伸、服務內容多樣和服務手段創新等方面積極探索，完善與反向抵押養老保險相關的養老服務鏈條，如針對不同年齡和需求的客戶推出醫療保險、健康管理、金融理財等服務。

(七)關于投訴處理。保險公司應高度重視客戶投訴，做好解釋溝通和后續處理。如查實存在銷售誤導，可視客戶意愿辦理退保，并取消有關銷售人員銷售資格;如屬于業務管理問題，應充分聽取客戶意見，并積極整改。

(八)關于監管問題。試點地區保監局應加強對反向抵押養老保險業務的監管，跟蹤研究試點情況，督促保險公司妥善處置消費者投訴，切實保護保險消費者合法權益。對于試點中發現的問題，保險公司應當及時向中國保監會以及試點地區保監局報告。

六、其他事項

(一)投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

(二)試點城市為北京、上海、廣州、武漢。

(三)試點期間自7月1日起至6月30日止。

(四)試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房產的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。

(五)保險公司應于每月10日前，向中國保監會和試點地區保監局報送反向抵押養老保險的進展情況報告，內容包括但不限于業務開展情況、存在的問題及對試點工作的意見建議等。

“以房養老”政策在四大試點城市落地;去年11月，保險“省十條”也提出，將爭取住房反向抵押養老保險在晉試點

6月底，2戶廣州老人與保險公司簽署以房養老合約，標志著醞釀一年的“以房養老”政策在北京、武漢、上海和廣州四大試點城市全部落地。而在去年11月，我省出臺的保險“省十條”也提出，將支持養老保險創新，爭取住房反向抵押養老保險(即“以房養老”)在晉試點。

一年前，太原市迎澤區70多歲的居民崔保(化名)作出了一個“奇怪”的決定。他要把名下的房子贈給政府，自己住進養老院，讓“公家”來養他。對自己的這一決定，老崔解釋說，老伴去世多年，膝下無兒無女，低保金是他目前惟一的生活來源。幾次生病住院后，他發現還不如住進養老院，好有人照顧。恰好自己名下有一套不到50方米的房子，便動了以房屋換取養老院入住資格的念頭。事實上，老崔這種設想正體現了一種樸素的“以房養老”觀念，反映出我們身邊或多或少存在著“以房養老”的需求。

遺憾的是，由于“以房養老”這種模式在我省沒有先例，老崔的愿望未能實現。

隨著試點逐漸展開，“以房養老”政策在我省落地并非遙不可及。人們想知道，正在四大城市試點的“以房養老”，究竟是咋個養法?這種養老方式可行嗎?

“以房養老”，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

6月，保監會發布關于“以房養老”《指導意見》，提出從7月1日開展試點。今年3月，幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》保險條款及費率獲保監會批復，成為國內首款保險版以房養老產品。據了解，試點城市目前共有22戶家庭接受了這款產品，主要是孤寡、失獨、無子女、空巢及部分有子女的老人。

這些老人是怎樣用房子養老的?以廣州首批簽署“以房養老”合約的客戶為例，保險業人士介紹了幸福人壽的模式。這位客戶女兒在國外，自己和老伴的房子不需要留給女兒，目前既希望住在自己的房子里，又按月領取一筆養老金，改善老年生活品質。幸福人壽的“以房養老”保險恰好滿足了他們的需求。據了解，通過“以房養老”領取的養老金，是根據第三方評估機構評估的房產價值進行估算。以65周歲男性，房產有效保險價值500萬元為例，老人每月領取養老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領取12340元養老金。對于人們關心的房價波動問題，幸福人壽方面解釋，在評估抵押房產價值時，會對價值增長部分調增養老金，提前把房產預期增值收益因素考慮在內;如果將來房價上漲，抵押房產價值的增長部分將全部歸屬投保人。這保證了老人可終身領取固定養老金的同時，不受房價下跌的影響。

業內人士表示，如果類似“以房養老”產品在我省試點推出，像老崔這樣有房產卻無兒無女的困難居民將多一種養老選擇。

不過，一年之中四大城市僅有1家險企和22戶家庭參與，也說明“以房養老”落地困難，大規模普及更是尚待時日。

省內一位不愿透露姓名的保險公司高管表示，作為養老體系的一種補充模式，“以房養老”看上去美好，實則面臨諸多考驗。其中，我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這是保險公司等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多。保險公司等或將不得不承擔房屋年限到期的風險。而從另一角度來看，如果“以房養老”得以推廣，保險公司手里將積累大量的抵押房產，如何經營這些資產，也是保險公司必須面對的事情。同時，有市民在接受采訪時表示，“以房養老”要想實現，必須保障老年人有權依法處分自己財產的權利，避免子女或親屬不愿遷出住房的情形。此外，“以房養老”對養老觀念、置業觀念也是一種挑戰。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不留給子女，對許多老人來說還難以接受。