自3月15日青島出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來,5天的時(shí)間里,青島二手房網(wǎng)簽數(shù)量在連續(xù)上漲五周后出現(xiàn)首跌。至少到目前,需求量的減少并未體現(xiàn)在價(jià)格上,不少二手房賣家依然底氣十足。不少專家也分析,此次調(diào)控會(huì)對(duì)一定程度上打擊投資客,但對(duì)房?jī)r(jià)的影響,僅限于抑制增幅。

一房產(chǎn)中介零成交

20日,在位于青島西海岸新區(qū)天目山路的鏈家金沙灘壹號(hào)店內(nèi),中介大廳內(nèi)非常冷清,與五天之前火爆的場(chǎng)面形成鮮明的對(duì)比。“‘限購令’出臺(tái)之前,這里每天都有很多人前來咨詢,中午我們連飯都顧不上吃。很多顧客甚至不看房,只要有房源,直接先付定金。限購令出臺(tái)這5天來,前來咨詢的顧客減少了八成以上,一套房子都沒有成交。”工作人員李先生說。

李楠所說的“限購令”,指的便是青島市3月15日傍晚五個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)運(yùn)行的通知》,業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱“3?15青島限購令”。該通知焦點(diǎn)在于,戶籍成為分水嶺,自2017年3月16日起,在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi),非本市戶籍以家庭為單位限購1套房;同時(shí)新房和二手房公積金、商貸首付比例雙雙提高。

3月20日,青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周(3月13日-3月19日)青島二手房網(wǎng)簽數(shù)量在連續(xù)上漲五周后出現(xiàn)首跌,環(huán)比下降8.68%。3月15日出現(xiàn)日網(wǎng)簽量分水嶺,其中3月15日網(wǎng)簽755套,為一年來日網(wǎng)簽量峰值;而3月16日為限購政策實(shí)施的第一天,網(wǎng)簽39套,17日網(wǎng)簽176套有所提升,但是距離時(shí)工作日日網(wǎng)簽量仍有差距。

新房成交量也以3月15日為“分水嶺”,限購令出臺(tái)后成交量大幅下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月13日-3月15日成交量漲跌不斷,整體保持600套以上較高的成交量,青島限購的前一天3月15日達(dá)到成交高峰為930套。3月17日-3月19日成交量明顯減少,3月17日僅成交236套。

購房者

臨時(shí)要求降價(jià)

“3?15青島限購令”出臺(tái)后,將會(huì)給市場(chǎng)帶來哪些變化?購房者置業(yè)心理又會(huì)出現(xiàn)哪些波動(dòng)?青島今鵬翔投資有限公司董事劉翔認(rèn)為,受政策導(dǎo)向預(yù)期的心理影響,會(huì)讓投資購房者更加謹(jǐn)慎甚至收手。

,鄭紅一家從吉林通化來到青島,想在青島安家的她看著房?jī)r(jià)在不斷地上漲,便考慮盡快買一套房子。“當(dāng)時(shí)看了很多樓盤,但價(jià)格變化太快了,房源也很難找,就一直沒買成。現(xiàn)在青島出臺(tái)限購政策了,我倒是不著急了,再等等看房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降。”鄭紅說。

像鄭紅這種持觀望態(tài)度的購房者并不在少數(shù)。但在二手房市場(chǎng),售房者卻表現(xiàn)得很淡定,根本沒想到要“降價(jià)”。

家住市北區(qū)臺(tái)東路附的劉先生前幾天出售了一套53方米的住宅,談好的78萬元,對(duì)方只支付了一部分定金,尚未付全款。隨著限購令出臺(tái),對(duì)方認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)下降,便以此為理由要求劉先生再將房?jī)r(jià)降一降,被劉先生一口拒絕。“雖然限購令出臺(tái)了,但現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在漲,只不過漲得慢些。”劉先生說。

住在黃島區(qū)亞德里亞灣小區(qū)的杜先生有一套98方米的住宅出售,售價(jià)150萬元,由于限購政策的出臺(tái),對(duì)方因未網(wǎng)簽無法成交要求退房。杜先生非常“淡定”,爽快地將定金退還了對(duì)方。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示,3月第三周青島二手房住宅周掛牌均價(jià)16421元/方米,環(huán)比微增。各區(qū)掛牌均價(jià)情況為:市南區(qū)27216元/方米;市北區(qū)19873元/方米;四方區(qū)16601元/方米;嶗山區(qū)28758元/方米;李滄區(qū)15579元/方米;城陽區(qū)9766元/方米;黃島區(qū)11452元/方米。

房?jī)r(jià)整體

會(huì)趨于穩(wěn)

隨著限購令的出臺(tái),青島的房?jī)r(jià)走向?qū)��?huì)如何,成為市民最為關(guān)注的問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,本次限購政策較為溫和,對(duì)投資客來說是不小的“打擊”,但對(duì)房?jī)r(jià)影響不會(huì)很大,對(duì)抑制房?jī)r(jià)增幅有一定作用。

房天下二手房電商集團(tuán)總經(jīng)理郄杏麗認(rèn)為,在此次調(diào)控政策下,剛需購房群體會(huì)適當(dāng)延后購房時(shí)間,購房心理也回歸靜。對(duì)于投資群體,長(zhǎng)線投資受波動(dòng)影響相對(duì)少一些;短期投資客,尤其是對(duì)于有抵押貸款等壓力的投資客,想最快時(shí)間達(dá)到高收益的預(yù)期會(huì)受影響。此次的限購會(huì)遏制房?jī)r(jià)上漲過快,在接下來一段時(shí)間,房?jī)r(jià)整體會(huì)趨于穩(wěn)。

