要買房的遵義人必看！

01

否認格式條款，借以免除自身法定責任

國家法律對格式條款的提供方

設定了相對嚴格的法律責任

因而出賣人將附加協議中的條款

約定為非格式條款

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款。

格式條款對提供方有較嚴苛的限制：1、提供格式條款一方有提示、說明的義務，應當提請對方注意免除或者限制其責任的條款，并按照對方的要求予以說明；2、免除提供格式條款一方當事人主要義務、排除對方當事人主要權利的格式條款無效；3、對格式條款的理解發生爭議的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

2

出賣人利用單方制定格式條款的優勢

為己設置免責條款

對格式條款的提示說明義務是出賣人的法定義務

該義務是否履行是一個需要舉證證明的事實問題

而不是一個以條款的形式聲明的問題

《合同法》第40條規定，格式條款具有本法第52條和第53條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第52條規定，有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規的強制性規定。

第53條規定，合同中的下列免責條款無效：1、造成對方人身傷害的；2、因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

3

絕對地將售樓廣告、售樓書、售樓模型

樣板房等排除出要約的范圍

相關法律規定

出賣人的銷售廣告和宣傳資料

所作的說明和允諾具體確定

并對合同訂立和房屋價格有重大影響的

應視為要約，并對出賣人具有約束力

但出賣人經常將宣傳廣告資料排除要約的范圍

4

出賣人逾期交房和買受人逾期付款

的違約責任不對等

包括三個方面的不等：

逾期違約金規定不等

解除合同的違約金嚴重不等

解約期限不等

5

不可抗力的范圍過于寬泛

不可抗力之所以成為不可抗力

即是人為無法阻止

但出賣方將不可抗力的范圍擴大

部分可抗力也被劃進了不可抗力

《合同法》規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。“不可抗力”具有其明確的內涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。

6

質量爭議以原監理單位驗收

或檢測意見為準

項目原監理單位為出賣人所聘請

并支付監理費

竣工驗收經其確認認可

由其作為買賣雙方質量爭議的裁決者

無法保證公公正

應由與買賣雙方無利害關系的

第三方檢測機構驗收檢測結果為準

7

對原規劃、設計任意變更及免除通知義務

類似“出賣人可對原有規劃

設計做出局部調整并且可不通知買受人”

此類條款是出賣人未盡到通知義務

而通知義務是房屋買賣合同的附隨義務

8

將法定屬于全體業主共有的

合法權益違法約定屬于出賣人所有

有的條款中將法定屬于業主共有的

“外墻、屋頂、大堂、電梯間

公共場所、公共綠地”

等物業共有部分，規定為出賣人所有

直接違反了《物權法》

《物業管理條例》等法律法規的規定

9

按揭不成不論原因均需要買受人一次性付款

或短期內一次性付款

按揭不成的原因有多種

不可一概而論，有條款規定

“無論何種原因”按揭不成仍須在期限內付清購房款

未具體區分導致買受人按揭不成的原因

一概要求買受人承擔一次性付款

不符合法律規定

10

不論逾期付款金額大小

出賣人都有權單方面解除合同

11

不合理規定以預繳物業服務費為交房條件

12

隨意規定由出賣人收取物業服務費