為落實(shí)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》和住建部、財(cái)政部、人民銀行《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》要求，經(jīng)市住房公積金管理委員會(huì)第44次會(huì)議同意，本市對(duì)住房公積金個(gè)人貸款政策作相應(yīng)調(diào)整，內(nèi)容如下：

1、對(duì)無(wú)住房公積金貸款記錄或已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，購(gòu)買(mǎi)首套自住住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

2、對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的，參照首套房貸款政策執(zhí)行。即貸款首付款比例為30%，貸款利息為五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬(wàn)元(每人最高貸款限額為30萬(wàn)元)，有補(bǔ)充住房公積金的家庭最高貸款限額為80萬(wàn)元(每人最高貸款限額為40萬(wàn)元)。

3、繼續(xù)停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的家庭發(fā)放公積金貸款。

4、住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保以所購(gòu)住房抵押為主，取消住房公積金個(gè)人住房貸款強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保收錢(qián)項(xiàng)目。

本次調(diào)整政策自管委會(huì)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》文發(fā)之日起實(shí)施。10月9日起受理的住房公積金貸款，按本次調(diào)整后的政策執(zhí)行。10月9日前已受理但未發(fā)放住房公積金貸款的，參照本次調(diào)整后的政策執(zhí)行。

上海是全國(guó)住房公積金個(gè)貸率較高的城市。1-10月份，發(fā)放住房公積金個(gè)貸金額399.46億元，其中發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)保障住房(經(jīng)適房)個(gè)貸39.05億元。截止10月底，累計(jì)發(fā)放公積金個(gè)貸4022.68億元，支持購(gòu)房建筑面積1.73億方米。10月底，公積金個(gè)貸余額1978.29億元。上半年本市住房公積金均個(gè)貸率為85%。

自2月1日起，上海公積金貸款最高額度將按照卡內(nèi)余額的15倍來(lái)計(jì)算。舉個(gè)例子，如果你繳納公積金的卡內(nèi)余額為3萬(wàn)，那么你的最高貸款額度將是3萬(wàn)×15，即45萬(wàn)。消息一出，各種輿論紛至沓來(lái)。

  正當(dāng)這一消息有蔓延之勢(shì)時(shí)，1月5日，上海公積金管理中心進(jìn)行了公開(kāi)辟謠，指出這一說(shuō)法不屬實(shí)。那么，目前上海的住房公積金貸款政策是怎樣的呢？

  不是所有人都可以申請(qǐng)住房貸款

  只要買(mǎi)房子就可以申請(qǐng)住房貸款？別天真了。想要貸款，首先要滿足貸款的條件。

  上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)本市具有所有權(quán)的自住住房、申請(qǐng)貸款前6個(gè)月連續(xù)正常繳存住房公積金，并且借款人家庭沒(méi)有尚未還清的住房公積金債務(wù)的對(duì)象，符合貸款條件。

  除此之外，購(gòu)買(mǎi)外省市具有所有權(quán)的自住住房、車(chē)庫(kù)、商業(yè)用房以及沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，都不可以貸款。另外，如果房產(chǎn)證上沒(méi)有署借款人的名字，也不能申請(qǐng)貸款。

  在公積金繳納的過(guò)程中，很多人會(huì)碰到因?yàn)閾Q工作導(dǎo)致公積金中斷的問(wèn)題。如果申請(qǐng)人在申請(qǐng)貸款前，因?yàn)楦鼡Q工作單位導(dǎo)致應(yīng)繳漏繳公積金，可以補(bǔ)繳后復(fù)議，但如果申請(qǐng)人的個(gè)人賬戶處于“停繳”或“封存”狀態(tài)，則不可以貸款。

  貸款條件中還規(guī)定，借款人家庭沒(méi)有尚未還清的住房公積金債務(wù)可以申請(qǐng)貸款，反之則不可以。如果借款人家庭有尚未還清的商業(yè)性住房貸款，則需要根據(jù)家庭的還款能力來(lái)確定是否能夠申請(qǐng)貸款。

  購(gòu)房套數(shù)及參與貸款人數(shù)會(huì)影響貸款額度

  如果你符合所有申請(qǐng)住房貸款的條件，還得考慮能貸到多少錢(qián)，因?yàn)楣�積金貸款是有額度限制的。當(dāng)然，這得分幾種情況來(lái)說(shuō)。

  情況一：購(gòu)買(mǎi)首套住房

  這里所說(shuō)的首套住房，包括：家庭名下無(wú)房（借款人及其配偶、未成年子女）和家庭名下有房（允許夫妻雙方在婚前與父母各有一套。）

  購(gòu)買(mǎi)首套住房的首付比例按面積來(lái)定，如果所購(gòu)住房面積小于等于90方米，首付比例不低于20%；若所購(gòu)住房面積大于90方米，則不低于30%。貸款利率按年份算，5年期及以下為2.75%，5年期以上為3.25%。