青島房地產(chǎn)投融資中心主任龍江也認(rèn)為,此次的限購對(duì)于市區(qū)房?jī)r(jià)來說不會(huì)形成大的影響,更多的是緩和目前比較猛的調(diào)價(jià)勢(shì)頭。

對(duì)于急于在青島安家的剛需族,分析人士張百忍認(rèn)為,限購政策在打擊投資客的同時(shí),對(duì)剛需族影響不大,但是會(huì)給剛需一族帶來一定的“壓力”。剛需族更多的會(huì)呈現(xiàn)觀望的狀態(tài)。

全國(guó)“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，樓市調(diào)控升級(jí)接踵而至。人民財(cái)經(jīng)注意到，進(jìn)入3月后，先后共有11個(gè)城市發(fā)布新版限購令，部分過熱城市調(diào)控收緊趨勢(shì)明顯。

青島、南京樓市再“限”購

3月15日晚，青島加入了“限購”的隊(duì)伍。青島出臺(tái)限購政策明確，在市區(qū)范圍內(nèi)，能夠提供從購房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭限購1套住房。

另外，首次和二次申請(qǐng)住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

青島還對(duì)商業(yè)貸款首付比例作出調(diào)整：在市區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。同時(shí)，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“青島雖然出臺(tái)限購政策較晚，但是，其殺傷力很強(qiáng)，提供1年社保打擊了外來炒房客，提高首付比例也極大了入市門檻。”

與此同時(shí)，南京市宣布擴(kuò)大限購范圍，并增加限購條件。其政策明確：在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。在主城區(qū)(不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū))范圍內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

同時(shí)，對(duì)于非本市戶籍居民家庭，申請(qǐng)購買首套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))證明，非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購買住房。

對(duì)此，南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)評(píng)論稱：“南京此前已經(jīng)發(fā)布了調(diào)控政策，但是，之前未限購的南京六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)樓市過熱，需要適度降溫，抑制投資需求;此外，此次限購政策升級(jí)也堵住了二手房不限購的缺口;對(duì)于外地人，社保也從一年改為兩年，購房門檻進(jìn)一步提高。”

調(diào)控收緊是趨勢(shì)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“多地限購政策的接連出臺(tái)，與其幾個(gè)月房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)有關(guān)。同時(shí)，對(duì)于穩(wěn)定住房市場(chǎng)、防范住房炒作等都有了較為明顯管制，這也代表了目前全國(guó)樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊的大趨勢(shì)。”

據(jù)人民財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入3月以來，全國(guó)已經(jīng)有11個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市限購政策或者升級(jí)限購政策。其中包括三亞，河北張家口的崇禮區(qū)、保定市下轄涿州和淶水，杭州、嘉善、江西南昌、江西贛州、青島、南京。

在此番限購的城市中，主要包括春節(jié)后房?jī)r(jià)仍然快速上漲的二、三線城市例如三亞、南昌等。例如，受到春節(jié)行情影響，三亞樓市火熱，1月份，新建商品住宅的成交均價(jià)為每方米23566元，去年全年均價(jià)為每方米19169元，漲幅達(dá)23%。

此外，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市南京、杭州已經(jīng)多番加碼限購。 以長(zhǎng)三角城市杭州為例，限購政策的出臺(tái)后，部分區(qū)域“千人搶房”的現(xiàn)象仍然層出不窮。例如崇賢新城某項(xiàng)目開盤，就出現(xiàn)了1000人搶416套房源的“搶房現(xiàn)象”，而杭州南站的某樓盤的接待量也連續(xù)三天突破千人。

值得注意的是，部分三、四線城市也加入限購的隊(duì)伍中，以環(huán)北京和環(huán)上海的城市為主。這些城市受到大城市購買力的溢出作用，購房者增多，另一方面，在一線城市限購后，投資客也暗潮涌動(dòng)。例如，距北京70公里的河北保定涿州，吸引了大量環(huán)北京的投資客。2月份，涿州新房均價(jià)為每方米11041元，不足1年，漲幅達(dá)59.3%。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，上述實(shí)施調(diào)控的三、四線城市中，涿州和張家口都處于環(huán)北京地區(qū)，由于北京房?jī)r(jià)快速上升導(dǎo)致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當(dāng)?shù)貥鞘小Ｔ偌由蠌埣铱诘某缍Y區(qū)舉辦冬奧會(huì)等原因，也帶來部分投資客，讓市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上升了好幾個(gè)臺(tái)階。

同樣地，距離上海中心城區(qū)80公里的浙江省嘉善縣也加入限購行列。不少來自上海的投資客蜂擁而至，將這個(gè)小縣城的房?jī)r(jià)均價(jià)推高到每方米14000元。來自上海的投資客嚴(yán)先生表示，前年，其以每方米7000元購入嘉善一套房子，如今售價(jià)已經(jīng)達(dá)到12000元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出：“目前各地只是在壓抑房?jī)r(jià)上取得一定效果，但是，一線城市周邊投資客仍然暗潮洶涌，市場(chǎng)調(diào)整政策只有一步步從嚴(yán)才達(dá)到效果。”