為進一步做好國有土地上房屋征收與補償工作，按照《濰坊市人民政府關于公布市政府規章規范性文件清理結果的決定》（濰政發〔2017〕10號），市住建局組織修訂了《濰坊市國有土地上房屋征收與補償辦法》（濰政發〔2013〕7號，以下簡稱《辦法》），征求了各縣市區、市屬各開發區和有關部門的意見，形成了《濰坊市國有土地上房屋征收與補償辦法（送審稿）》（以下簡稱《辦法（送審稿）》），2018年2月7日市政府第17次常務會議審議通過，自2018年3月15日開始施行。

修訂的主要內容

（一）修改發文依據。《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》已于2015年3月1日發布實施，《山東省城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。根據省條例，《辦法（送審稿）》依據由“《山東省城市房屋拆遷管理條例》”修改為“《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》”。

（二）增加房屋征收補償方案確定執行條件。根據2月7日市政府第17次常務會議要求，在第八條增加一款：“各縣（市、區）房屋征收補償方案要經市人民政府同意后方可確定執行。”

（三）修改相關附屬設施補償依據。采納市發改委意見將《辦法》第四十一條：“被征收人自費安裝的固定電話、有線電視、寬帶、空調、太陽能等，按照物價部門規定的移動安裝費用或者市場價格給予補償……。”修改為：“被征收人自費安裝的有線電視按照價格主管部門規定的新裝有線電視一次性建設費給予補償；被征收人自費安裝的固定電話、寬帶、空調、太陽能等移裝費按照市場價格給予補償；被征收人自費開戶的管道燃氣、暖氣，按照實際繳納的開戶費用給予補償。”

（四）修改搬遷、臨時安置等相關費用標準制定主體。依據《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十六條“搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費的具體標準，由設區的市人民政府制定并向社會公布”規定，將原《辦法》第六十條：“市區內被征收房屋搬遷費、臨時安置費、停產停業損失費的補償標準由市物價部門制定……”，修改為：“搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費的具體標準，由濰坊市人民政府制定并向社會公布。”

（五）公布市區搬遷、臨時安置等相關費用標準。參照青島、煙臺做法，在辦法修訂稿中增加附件，“濰坊市市區國有土地上房屋征收搬遷臨時安置停產停業損失補償以及其他相關費用標準”。具體標準，維持原市發改、財政、住建3部門文件確定的標準不變。

部分條例解讀

第二十二條  作出房屋征收決定的市、縣（市、區）人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償；

【解讀】本條是關于房屋征收補償內容的規定。

本條規定的補償包括三項：

一是對被征收人房屋價值的補償。包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權的補償，以及房屋室內裝飾裝修價值的補償。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附屬物。

二是因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；搬遷補償是針對所有被征收人的。對于選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房；若房屋征收部門向被征收人提供了周轉用房，則不必支付臨時安置費。

三是因征收房屋造成的停產停業損失的補償。非住宅房屋停產停業損失補償是當前拆遷矛盾糾紛問題突出的重要方面之一。本條將停產停業損失的補償明確為房屋征收補償的重要組成部分，有利于更好地保護被征收人的利益。

第二十三條  對被征收房屋補償的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

【解讀】本條是對被征收房屋補償價值確定方式的規定。

按照《城市房地產管理法》、《行政許可法》的規定，國家實行房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度。依據《房地產估價機構管理辦法》（建設部令第142號）第二十四條的規定：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。按照此規定，具有三級資質（含）以上的房地產估價機構可從事房屋征收評估。”

第三十二條  被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

【解讀】本條是對房屋征收補償形式的規定。

被征收人可以選擇貨幣補償或選擇房屋產權調換。所謂“貨幣補償”是指在房屋征收補償中，以市場評估價為標準，對被征收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償。所謂“產權調換”是指房屋征收部門提供用于產權調換的房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結清差價。

第三十三條  被征收人選擇貨幣補償的，被征收房屋的補償價值由受委托的房地產價格評估機構根據被征收房屋所處區位新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋的用途、結構、成新、建筑面積等因素綜合評估確定。