  至于貸款額度，要根據(jù)參與貸款的人數(shù)來(lái)定。

  若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為50萬(wàn)；繳納補(bǔ)充公積金，最高可貸金額為10萬(wàn)；可貸金額總計(jì)為60萬(wàn)。

  若2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為100萬(wàn)；繳納補(bǔ)充公積金，最高可貸金額為20萬(wàn)；可貸金額總計(jì)為120萬(wàn)。

  情況二：購(gòu)買(mǎi)第二套改善型住房

  第二套改善型住房，顧名思義，即家庭名下僅有一套住房。同時(shí)，根據(jù)上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，這套住房的人均建筑面積應(yīng)當(dāng)小于上年全市人均建筑面積。值得注意的是，如果家里有老人共同居住，可以按照同住人員來(lái)計(jì)算人均面積（老人僅限借款人及其配偶的父母），但需要借款人原房屋所在地居委會(huì)或所在單位出具同住證明。

  購(gòu)買(mǎi)第二套改善型住房時(shí)，還應(yīng)該弄清楚其是普通住房還是非普通住房。普通住房需滿足以下3個(gè)條件：房屋總價(jià)（內(nèi)環(huán)內(nèi)低于450萬(wàn)/套，內(nèi)外環(huán)之間低于310萬(wàn)/套，外環(huán)外低于230萬(wàn)/套）；房屋面積（單套建筑面積在140方米以下）；房屋性質(zhì)（五層及以上的多高層住房以及不足五層的老式公寓，新式里弄，舊式里弄等）。除此之外為非普通住房。

  購(gòu)買(mǎi)普通住房，首付比例不能低于30%，5年期及以下貸款利率為2.75%，5年期以上為3.25%。

  若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為50萬(wàn)；繳納補(bǔ)充公積金，最高可貸金額為10萬(wàn)，可貸金額總計(jì)為60萬(wàn)。

  2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為100萬(wàn)；繳納補(bǔ)充公積金，最高可貸金額為20萬(wàn)；可貸金額總計(jì)為120萬(wàn)。

  購(gòu)買(mǎi)非普通住房，首付比例不能低于60%，貸款利率：5年期以下（含五年）2.75%，5年期以上3.25%。

  若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為40萬(wàn)；繳納補(bǔ)充公積金，最高可貸金額為10萬(wàn)，可貸金額總計(jì)50萬(wàn)。

  2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為80萬(wàn)；繳納補(bǔ)充公積金，最高可貸金額為20萬(wàn)；可貸金額總計(jì)100萬(wàn)。

  如果購(gòu)買(mǎi)的第二套住房屬于非改善型住房，是不可以申請(qǐng)貸款的，購(gòu)買(mǎi)第三套住房也不能貸款。

  貸款額度要綜合考量房屋總價(jià)及還款能力等因素

  了解了住房公積金的申請(qǐng)條件和貸款額度，那么，針對(duì)每個(gè)不同的人來(lái)說(shuō)，貸款額度應(yīng)該怎么設(shè)定呢？

  首先，不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)（住房公積金余額的40倍，補(bǔ)充住房公積金余額的20倍）確定的貸款限額；

  其次，不高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額；

  再次，不高于按照還款能力確定的貸款限額，計(jì)算公式為：借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例（50%）×12個(gè)月×貸款期限；

  另外，不高于最高貸款額度；

  最后，貸款家庭2人以上參與貸款，每個(gè)人按照個(gè)人賬戶余額確定貸款限額，相加后不高于最高貸款額度，具體額度根據(jù)受理網(wǎng)點(diǎn)計(jì)算確定。

  貸款期限并非越久越好

  一些購(gòu)房者認(rèn)為，住房公積金貸款能貸多久就貸多久，這是不對(duì)的。

  一方面，貸款年數(shù)越久，需要償還的利息就越高，在還款人經(jīng)濟(jì)能力可以的情況下，選擇高年限的還貸方式很不劃算。

  另一方面，根據(jù)上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，新建商品房的最長(zhǎng)貸款年限為30年；低于等于5年的二手房，最長(zhǎng)貸款年限不得超過(guò)30年；6-19年的二手房，最長(zhǎng)貸款年限為35年與房齡之差，比如說(shuō)某二手房，房齡10年，那么，最長(zhǎng)貸款年限為35-10，即25年；等于或超過(guò)20年的二手房，最長(zhǎng)貸款年限不能超過(guò)15年。由此可見(jiàn)，住房貸款不是你想還多久就還多久的。