2017年西安樓市限購新政及施行時間

西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知

各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構(gòu)：

為進一步改善市場環(huán)境，穩(wěn)定市場預(yù)期，防范市場風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)健康發(fā)展，按照國家“分類調(diào)控，因城施策”的總體要求，結(jié)合西安市實際，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、嚴控項目規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

(一)落實和完善我市約束性體系規(guī)劃內(nèi)容中的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施專項規(guī)劃。對支撐服務(wù)居住、民生公益的區(qū)域性交通市政基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育及養(yǎng)老等設(shè)施，要優(yōu)先保障用地供應(yīng)，先配先建。

(二)加強出讓土地質(zhì)量管理和控制體系建設(shè)，提升地塊周邊區(qū)域配套設(shè)施品質(zhì)，合理確定開發(fā)條件，提高土地節(jié)約集約利用水，優(yōu)先出讓配套成熟地塊。對于基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善的區(qū)域，不得出具規(guī)劃條件、不得出讓或劃撥用地。

(三)按照城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，嚴格控制居住用地容積率、建筑密度、綠地率等建設(shè)開發(fā)強度;嚴格執(zhí)行《西安市居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)管理辦法》和《西安市居住區(qū)攻堅配套設(shè)施建設(shè)管理實施細則》，加強對居住區(qū)各項配建設(shè)施的設(shè)置、審批和管理，確保各項配建設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)和同時投入使用，切實提高居住區(qū)的宜居水。

二、加強開發(fā)用地出讓管控

(四)加強房地產(chǎn)開發(fā)用地購地資金來源審查，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發(fā)行債券等方式籌措資金用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，違反規(guī)定的，取消競買資格，三年內(nèi)不得再參與國有建設(shè)用地使用權(quán)競買。

(五)開展閑置土地清理工作，加快已出讓閑置土地的處置。對企業(yè)原因造成的閑置土地，嚴格按照相關(guān)規(guī)定征繳土地閑置費或收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，處置完畢前，禁止該企業(yè)、企業(yè)控股股東及控股股東新設(shè)立的企業(yè)參與土地一級市場招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、登記等手續(xù)。對非企業(yè)原因造成的閑置土地，采取延期開工、臨時使用、協(xié)議收回、置換等方式處置。

三、規(guī)范住房金融市場秩序

(六)加強住房金融管理。從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)嚴格遵守宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融管理相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸臺和股權(quán)眾籌臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。

對違規(guī)通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融臺、投資或擔(dān)保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發(fā)放個人住房貸款;對采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當(dāng)手段促進銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即終止或從嚴控制合作關(guān)系。

(七)嚴控投機炒房。在支持居民首套和改善型住房需求的總基調(diào)下，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(qū)(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū))范圍內(nèi)只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。強化對個人住房貸款首付資金來源的審核及借款人還款能力的審查，嚴禁將消費類貸款、經(jīng)營類貸款和信用類貸款等用作購房首付款。

(八)加快健全完善社會征信體系，綜合運用征信系統(tǒng)采集的信息對信貸客戶的身份及貸款條件進行交叉審核，防范住房信貸風(fēng)險，防止開發(fā)企業(yè)通過“假按揭”等虛假交易，變相融資。

四、加強商品房銷售管理

(九)未取得預(yù)售許可證或進行現(xiàn)售備案的，不得以認購、預(yù)定、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費用;不得發(fā)布虛假房源信息和廣告;不得捂盤惜售或者變相囤積房源。

(十)銷售商品房時，須一次性對外公開所有擬銷售房源，嚴格執(zhí)行“一房一價”、“明碼標(biāo)價”、“一價清”等政策。不得通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價。

五、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

(十一)要堅持正確輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)居民理性消費，倡導(dǎo)企業(yè)理性投資、誠信經(jīng)營。嚴厲打擊以各種形式制造、傳播虛假信息誤導(dǎo)消費的行為，營造良好的市場氛圍。

(十二)工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、物價、金融、稅務(wù)、公安等部門要加強對房地產(chǎn)交易秩序和住房金融市場秩序的聯(lián)合監(jiān)管和整治，強化日常執(zhí)法檢查，積極組織開展專項整治活動，嚴厲打擊各類擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格的，要加強項目土地增值稅的清算和稽查。對存在嚴重違法違規(guī)行為的，要依法嚴肅處理，并列入誠信檔案，實施聯(lián)合懲戒。涉嫌犯罪的，要移交司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

相關(guān)解讀：

房企借道杠桿資金購地受限

西安此番出臺的限購政策，首當(dāng)其沖的要屬對開發(fā)商資金的“降杠桿”。

按照限購文件要求，西安將加強房地產(chǎn)開發(fā)用地購地資金來源審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資管計劃配資、發(fā)行債券等方式籌措的資金，將被禁止用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。

如果違反上述規(guī)定的，將被取消競買資格，三年內(nèi)不得再參與國有建設(shè)用地使用權(quán)競買。

此前存在的土地閑置問題也再被提及。與以往相比，此次對于閑置土地的清理，以及已出讓閑置土地的處置力度，也顯得更為有力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，西安出臺的限購政策規(guī)定，由于企業(yè)原因造成的閑置土地，在處置完畢前，禁止該企業(yè)、企業(yè)控股股東及控股股東新設(shè)立的企業(yè)參與土地一級市場招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、登記等手續(xù)。

“對開發(fā)商主要是兩條，對買地的資金來源加強了監(jiān)管，對閑置土地，但兩年內(nèi)沒開發(fā)的，必須要收回，而且沒有處理完成不得參加市場的招拍掛。”陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)對記者表示。

在對供給方開發(fā)商嚴格規(guī)范的同時，西安限購政策也對需求方出臺諸多規(guī)定。

此前多個城市出現(xiàn)的借助“眾籌買房”、“首付貸”等獲得購房資金的渠道，也被此次限購政策明確禁止。

按照新政規(guī)定，違規(guī)通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)，互聯(lián)網(wǎng)金融臺、投資或擔(dān)保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發(fā)放個人住房貸款。此外，對采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當(dāng)手段促進銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行一經(jīng)發(fā)現(xiàn)其終止或從嚴控制合作關(guān)系。

去年銷量大增“地王”再現(xiàn)

西安此次房產(chǎn)限購，看似有些突然，實則有跡可循。

“這個文件出臺的大背景是貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，所說的‘房子是用來住的，而不是炒的。’來防范風(fēng)險，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。”陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)分析稱。

半個月前，西安樓市誕生了久違的“地王”。經(jīng)過46輪競拍，融創(chuàng)地產(chǎn)以18.5億元的價格，將西安市東二環(huán)一塊137畝的土地收入囊中。成交土地單價1346.27元/?，樓面地價7212元/?，土地溢價11.6億元，土地溢價率168.1%。

“這樣算下來，樓面價已經(jīng)超過7000元，按目前的房價，銷售時至少應(yīng)該超過1萬元。”王圣學(xué)稱。

事實上，這次地王的誕生僅是西安樓市的一個縮影。在過去的一年中，西安樓市在固定資產(chǎn)投資以及銷量等方面均有增長。

王圣學(xué)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，西安的房地產(chǎn)固定投資大概是2000億元，施工面積約1億方米。

“西安市網(wǎng)上銷量在全國來說不是前三名，也估計能達到前五名，在全國所有大中城市的銷售規(guī)模還是靠前的。”王圣學(xué)稱。