南京市人大網(wǎng)站昨天掛出公告，《南京市住宅物業(yè)管理條例》已經(jīng)通過批準，將于今年7月1日起施行。

該《條例》引入了第三方評估制度，規(guī)定如果小區(qū)10%以上的業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量不滿意，可以啟動第三方評估。經(jīng)評估物業(yè)服務不符合履約標準的，可以更換物業(yè)，或者要求物業(yè)限期整改。

物業(yè)費可突破指導價

但要經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意

據(jù)了解，南京目前的物業(yè)費標準還是按多年前的政府指導價執(zhí)行的，多層小區(qū)物業(yè)費最高1.5元/方米，高層小區(qū)物業(yè)費最高1.9元/方米。對此，不少物業(yè)公司提出異議，某些小區(qū)其實已經(jīng)變相突破了最高限價。

針對這一情況，《條例》為物業(yè)費突破政府指導價留下了空間，但需要執(zhí)行嚴格的程序。《條例》規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，物業(yè)服務企業(yè)需要對收費標準進行調(diào)整的，首先要委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，然后將擬調(diào)整的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門。

最后，調(diào)價方案要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。

業(yè)主不交物業(yè)費可錄入個人信用檔案

如果業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

此外，如果小區(qū)發(fā)生電梯故障、消防設施故障等危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，要立即進行維修、更新和改造的，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請，住宅專項維修資金管理部門應當開辟“綠色通道”，自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核。

亮點一：取消政府指導價

“物業(yè)服務作為市場交易的性質(zhì)，無需政府指導價。”朱憲成解釋，無論前期還是后期都應該由市場決定物業(yè)費，而不是由政府定價。

據(jù)悉，前期開發(fā)商是業(yè)主，通過招投標的形式進駐物業(yè)單位，而當物業(yè)單位與開發(fā)商簽訂相應的合同時。

后期業(yè)主委員會成立，不滿前期物業(yè)公司的物業(yè)費用，完全可以請新的物業(yè)公司提供服務，市場化競爭優(yōu)勝劣汰。

“其實開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同也是一種商業(yè)行為，政府當時的指導價只是一種參考、評估、借鑒。”朱憲成認為，買房人買房時有必要對開發(fā)商明確表示，物業(yè)費太高可以不買，選擇權(quán)在業(yè)主自己的手上。

比如以一輛寶馬車抵押賣40萬元為例，每年的保養(yǎng)費5萬元，買的人覺得買得起保養(yǎng)不起，自動就會放棄購買。“這樣選擇權(quán)就會在業(yè)主自己的手里，高的物業(yè)費享受高的服務，低的物業(yè)費業(yè)主也有選擇的權(quán)利。”朱憲成稱。

城北某樓盤營銷負責人認為，前期物業(yè)管理必須對商品房取消指導價，嫌貴可以不買房。否則限價根本不是市場經(jīng)濟，指望業(yè)主委員會成立再取消太難了。

“不能一味的依賴政府的政策，況且政府的政策也并沒有兼顧所有廣大業(yè)主的利益。”朱憲成說。

亮點二：引入第三方服務

征求意見稿規(guī)定：建立物業(yè)服務第三方顧問與評估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方顧問與評估機構(gòu)，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)項目招投標、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。

朱憲成認為，引入第三方服務是好的，也是未來物業(yè)發(fā)展的趨勢，但是該規(guī)定未必會向大家認為的那么有效果。

據(jù)悉，由于物業(yè)管理涉及到的法律法規(guī)較為龐雜，很多業(yè)委會成員的專業(yè)度都不夠，為此南京物業(yè)管理部門曾經(jīng)聘請由法學專家、業(yè)委會主任、物業(yè)公司老總等組成的“專家?guī)臁保�在處理一些物業(yè)糾紛時，約請“專家?guī)臁背蓡T來協(xié)助調(diào)解糾紛。

第三方服務不是一體化的物業(yè)服務，而應該是拆分原有的物業(yè)變成簡歷、查驗、保潔、綠化、消防、安全等多領(lǐng)域的第三方服務。

朱憲成覺得，目前來看該條例關(guān)于第三方的說法實操性不夠。“第三方服務有準入條件，同一個行業(yè)有很多競爭企業(yè)的存在，根據(jù)其專業(yè)性為業(yè)主提供服務。”

舉例來說，第三方服務就相當于十年前買二手房是買賣雙方私下交易，無需中介，而現(xiàn)在買房的二手中介需要大家花錢來買服務一樣，服務好壞是否公正決定了第三方能否生存。

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南京市物業(yè)管理行業(yè)已歷經(jīng)20年發(fā)展，現(xiàn)行的《南京市物業(yè)管理辦法》存在滯后性，年來市民對物業(yè)管理問題的投訴逐年遞增且難以解決。此次征求意見稿將涉及南京市商品房小區(qū)、老舊小區(qū)、保障房小區(qū)的業(yè)主及相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)益。

該草案經(jīng)過專家們認真評審，評審組充分肯定了起草成果，同時也提出該草案存在篇幅較長、制度細化不夠、與上位法銜接不足、文字表達準確性還需進一步推敲等問題。

而市民想要切實維護自身的權(quán)益，不妨積極參與到該征求意見稿的討論中來，說出您的意見和建議，講述您身邊的物業(yè)故事。