市房屋征收部門應當每年公布不同區位新建商品住房的均價，作為房地產價格評估機構確定被征收房屋補償價格的參照。

【解讀】本條是對被征收人選擇貨幣補償的被征收房屋補償價值確定的規定。

依據山東省人民政府辦公廳《關于貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的通知》（魯政辦發【2011】25號）規定：“住宅房屋價值補償標準要繼續按照《山東省城市房屋拆遷管理條例》確定的標準進行補償，繼續執行最低貨幣補償標準和最低套型面積標準。即征收住宅房屋實行貨幣補償的，貨幣補償金額按照征收決定公告之日被征收住宅房屋所處區位新建普通商品房市場價格評估確定。”

第三十四條  被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣（市、區）人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并由房屋征收部門與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的人民政府應當提供改建地段或者就地段的房屋。

【解讀】本條是對產權調換房屋差價結算以及舊城區改建中就安置的規定。

一、產權調換房屋結算差價。政府在征收補償方案中一般會明確用于產權調換房屋的地點、戶型、面積等，以及選擇不同地點產權調換房屋所享受的不同政策，被征收人依據各自實際需要，可以選擇產權調換形式。被征收人選擇房屋產權調換的，對被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值分別計算，再結清被征收房屋和用于產權調換房屋的差價。

二、因舊城區改建需要征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，應當依據城市規劃對征收范圍的要求和建設工程項目的性質確定。

征收個人住宅，征收范圍用于住宅房屋建設，被征收人要求就地實行房屋產權調換安置且按照批準的建設工程規劃能夠滿足被征收人房屋產權調換安置要求的，應當就地安置。

征收個人住宅，征收范圍用于社會公益性項目或者城市基礎設施建設項目的，實行異地安置。

第三十八條  因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付1次搬遷費；被征收人從周轉房遷往產權調換房屋時，房屋征收部門應當再支付1次搬遷費。

征收非住宅用房的，房屋征收部門應當按照拆卸、搬運、安裝生產設備的實際合理開支支付7搬遷費。具體由被選定的房地產價格評估機構評估確定。

【解讀】本條是關于房屋搬遷費的規定。

被征收人選擇貨幣補償的支付一次搬遷費，選擇從周轉房遷往產權調換房屋的再支付一次搬遷費。

征收非住宅用房的由被選定的房地產評估機構依照實際合理的搬遷評估價值支付搬遷費。

第三十九條  被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門應當向被征收人支付6個月臨時安置費。

【解讀】本條是關于臨時安置費的規定。

被征收人選擇貨幣補償的，臨時安置費按6個月計。

第四十一條  被征收人自費安裝的有線電視按照價格主管部門規定的新裝有線電視一次性建設費給予補償；被征收人自費安裝的固定電話、寬帶、空調、太陽能等移裝費按照市場價格給予補償；被征收人自費開戶的管道燃氣、暖氣，按照實際繳納的開戶費用給予補償。

【解讀】本條是對被征收人自費安裝、開戶項目的補償規定。

如果被征收房屋評估價值中未包括自費安裝、開戶項目的，需單獨補償。

第四十二條  被征收房屋已經裝飾裝修的，補償價值由承擔被征收房屋評估的房地產價格評估機構結合成新評估確定，并出具單項裝飾裝修評估報告。

【解讀】本條是對被征收房屋裝飾裝修單獨進行評估的規定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號）規定：“被征收房屋室內裝飾裝修價值，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。”

裝飾裝修價值評估應當考慮被征收房屋的裝飾裝修的新舊程度、裝修成本等影響裝飾裝修價值的因素。

第四十三條  因征收非住宅房屋造成停產停業的，房屋征收部門可根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素給予適當補償。具體數額由被選定的房地產價格評估機構評估確定。

【解讀】本條是關于征收房屋造成停產停業損失補償的規定。

依據《山東省國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法》規定，給予征收房屋停產停業損失補償，應當符合下列條件：

