第五章前期物業(yè)管理

第三十八條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指物業(yè)開始銷售(預售)起，至業(yè)主委員會成立，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務合同之日前的物業(yè)管理。

第三十九條　物業(yè)銷售(預售)前，建設單位應當通過招投標方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽定前期物業(yè)管理服務合同，并提供前期物業(yè)管理所需的工程建設技術資料。物業(yè)管理部門應對招投標過程進行監(jiān)督。

物業(yè)銷售(預售)時，建設單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)買受人應當簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。

在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務協(xié)議中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起2個月內(nèi)，業(yè)主委員會應當決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或通過招投標方式選聘，并簽定物業(yè)管理服務合同，前期物業(yè)管理服務協(xié)議和前期物業(yè)管理服務合同同時終止。

第四十條　前期物業(yè)管理期間發(fā)生的共用部位、共用設施設備的維護費用應由建設單位承擔。

第四十一條　建設單位應當在物業(yè)管理服務合同簽定之日起15日內(nèi)，將物業(yè)總面圖、物業(yè)單位建筑結構設計圖、地下管網(wǎng)圖、有關設施設備的使用和維修技術資料、物業(yè)綜合驗收資料等工程建設技術資料移交給物業(yè)管理企業(yè)，并報當?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。

第四十二條　物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔;物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費，由建設單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議的約定承擔。

前款所稱的已交付使用，是指物業(yè)通過綜合竣工驗收，建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿1個月后。

第四十三條　物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價格管理部門規(guī)定外，物業(yè)的建設單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。

第六章物業(yè)管理服務費用

第四十四條　物業(yè)管理服務收費標準的確定，應當遵循合理、公、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務內(nèi)容相適應的原則。

物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導價基礎上協(xié)商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費，除價格管理部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。

第四十五條　物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務合同約定的期限向業(yè)主收取。預收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質(zhì)相同的費用。

第四十六條　建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務費按應收標準的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同約定之外自行提供服務，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

第七章物業(yè)維修基金

第四十七條　新建物業(yè)，應當設立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱物業(yè)維修基金)，遵循全額儲蓄、業(yè)主共同所有，合理使用的原則。

第四十八條　物業(yè)維修基金由建設單位在房屋銷售(預售)時，按有關規(guī)定以不低于房屋建筑安裝總造價的5%的比例向購房人代收，并在辦理房屋產(chǎn)權證之前，向市、縣(市)物業(yè)管理部門統(tǒng)一繳納。

第四十九條　物業(yè)維修基金由市、縣(市)物業(yè)管理部門指定的單位統(tǒng)一代為管理，專款專用，接受業(yè)主、物業(yè)管理部門、財政部門、審計部門監(jiān)督，并確保物業(yè)維修基金的保值和增值。

公有住房出售時收取的設施維修基金，以及在本條例實施前已繳納的維修基金，應納入物業(yè)維修基金的統(tǒng)一管理。

物業(yè)維修基金的管理費用由市財政部門核定，在物業(yè)維修基金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理。物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上的維修和更新，禁止挪作它用。

第五十條　在本條例施行前已建成的物業(yè)，其物業(yè)共用部位、共用設施設備維修費用按下列途徑列支：

(一)已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金的，從該物業(yè)維修基金中列支;

(二)公有住房出售時，已按規(guī)定繳納維修基金的，從該基金中列支;

(三)未出售的公有住房，從房屋租金中列支;

(四)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè)，由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。

第五十一條　物業(yè)維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準后，由市物業(yè)管理部門劃撥。縣(市)物業(yè)維修基金的使用，由縣(市)物業(yè)管理部門劃撥。

物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤。其中非住宅物業(yè)維修基金分攤的比例可適當上浮，具體數(shù)額由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定。

市、縣(市)物業(yè)管理部門和物業(yè)管理企業(yè)應每年公布一次物業(yè)維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理辦法由市、縣(市)人民政府制定。

第八章法律責任

第五十二條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理服務合同的，應承擔相應的民事責任。

業(yè)主、使用人不按照約定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同約定收取違約金或滯納金。拒不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租或抵押物業(yè)。

業(yè)主不繳納應分攤的物業(yè)維修基金的，由市、縣(市)物業(yè)管理部門責令其限期履行。逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

業(yè)主、使用人違反本條例有關物業(yè)使用、維修養(yǎng)護規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以勸阻、制止，并督促其限期改正或提請有關部門依法處理;造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

第五十三條　業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定，不履行應盡職責，侵害廣大業(yè)主權益的，由市、縣(市)物業(yè)管理部門進行教育，情節(jié)嚴重的，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以罷免。

第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)物業(yè)管理部門資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理服務業(yè)務的，由物業(yè)管理部門責令其限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)，逾期不補辦手續(xù)的，可處2000元以上20000元以下的罰款。

物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，不履行物業(yè)管理服務合同或者履行合同未達到規(guī)定標準的，應當承擔相應的違約責任;造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務合同。情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。其他法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十五條　建設單位違反本條例關于物業(yè)維修基金收繳規(guī)定的，由市、縣(市)物業(yè)管理部門責令其限期履行，逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

建設單位違反本條例第三十四條、第三十九條、第四十一條規(guī)定的，由市、縣(市)物業(yè)管理部門責令其限期履行，逾期不履行的，處以5000元以上50000元以下的罰款。

第五十六條　物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章附則

第五十七條　本條例中有關專業(yè)用語的含義：

(一)自用部位，是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;

(二)自用設施設備，是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備;

(三)共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;

(四)共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備。

第五十八條　本條例自2002年2月1日起施行。市人民政府1999年6月30日頒布的《杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。