省人大常委會相關工作部門負責人對《海南省住宅區物業管理條例》(簡稱《條例》)立法后評估調研中存在的問題進行了匯報。業主委員會成立難，維修資金難以發揮作用成為《條例》自身存在的主要問題。

《條例》實施10年來，促進了全省物業服務行業的發展，但因缺乏對其他行政主管部門和基層政權組織參與物業管理的規定，物業管理難以形成合力。據了解，由于設定召開業主大會和成立業主委員會門檻過高，業主委員會成立較難。據統計，在全省實現物業管理的1300個小區中，已成立業主委員會的只有450多個，成立率為35%，在三亞市僅有不到14%。

此外，由于專項維修資金使用條件嚴格，難以發揮應有的作用。截至去年底，全省共繳存住宅專項維修資金10多億元，僅使用了350多萬元。

針對《條例》實施過程中存在的主要問題，省人大常委會相關工作部門將對該《條例》進行修改，并提交將于本月31日召開的省四屆人大常委會第十五次會議進行審議。

第一章

總 則

第一條

為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，改善生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本經濟特區實際，制定本條例。

第二條

本經濟特區內住宅區物業與非住宅區物業管理及相關監督管理活動適用本條例。在本省經濟特區以外其他區域的物業管理，參照本條例執行。

第三條

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第四條

省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門對本經濟特區的物業管理活動進行管理、監督和指導。

市、縣、自治縣人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理的重大問題。

市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門對本行政區域內的物業管理活動進行管理、監督和指導。

規劃、城管、環衛、物價、財政、公安等相關部門按照各自職責，共同做好物業管理有關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助物業管理主管部門對物業管理活動進行管理、監督和指導，調解物業管理服務糾紛。

居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。

第五條

物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公競爭，負責制定并監督實施物業服務規范，督促物業服務企業誠信經營和服務，促進行業健康發展。

第二章

編輯

業主、業主大會和業主委員會

第六條

依法登記取得或者根據物權法的有關規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主在物業管理活動中的權利、義務按照法律法規的規定和管理規約、物業服務合同的約定執行，但不得以放棄權利為由不履行義務。

第七條

市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素具體劃定物業管理區域的范圍。

第八條

一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第九條

下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會委員；

（三）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建物業共用部位、共用設施設備；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（九）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；

（十）申請合并或者分立物業管理區域；

（十一）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款第十項規定的事項，應當分別征得相關物業管理區域內三分之二以上業主的同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

決定第一款第六項、第七項和第十項規定的事項，應當依法辦理有關手續。

第十條

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主書面意見征集、統計辦法和存檔期限由業主大會決定。

本條例第九條第一款第一項、第二項、第六項、第七項和第十項規定的事項不可以采用書面征求意見形式。

第十一條

物業管理區域符合下列情形的，應當召開首次業主大會會議，選舉業主委員會：

（一）房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）已交付使用的30%以上業主書面聯名向所在地人民政府物業管理主管部門提交籌備召開首次業主大會會議和成立業主委員會、并已推選業主代表組成首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）的報告。

物業管理主管部門自接到報告之日起10日內進行審核并公告籌備組成員名單。

籌備組自公告之日起正式成立。

物業管理主管部門對召開首次業主大會會議和成立業主委員會應當予以指導和協助。

第十二條

物業管理區域房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當在30日內報告物業所在地人民政府物業管理主管部門；物業服務企業、業主也可以向所在地人民政府物業管理主管部門報告。

物業管理主管部門接到報告并經核實后，或者在管理過程中已知物業管理區域房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，應當在物業管理區域內的顯著位置向業主公告。

物業管理主管部門不依照前款規定公告的，不影響業主依照本條例第十一條第一款第（二）項的規定提交有關報告。

第十三條

分期建設的物業管理區域，首期完成建設，房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上的，也可以依照本章有關規定籌備首次業主大會會議和設立業主委員會。

后續各期分別完成建設，房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上，且當期已交付使用的30%以上業主書面聯名向所在地人民政府物業管理主管部門提出要求重新選舉業主委員會的，原業主委員會自行終止，并由現有全體業主按照本章有關規定重新召開業主大會會議、選舉業主委員會。

第十四條

籌備組應當在成立后90天內完成下列籌備工作，并于首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內的顯著位置向業主公告：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容；

（二）確認業主身份及其在業主大會會議上的投票權數；

（三）提出首屆業主委員會委員候選人名單；

（四）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（五）其他籌備工作。

業主在業主大會會議上的投票權數按其擁有的專有部分面積計算，每方米為1票，不足1方米的不計算。

第十五條

首次業主大會會議應當對下列事項進行表決：

（一）選舉產生業主委員會；

（二）管理規約草案；

（三）業主大會議事規則草案；

（四）需要由業主共同決定的其他事項。

第十六條

首次業主大會會議選舉產生業主委員會但沒有表決通過管理規約草案和業主大會議事規則草案的，業主委員會成立后，應當依照國家和本省有關規定修改管理規約草案和業主大會議事規則草案，并提交業主大會會議表決。

管理規約草案和業主大會議事規則草案未經業主大會表決通過的，業主委員會不得行使前款規定以外的職權。

第十七條