(一)房屋權屬證書和房屋登記薄記載的房屋用途為生產、經營用房等非住宅用途；

(二)具有合法的營業執照、稅務登記證并有期納稅記錄；

(三)房屋權屬證書和房屋登記薄、營業執照、稅務登記證注明的營業地點相一致。

被征收人選擇貨幣補償的，可以給予一次性停產停業損失補償，具體標準應在補償方案中合理確定。停產停業損失補償金額可以由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構評估確定。

在規定的過渡期限內，房屋征收部門為被征收人提供非住宅臨時安置用房的，不需支付停產停業損失補償。

第四十七條  在規定的征收補償簽約期限內簽訂補償協議并完成搬遷的，房屋征收部門對被征收人給予獎勵和補助：獎勵的總額最高為被征收房屋評估價值的20%，補助數額可結合項目實際在補償方案中明確。

未在規定簽約期限內簽訂補償協議并完成搬遷的，不享受獎勵。

【解讀】本條是對在規定的征收補償簽約期限內簽訂補償協議并完成搬遷的進行獎勵和補助的規定。

為了保障被征收人的利益，確保征收補償工作的順利進行。將獎勵總額限定為被征收房屋評估價值的20%，目的是為了衡和規范全市房屋征收秩序，防止各項征收項目為了加快房屋征收速度，人為提高補助和獎勵標準，不但增加了房屋征收成本，還導致各項目間相互攀比，造成房屋征收秩序混亂。

補助主要針對特殊困難家庭而采取的救助措施，具體符合人員和補助金額可通過在征收范圍內公示的形式來確定，補助數額可結合項目實際在補償方案中明確。

第四十九條  實施房屋征收應當先補償，后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣（市、區）人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

【解讀】本條是關于征收人征收補償義務和被征收人搬遷義務的規定。

一、征收房屋應堅持先補償、后搬遷的原則

本條從規范征收房屋補償與住戶搬遷的先后關系入手，通過確立先補償、后搬遷的原則，來保障被征收人獲得充分補償，遏制不補償就強行搬遷的違法征收行為。

需要說明的是，“先補償、后搬遷”包含兩種情況：一是房屋征收當事人就房屋征收補償達成一致，簽訂協議，雙方按協議履行相關的給付義務；二是征收當事人未達成補償協議，市、縣級人民政府已經依法作出補償決定，貨幣補償已經專戶存儲、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積已經明確。符合這兩種情況都屬于先補償。補償方式不同，具體情況也會有所不同。

二、在征收人依法予以補償后。被征收人應當履行按時搬遷義務

在征收過程中，會出現房屋征收部門與被征收人達成協議和達不成協議兩種情況。對于雙方按照本辦法第四十六規定達成協議的，只要征收人已對被征收人作出補償，被征收人就須按照協議中關于搬遷期限的約定，在限期內完成搬遷。如果被征收人在征收人補償后，沒有按照協議約定如期搬遷的，就屬于違約行為，房屋征收部門可以依約向法院提起訴訟，要求被征收人按照協議約定履行搬遷義務。如果房屋征收部門與被征收人達不成協議的，房屋征收部門可以依照本辦法第四十八條規定報請作出征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，補償決定會對征收人的補償義務和被征收人的搬遷義務加以確定，在征收人作出補償后，被征收人也必須按照補償決定確定的搬遷期限履行搬遷義務；仍不履行的，則可能導致被依法強制搬遷。

三、對非法逼迫搬遷行為的禁止性規定

首先，市、縣級人民政府作為代表公共利益的征收主體，其人民政府的本質決定了不能采用暴力、脅迫或者擅自中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；其次，因為征收的主體只限市、縣級人民政府，即便具體從事征收工作的征收實施單位，也是接受市、縣級人民政府房屋征收部門的委托開展工作，因此也必須在委托事項范圍內從事征收工作，不得采取上述非法方式逼迫被征收人搬遷。