為規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》和《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《貴州省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

（一）城市住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)。采用包干制的住宅（含住宅裝修、小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。采用酬金制的，以及別墅小區(qū)、辦公寫(xiě)字樓、工業(yè)、商業(yè)等非住宅（含特殊約定）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。

（二）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格管理的，按照屬地管理原則，由特區(qū)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)特區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。

（三）實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式。

（四）根據(jù)《貴州省服務(wù)價(jià)格管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)必須辦理《服務(wù)價(jià)格登記證》，并實(shí)行收費(fèi)年檢制度，自覺(jué)接受物價(jià)部門(mén)的監(jiān)督檢查。 二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制定

（一） 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，即采用包干制的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的制定，總的原則是：依據(jù)《貴州省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，即本實(shí)施細(xì)則附件一規(guī)定，實(shí)行按不同等級(jí)確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度等（詳見(jiàn)本實(shí)施細(xì)則附件二）。具體確定應(yīng)遵循以下原則： 1、 采用包干制形式的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，主要包括物業(yè)服務(wù)成本和法定稅費(fèi)及物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)三大部分。具體由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

① 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

② 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，包括二次供水、加壓設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、電梯（中央空調(diào)）的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)施的運(yùn)行費(fèi)用； ③ 用于物業(yè)管理辦公費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用； ④ 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用； ⑤ 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； ⑥ 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； ⑦ 公用水電費(fèi)用。

⑧ 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； ⑨ 開(kāi)展必要的社區(qū)文體活動(dòng)的費(fèi)用；

⑩ 經(jīng)物業(yè)服務(wù)合同約定或業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

2、 凡住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)首先應(yīng)與住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主，按照《貴州省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)服務(wù)辦法》和本實(shí)施細(xì)則附件二之規(guī)定以及所委托的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍，協(xié)商確定本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批方案。 3、 在取得業(yè)主大會(huì)同意的情況下，還可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，物業(yè)服務(wù)費(fèi)允許在相應(yīng)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，上浮不超過(guò)20%，下浮不限，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 （二） 采用酬金制的，以及別墅小區(qū)、辦公寫(xiě)字樓、工業(yè)、商業(yè)等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商約定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，并簽訂《物業(yè)管理合同》和《業(yè)主公約》

（三） 新建的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的《前期物業(yè)管理合同》，此合同自簽訂之日起，至物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效為止。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的同時(shí)，應(yīng)簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》和符合本規(guī)定的書(shū)面的物業(yè)買(mǎi)受人

《前期物業(yè)服務(wù)合同》。整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《前期物業(yè)管理合同》與物業(yè)買(mǎi)受人《前期物業(yè)服務(wù)合同》按市場(chǎng)價(jià)格管理原則，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。

（四） 裝修、停車(chē)等物業(yè)附屬項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)，按本實(shí)施細(xì)則附件二、附件三的規(guī)定辦理，具體收費(fèi)和運(yùn)作明確如下：

1、 裝修管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，繳納裝修管理費(fèi)（見(jiàn)附件二）。

2、 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。業(yè)主在裝修期間產(chǎn)生的裝修垃圾，在規(guī)定期限內(nèi)可自行清運(yùn)的，不收垃圾清運(yùn)費(fèi)；委托物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本實(shí)施細(xì)則附件二規(guī)定：“最高不過(guò)每方米建筑面積3元”標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。

3、 裝修出入證收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修工人實(shí)行出入證管理或登記查詢(xún)管理的小區(qū)，可對(duì)裝修工人出入實(shí)行持證限期管理，并收取證件工本費(fèi)。

4、 裝修押金。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一次性向業(yè)主或裝修裝飾企業(yè)收取。裝修押金用于補(bǔ)償裝修期間損壞的共同部位（公共走廊、墻面）修復(fù)和承擔(dān)違約責(zé)任。裝飾裝修工程完成后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收認(rèn)可，無(wú)損壞或違約情況的，押金應(yīng)及時(shí)全額退回給裝修裝飾企業(yè)。

除上述費(fèi)用外，物業(yè)管理企業(yè)不得再向業(yè)主收取裝修期間電梯使用費(fèi)、樓道維修費(fèi)等與裝修相關(guān)的其他任何費(fèi)用。

5、 小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放收費(fèi)。根據(jù)本實(shí)施細(xì)則附件三之規(guī)定，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)按照上浮不超過(guò)20%，不浮不限的原則協(xié)商確定，并在物業(yè)管理服務(wù)合 同中約定。

6、 特約服務(wù)收費(fèi)。由業(yè)主根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水準(zhǔn)等物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定。屬于責(zé)任重大的特約服務(wù)收費(fèi)亦應(yīng)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。 三、物業(yè)收費(fèi)申報(bào)辦證程序

物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主完成商定事項(xiàng)，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，并按下列程序辦理服務(wù)收費(fèi)手續(xù)；

1、 物業(yè)管理企業(yè)向市價(jià)格主管部門(mén)呈報(bào)書(shū)面的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申請(qǐng)報(bào)告（不含實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理范圍的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)）。

2、 申報(bào)收費(fèi)和辦理《服務(wù)價(jià)格登記證》時(shí)，應(yīng)提供以下資料； ①《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證》復(fù)印件； ②《企業(yè)工商登記證》復(fù)印件； ③《企業(yè)稅務(wù)登記證》復(fù)印證；

④《物業(yè)管理合同》或《衡陽(yáng)市前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》； ⑤《住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)申報(bào)登記備案表》； ⑥《住宅小區(qū)車(chē)輛停放服務(wù)申報(bào)登記表》 ⑦ 其它相關(guān)資料。

3、 按物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審核確定相應(yīng)等級(jí)檔次的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在15個(gè)有效工作日內(nèi)下達(dá)收費(fèi)正式批文，并辦理《服務(wù)價(jià)格登記證》。

4、 物業(yè)管理企業(yè)依照價(jià)格主管部門(mén)的批文，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置懸掛《? ? 小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示牌》（規(guī)范式樣見(jiàn)附件六），將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督。

四、物業(yè)收費(fèi)違規(guī)處罰規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一者，由價(jià)格行政部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)行政部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省服務(wù)價(jià)格管理?xiàng)l例》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰：

1、 擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

2、 擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目亂收費(fèi)的；

3、 不具備物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)實(shí)施收費(fèi)的；

4、 應(yīng)辦理而未辦理《湖南省服務(wù)價(jià)格登記證》實(shí)施收費(fèi)的；

5、 不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或收費(fèi)公示的；

6、 提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的，只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

7、 違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，截留和挪用裝修押金的； 

8、 法律、法規(guī)明令禁止的其他不正當(dāng)價(jià)格行為。