遼寧省物業管理條例

2017年11月30日遼寧省第十二屆人民代表大會 常務委員會第三十八次會議通過

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造和諧有序的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區域內物業管理及其監督管理活動。

第三條 物業管理應當遵循業主自治管理、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。

第四條 省、市、縣（含縣級市、區，下同）人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立健全物業管理服務綜合協調機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進物業服務發展與和諧社區建設。鼓勵采用新技術、新方法，運用信息化手段，提高物業管理和服務質量。

第五條 省住房城鄉建設行政主管部門和市、縣房地產行政主管部門（以下簡稱物業行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。 公安、民政、財政、工商、價格、規劃、國土資源、質監、環保、人民防空、城市管理執法等有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好物業管理的相關工作。

第六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責： （一）組織成立首次業主大會會議籌備組； （二）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉； （三）指導和監督業主大會、業主委員會開展日常工作； （四）協調和指導老舊住宅區物業管理工作； （五）協調物業管理與社區管理服務之間關系，調解業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛； （六）法律、法規規定的其他職責。 居（村）民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。 第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范行業行為，加強物業服務行業人員培訓，提高物業服務水，促進物業服務企業依法誠信經營，維護物業服務企業的合法權益。

第二章 物業管理區域的規劃與建設

第八條 物業管理區域的劃分，應當遵循規劃優先、相對集中、功能完善、資源共享、便民利民的原則，以土地使用權證或者不動產登記證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、業主人數、自然界限、社區布局建設、利于自治管理等因素。 物業配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域。規模過大劃分為一個物業管理區域不便于管理或者已經分割成多個自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；影響設施設備共有功能使用的，不得分割劃分。

第九條 在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，建設單位應當將劃定的物業管理區域資料送交縣物業行政主管部門備案，并在房屋買賣合同中明示和在商品房銷售現場公示。

第十條 已投入使用但尚未劃分物業管理區域的或者需要調整物業管理區域的，縣物業行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府，在征求相關業主意見后劃分或者調整,并在相應區域內顯著位置進行不少于七日的公告。調整物業管理區域的，還應當征得相應區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十一條 縣物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。 物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條 建設單位應當按照下列規定配置物業管理區域內物業服務用房： （一）房屋總建筑面積五萬方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十方米配置； （二）房屋總建筑面積五萬方米以上二十五萬方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之三配置； （三）房屋總建筑面積超過二十五萬方米的，超過部分按照不少于千分之一的標準配置； （四）分期開發建設的，首期配置建筑面積不得少于一百五十方米，且集中建設； （五）物業服務用房應當在地面以上，相對集中，便于開展物業服務活動，并具備采光、通風、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。

第十三條 物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中，業主委員會辦公用房建筑面積按照二十至四十方米配置。 物業服務用房不計入分攤共用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理不動產所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。 物業服務用房不得轉讓和抵押，未經業主大會同意，任何單位和個人不得變更用途。

第十四條 城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。 房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查；不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時，應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。 建設單位應當將物業服務用房相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內顯著位置公示。

第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加；驗收合格后，建設單位應當將專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。 已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的，物業行政主管部門應當組織專業經營單位按照國家有關規定進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收；驗收不合格的，由市、縣人民政府組織相關單位整改合格后，專業經營單位應當接收。 移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線，其維修、養護、更新和改造等費用，由專業經營單位依法承擔，不得從物業服務費和住宅專項維修資金中列支。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第十六條 房屋的所有權人為業主。 依法登記取得或者根據物權法有關規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。 基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

第十七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第十八條 符合下列條件之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣物業行政主管部門組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議: （一）交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的； （二）交付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的； （三）自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到百分之三十的。 只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十九條 建設單位應當將物業管理內房屋交付情況定期報送縣物業行政主管部門，并抄送街道辦事處或者鄉鎮人民政府。 符合成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議條件的，縣物業行政主管部門應當及時書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，也可以由建設單位、居（村）民委員會或者十人以上業主聯名向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出成立申請；街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到通知或者申請后六十日內，組建首次業主大會會議籌備組，并書面通知建設單位或者委托的物業服務企業向其及時報送物業管理區域劃分資料、房屋等建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總面圖等籌備首次業主大會會議必要的資料。

第二十條 首次業主大會會議籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔；老舊住宅區首次業主大會會議的籌備經費由縣人民政府承擔。

第二十一條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居（村）民委員會代表組成，人數為七人以上至十五人以下單數，其中業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府征求業主意見后確定，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。 籌備組應當自成立之日起七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。百分之二十以上業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調更換。 籌備組正式工作前，縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

第二十二條　籌備組成員應當符合下列相關條件： （一）具有完全民事行為能力； （二）本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職； （三）無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為； （四）按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金； （五）法律、法規規定的其他條件。

第二十三條　首次業主大會會議籌備組履行下列職責： （一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容； （二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則； （三）確認業主身份，確定業主人數、所擁有的專有部分面積，以及業主在首次業主大會會議上的投票權數； （四）制定首屆業主委員會委員、候補委員選舉辦法，確定候選人名單； （五）依法確定首次業主大會會議表決規則； （六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。 對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。 籌備組應當自組成之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。籌備組在業主大會成立后自行解散。

