廣西壯族自治區物業管理條例

第一章
第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合本自治區實際，制定本條例。
第二條本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。
本條例所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本自治區物業管理活動的監督管理工作。
設區的市、縣級人民政府房產行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
公安、民政、司法行政、城鄉規劃、環境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監督等有關部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。
第四條鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。
村民委員會、居民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好與物業管理有關的工作。
第五條物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

第二章 業主、業主大會及業主委員會
第六條本條例所稱的業主包括：

（一）房屋所有權證記載的房屋所有權人；
（二）依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人；
（三）尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。
第七條業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第八條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
第十條交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房產行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
（一）業主房屋所有權權屬清冊；
（二）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件；
（三）房屋建筑竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明；
（四）物業服務用房配置證明；
（五）其他必要的文件資料。
建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名向縣級人民政府房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面要求。
房產行政主管部門收到建設單位書面報告或者業主書面要求后，應當及時告知并會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業主大會會議。
第十一條鄉鎮人民政府或者街道辦事處收到房產行政主管部門告知后，應當及時組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組由建設單位、業主、房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由鄉鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。
籌備組應當自成立之日起十五日內將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告，并自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
第十二條業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）擬定首屆業主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；
（五）確定首次業主大會會議表決規則；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第一項、第二項、第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域公告。
設區的市人民政府房產行政主管部門應當公布管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則示范文本。
第十三條下列事項由業主大會決定：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會成員，決定業主委員會的任期；
（三）選聘和解聘物業服務企業；
（四）籌集和使用專項維修資金；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（六）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（七）改變共有部分的用途；
（八）利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用；
（九）批準業主委員會工作規則；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；
（十一）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（十二）法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。
決定前款第四項、第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十四條業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。
業主委員會不履行召集業主大會會議職責的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處協調督促召開業主大會會議。
有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定召集業主大會臨時會議：
（一）發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理；
（二）百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議；
（三）業主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩- 4 -
名以上業主委員會副主任辭職、離職；
（四）業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。
第十五條業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。
業主委員會由五至十五人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。
業主大會、業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。
第十六條經業主大會決定，可以從下列渠道籌集經費用于業主委員會開展工作:
（一）從物業共有部分經營所得收益中按一定比例提取；
（二）業主自愿捐贈；
（三）其他合法方式。
工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當每半年向業主公布收支情況。
第十七條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣級人民政府房產行政主管部門和鄉鎮人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；
（二）業主委員會組成人員名單及其基本情況；
（三）管理規約、業主大會議事規則；
（四）業主大會會議記錄和會議決定。
第十八條業主委員會應當建立定期接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。
業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。
業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。
第十九條業主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉；逾期不進行的，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當及時協調組織業主召開業主大會會議，進行換屆選舉。
第二十條業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。
第二十一條業主大會、業主委員會應當配合所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。
第二十二條業主委員會成員有下列情形之一的，經百分之二十以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議，業主委員會在收到書面提議的三十日內召集業主大會會議決定是否終止其成員資格：
（一）不履行業主委員會成員職責、業主義務且拒不改正的；
（二）侵犯其他業主合法權益的；

（三）在物業管理活動中謀取私利的；
（四）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。
 業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的，應當補選。
第三章 物業服務
第二十三條從事物業服務活動的企業，應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業服務。
從事物業管理的人員，應當按照國家規定取得職業資格證書。
第二十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
業主大會選聘物業服務企業，可以要求物業服務企業提供誠信記錄。
物業服務企業接受聘請從事物業服務，應當與聘請方訂立物業服務合同。
第二十五條物業服務合同（含前期物業服務合同）應當包含以下內容：
（一）物業管理的區域范圍；
（二）共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（三）利用共用部位、共用設施設備經營的范圍、收益分配比例；
（四）公共綠化的養護和公共區域的保潔；
（五）公共秩序的維護、車輛停放的管理和安全防范的措施；
（六）物業服務的質量標準和收費方式、標準；
（七）物業服務用房的配置、使用、維修和管理；
（八）裝飾裝修管理服務；
（九）物業服務檔案和物業檔案的保管；
（十）專項維修資金的管理與使用；
（十一）雙方的權利和義務；
（十二）合同期限；
（十三）合同終止、解除條件；
（十四）違約責任；
（十五）其他事項。
自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務合同的示范文本。
第二十六條物業服務應當符合下列要求：
（一）按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務的規范，實施物業服務；
（二）在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；
（三）根據物業管理區域實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防范應急預案等各項管理制度，做好物業管理區域內的安全防范工作；
（四）定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修；
（五）做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業主公布物業服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；

（六）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；
（七）發現違反本條例或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執法工作；
（八）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他要求。
第二十七條有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：
（一）物業服務合同終止；
（二）物業服務合同解除；
（三）物業服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。
第二十八條終止或者解除物業服務合同，應當依據合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。
自物業服務合同終止或者解除之日起十日內，物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜：
（一）移交本條例第四十條規定的全部物業檔案；
（二）移交物業服務中形成的物業服務檔案；
（三）移交物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；
（四）移交物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；
（五）清算預收、代收和欠收的有關費用；
（六）其他交接事項。
物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
第二十九條物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。
第三十條物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動：
（一）擅自改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途；
（二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳；
（三）擅自設置營業攤點；
（四）收取未經價格主管部門核準的費用；
（五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用；
（六）向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；
（七）擅自提高公共車位停車費標準；
（八）其他與物業服務無關的活動。
第三十一條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。
第四章 物業的管理
第三十二條劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。
建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。
第三十三條商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。
物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：
（一）物業管理區域的范圍；
（二）地上地下物業共用部位名稱、位置和面積；
（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；
（四）公共車位數量和位置；
（五）地下室、底層架空層面積及其權屬；
（六）物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置；
（七）共用設施設備名稱及其權屬；
（八）其他需要明示的場所和設施設備。
第三十四條建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。
物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十方米。
物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。
第三十五條商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，并制定臨時管理規約。
投標人少于三個或者建筑面積三萬方米以下的住宅物業，經縣級人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三十六條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。
建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。
第三十七條新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。
物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。
第三十八條自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔；自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。
第三十九條臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。
第四十條建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當一并移交下列物業檔案資料：
（一）建設項目的各種批準文件；
（二）各類建筑物、場地、設施設備的清單；
（三）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（四）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；
（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（六）業主共有的房屋、場地、設施設備清單；
（七）其他相關資料。
新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格后九十日內，將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。
第四十一條建設單位在向業主交付物業前，應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。
第四十二條建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。
建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。
第四十三條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。
車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。
違反第二款規定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。
第四十四條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。
業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解；可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十五條縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。
物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
（一）業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題；
（二）物業服務企業在變更交接過程中出現的問題；
（三）物業管理區域內發生的重大糾紛、突發事件；- 9 -
（四）物業管理區域內的收費爭議問題；
（五）物業管理與社區管理的銜接和配合；