國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂部長(zhǎng)通道回答媒體提問時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買賣需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營(yíng)業(yè)稅。

出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對(duì)外銷售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。

這個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺(tái)，稅負(fù)是否變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

營(yíng)改增是什么意思?

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。

2012年7月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定擴(kuò)大營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個(gè)省(直轄市、計(jì)劃單列市)。而后分行業(yè)進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的試點(diǎn)，涉及的行業(yè)包括交通運(yùn)輸、郵政、電信、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

當(dāng)前，我國(guó)正大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。將營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅;有利于社會(huì)專業(yè)化分工，促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力;有利于優(yōu)化投資、消費(fèi)和出口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

對(duì)于二手房買賣來說，繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià)，會(huì)帶來哪些影響?

該文章中提到，營(yíng)改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥砝U納，國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通;而對(duì)于未滿兩年的房產(chǎn)，原來按照營(yíng)業(yè)稅的政策需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個(gè)利空消息，因?yàn)楫?dāng)初價(jià)格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)東方財(cái)富網(wǎng)表示，營(yíng)改增的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能否得到抵扣。嚴(yán)躍進(jìn)列舉了一個(gè)簡(jiǎn)單計(jì)算來說明“營(yíng)改增”中間的稅費(fèi)變化。如果按照目前的營(yíng)業(yè)稅征收計(jì)算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營(yíng)業(yè)稅5%的稅率計(jì)算，那么營(yíng)業(yè)稅共需交納5萬元。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有什么影響

如果營(yíng)改增成功后，那么計(jì)算增值稅則需要考慮銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額。這可以從兩類不同的購(gòu)房行為中得到解釋。

第一類：購(gòu)房者購(gòu)買了一套50萬元的住房，目前價(jià)格上升到100萬元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元，而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。

第二類：購(gòu)房者購(gòu)買了一套90萬元的住房，目前價(jià)格上升到100萬元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元，而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

“如此對(duì)比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)然這樣一個(gè)計(jì)算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會(huì)有新的計(jì)算方法，還需要看相關(guān)政策的表述。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

但他同時(shí)表示，房企到稅務(wù)部門進(jìn)行此類進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導(dǎo)致最后的扣稅難度比較大。

二手房開征增值稅，是否會(huì)增加稅負(fù)?對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建表示，將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對(duì)稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。關(guān)鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

有專家認(rèn)為，未來不動(dòng)產(chǎn)的抵扣可能會(huì)分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

“為什么兩年還不是均分配，也就是每年50%?其實(shí)應(yīng)該分，但整個(gè)營(yíng)改增的時(shí)間為了往前推，財(cái)稅部門為了把減稅釋放得更大一點(diǎn)，允許第一年多抵一點(diǎn)到60%，轉(zhuǎn)而第二年少一點(diǎn)。”該專家說。

該報(bào)道提及，其實(shí)在營(yíng)改增更早時(shí)候的方案中，不動(dòng)產(chǎn)是按10年進(jìn)行分期抵扣的項(xiàng)目，但考慮到時(shí)間太長(zhǎng)了，財(cái)稅部門希望加大對(duì)企業(yè)的支持力度，因而縮短成了兩年。