第二十四條　業主大會會議討論決定下列事項: （一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則； （二）選舉、罷免或者更換業主委員會成員； （三）確定物業管理方式，選聘、續聘和解聘物業服務企業； （四）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案； （五）籌集和使用住宅專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）改變共有部分的用途； （八）制定公共綠地管護辦法； （九）共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用； （十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準； （十一）改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定； （十二）法律、法規或者管理規約規定的應由業主共同決定的其他事項。

第二十五條 業主大會決定前條第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前條其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 前款規定的面積和業主人數，按照下列規定確定： （一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照本項統計總和計算。 （二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照本項統計總和計算。

第二十六條 業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議: （一）業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的； （二）需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的； （三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （四）管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。 業主委員會不履行組織召開業主大會會議義務的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召開。

第二十七條 業主大會會議可以采用集中討論、書面征求意見的形式，也可以采用信息化方式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交業主簽收；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議，委托書應當載明委托事項、權限及期限。 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。 業主大會投票表決應當為實名投票。提倡采用信息化手段進行投票表決。

第二十八條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但所代表的業主人數為一人。 業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。

第二十九條 業主大會可以設立監事會或者執行監事。業主大會議事規則應當對其職責、議事規則和工作經費，以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定。

第三十條　不具備成立業主大會條件的物業管理區域，或者具備成立條件而未成立，且經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的物業管理區域，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導物業管理區域所在的居（村）民委員會臨時代行業主委員會職責。

第三十一條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，委員候選人由居（村）民委員會、業主推薦和業主自薦，經業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一名委員單數組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。 業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力； （二）遵守國家有關法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務； （三）按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金； （四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔； （五）具有一定的組織能力和文化水； （六）具備與履行職責相適應的時間； （七）本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。 業主大會在選舉業主委員會委員的同時，可以選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。

第三十二條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料到縣物業行政主管部門辦理備案： （一）業主大會成立和業主委員會選舉決議； （二）管理規約； （三）業主大會議事規則； （四）業主委員會主任、副主任及其他成員名單； （五）業主大會決定的其他重大事項。 符合備案條件的，縣物業行政主管部門自收到備案資料后十日內予以備案并出具備案證明。 業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十三條 業主委員會辦理備案后，可以持備案證明、申請人身份證等刻章材料，到所在地具有公章刻制資質的刻章企業，申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。設立監事會或者執行監事的，業主大會印章應當由其保管并監督使用。 業主委員會可以持備案證明等資料向金融機構申請開立賬戶，并按照有關規定對業主共有資金的收支、核銷進行統一管理，不得以個人名義進行存儲和管理。 市、縣物業行政主管部門應當加強對街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、業主委員會工作的指導，提高依法依規履職能力和管理水。

第三十四條 業主委員會履行下列職責： （一）執行業主大會的決定和決議，維護業主合法權益； （二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況； （三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務合同； （五）監督管理規約的實施； （六）督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用； （七）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用； （八）調解業主之間、物業服務企業與業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛； （九）業主大會賦予的其他職責。

第三十五條　業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。 召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員半數以上同意。 業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內，在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。 業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十六條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料： （一）管理規約、業主大會議事規則； （二）業主大會和業主委員會的決定； （三）物業服務合同； （四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況； （五）物業共有部分的使用和收益情況； （六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況； （七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況； （八）其他應當向業主公開的情況和資料。 業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的，業主委員會應當出具。

第三十七條　業主委員會委員不得有下列行為： （一）拒絕或者放棄履行委員職責； （二）挪用、侵占業主共有財產； （三）利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關物業費用，以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬； （四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人； （五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動； （六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。 業主委員會委員違反前款規定的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府調查核實后，責令其暫停履行職責，由業主大會決定終止其委員資格。

第三十八條　經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。經業主大會同意，可以對業主委員會委員發放工作津貼。工作經費籌集、管理和使用辦法由業主委員會提出，經業主大會會議表決通過。 業主委員會應當于每年三月底前在物業管理區域內顯著位置公布上一年度業主大會、業主委員會經費收支情況，接受業主監督。業主大會監事會或者執行監事應當進行檢查，發現問題的，應當要求業主委員會予以糾正。經百分之二十以上業主提議，應當對經費收支情況進行審計。 推進建立業主委員會主任離任審計制度。

第三十九條　因物業轉讓、滅失等原因不再是業主，喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的，委員、候補委員資格自行終止。 有下列情況之一的，業主委員會可以決定終止其委員、候補委員資格： （一）以書面形式向業主大會、業主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的； （二）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （三）不履行業主義務的； （四）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的； （五）本人、配偶及其親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職的； （六）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。 第四十條　業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議，完成換屆選舉；逾期未完成的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織完成。 業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物予以移交。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交；必要時，由公安機關依法給予協助。 業主委員會委員任期內資格終止的，應當自終止之日起三日內移交其保管的前款規定的財物。