第三章物業管理企業

第十九條　物業管理企業必須持有物業管理部門頒發的物業管理資質證書。物業管理資質實行年審制和等級管理制。物業管理企業應配備相應的專業技術人員和管理人員，物業管理人員應經縣級以上人民政府認定的機構培訓考核合格后，持證上崗。

第二十條　物業管理企業應當提供的服務內容：

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新;

(二)物業共用部位和物業管理區域內道路的保潔服務;

(三)公共綠地、花草樹木的養護、管理;

(四)協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范;

(五)物業裝飾、裝修的管理服務;

(六)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案的保管。

物業管理企業可與業主委員會約定其它服務項目。業主和使用人對物業管理企業提供的特約服務有自主選擇權。

第二十一條　物業管理企業的權利：

(一)依法制訂物業管理區域的物業管理制度和物業管理方案;

(二)依照物業管理服務合同對物業實施管理;

(三)依據物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費用;

(四)制止違反物業管理制度及業主公約的行為;

(五)委托專營企業承擔專項物業管理業務;

(六)要求業主委員會協調其與業主的糾紛;

(七)依法開展有償服務;

(八)法律、法規規定的其他權利。

第二十二條　物業管理企業的義務：

(一)根據行業規范以及業主委員會審定的物業管理服務合同年度計劃，實施管理服務;

(二)每6個月向業主委員會報告工作，并報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受業主、業主委員會的監督;

(三)根據業主委員會要求，列席業主大會或業主代表大會及業主委員會會議，解答業主和業主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務;

(四)接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理;

(五)接受物業管理部門、其它有關行政管理部門的監督、指導;

(六)配合社區居民委員會提供社區生活服務和開展社區文化活動;

(七)法律、法規規定的其他義務。

第四章物業的使用、維修和管理用房

第二十三條　業主委員會委托物業管理企業提供物業管理服務，雙方應遵循等、自愿的原則簽定物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當包含以下主要內容：

(一)雙方當事人和委托管理物業的基本情況;

(二)物業管理服務事項和服務質量要求;

(三)物業管理服務費用的標準及收取方法;

(四)合同的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時預收物業管理服務費用、結余維修費用、物業管理用房、物業資料等的移交方法;

(五)違約責任及解決糾紛的途徑;

(六)雙方當事人約定的其它事項。

物業管理服務合同的示范文本由市物業管.理部門、市工商行政管理部門共同制定。

物業管理合同應在生效、終止或解除之日起15日內報區、縣(市)物業管理部門備案。

第二十四條　物業管理企業因經營不善或其他原因要求提前解除物業管理合同，經物業管理部門調解無效的，應提前2個月告知業主委員會，并承擔相應責任。業主委員會應在被告知之日起2個月內，組織招聘新的物業管理企業。

物業管理企業在物業管理服務合同終止后應向業主委員會或新聘的物業管理企業移交全部物業管理檔案和資料。

第二十五條　物業使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構和主體結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備;

(三)踐踏、占用綠地;

(四)損毀樹木、綠化設施;

(五)違章搭建;

(六)拋、扔、堆放垃圾、雜物;

(七)排放有毒、有害和污染環境的物質或產生超出規定標準的噪音;

(八)在建筑物、構筑物及其附屬物上張貼、涂寫、刻畫;

(九)利用物業從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;

(十)法律、法規禁止的其他行為。

第二十六條　業主或使用人進行物業裝修，應事先告知物業管理企業，并按物業裝修的規定辦理有關手續。

物業管理企業應當對業主或使用人的物業裝修活動進行監督，發現違反裝修規定的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應及時告知業主委員會并報有關行政主管部門依法處理。

物業管理企業違反有關裝修規定的，業主委員會應及時報告有關行政主管部門依法處理。

業主或使用人因物業裝修而造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的，由物業管理企業督促責任人負責修復或賠償。

第二十七條　因物業維修或公共利益需要臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，須經業主委員會同意，并報有關部門批準，并及時恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。

第二十八條　物業管理區域內車輛行駛、停放的管理制度由業主委員會和物業管理企業共同制定，報公安部門備案。停車場地的收費標準按價格管理部門的規定執行。

第二十九條　利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會同意后，方可辦理審批手續。

第三十條　物業管理區域內供水、供氣、供熱以及電力、通信、有線電視等設施的維修和養護，由相關企業負責。企業也可以按規定將上述服務事項，委托給物業管理企業實行統一服務管理。

第三十一條　物業維修、更新的費用，按下列規定承擔：

(一)物業自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主或使用人承擔。

(二)物業共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由物業的業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。依照本條例設立物業維修基金并符合基金使用條件的，可在物業維修基金中列支。

(三)屬全體業主所有的共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。依照本條例設立物業維修基金并符合基金使用條件的，可在物業維修基金中列支。

物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第三十二條　物業維修、更新時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人拒絕配合而造.成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業維修、更新影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失的，由責任人修復或賠償。

物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，區、縣(市)物業管理部門應當督促物業管理企業限期維修。

第三十三條　建設單位應當將物業管理用房(包括物業管理辦公用房、公共活動用房和商業用房)和公建配套用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工。

第三十四條　建設單位應在物業交付使用辦理房屋產權證之前，提供房屋總建筑面積3‰的物業管理辦公用房和公共活動用房，以及總建筑面積4‰的商業用房，由市、縣(市)物業管理部門代為接收。社區居民委員會的用房，按國家規定另行配置。

物業管理辦公用房、公共活動用房和商業用房的所有權屬于該物業管理區域的全體業主，其所有權不得分割、轉讓、抵押。具體位置應在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。

第三十五條

業主委員會成立后，市、縣(市)物業管理部門應將物業管理辦公用房、公共活動用房和商業用房全部移交給業主委員會，業主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業管理企業使用和經營。

第三十六條　物業管理企業根據物業管理服務合同和有關法律、法規的規定，對商業用房及其他共用設施設備和場地進行經營的，其收入應當專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，不得挪作他用。

前款經營性收入的收支情況應按規定每6個月至少公布一次，并接受業主或業主委員會的詢問和監督。

第三十七條　本條例實施前已交付使用的物業，實行物業管理所需的物業管理用房，由市、縣(市)人民政府另行規定。