第三章 前期物業(yè)管理

第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用和違約責(zé)任等。

第三十三條 建設(shè)單位在房屋銷售之前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，但不得侵犯房屋買受人的利益，并在申請房屋預(yù)售許可前將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，并予以說明。房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對履行前期物業(yè)服務(wù)合同和遵守臨時管理規(guī)約作出書面承諾。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付使用之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

房屋達(dá)到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計算。建設(shè)單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者建設(shè)規(guī)模小于二萬方米的，經(jīng)物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十五條 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體和網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的方式等事項。

招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含本條第二款規(guī)定的事項。

第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，向物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門提交以下材料：

(一)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

(二)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

(三)招標(biāo)文件；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十七條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作：

(一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前三十日完成；

(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

(三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成。

第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限已滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者由物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認(rèn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料；前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會。未成立業(yè)主委員會的，移交所在地嘎查村(居)民委員會。

第四十條 新建住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百方米配置；業(yè)主委員會議事用房按照不低于三十方米配置。

旗縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積。旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和旗縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記行政主管部門在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途；不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十二條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向工商管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

自治區(qū)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入自治區(qū)從事物業(yè)服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自簽訂合同之日起，三十日內(nèi)向旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

建設(shè)單位或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對物業(yè)實行管理；

(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用；

(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同、國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；

(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

(三)落實安防人員、設(shè)施以及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運轉(zhuǎn)；

(四)定期組織物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行消防安全演練，確保消防設(shè)施正常使用；

(五)維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；

(六)定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

(七)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息臺，為業(yè)主提供免費查詢服務(wù)；

(八)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

(九)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，不得將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、車輛停放費用等捆綁收費；不得處分屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

(一)項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；

(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式；

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；

(四)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

(五)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

(六)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

(七)其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時，按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：

(一)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)資料；

(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

(三)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料；

(四)物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；

(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料；

(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)項目所在地的蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)：

(一)在物業(yè)項目招投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；

(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者來按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務(wù)混亂的；

(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；

(四)泄露業(yè)主信息的；

(五)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù)的；

(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的情形。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：

(一)廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由旗縣級價格主管部門和物業(yè)行政主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H統(tǒng)一制定；

(二)普通住宅物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定，未成立業(yè)主委員會的，由嘎查村(居)民委員會代理；

(三)公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費可以根據(jù)市場行情、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費。

第五十二條 未實行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由嘎查村(居)民委員會組織業(yè)主選聘保潔人員，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。但不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌，超荷載存放物品；

(二)將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

(三)改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；

(四)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；

(五)占用、損壞或者擅自移動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(六)私設(shè)地樁、地鎖占用公共草坪、公共道路；

(七)違章搭建，擅自設(shè)置攤點和集貿(mào)市場；

(八)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

(九)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

(十)擅自在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品；

(十一)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；

(十二)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

(十三)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

(十四)擅自亂拉亂改電線，拆改智能化設(shè)施設(shè)備；

(十五)擅自將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；

(十六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十五條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新，并承擔(dān)相關(guān)費用，不得從物業(yè)服務(wù)費中列支。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于長期廢棄并嚴(yán)重影響消防通道的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫不得出售，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營的，出租期限不得超過一年，出租車位、車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主需求。租金收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、管理費用后剩余部分由業(yè)主大會決定使用。

第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金，不得由開發(fā)商代收、代繳。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金立即進(jìn)行維修或者更新改造的，經(jīng)業(yè)主委員會現(xiàn)場查驗確認(rèn)后，可以直接申請使用維修資金：

(一)電梯故障需要修理的；

(二)消防設(shè)施故障；

(三)屋面、外墻滲漏；

(四)二次供水水泵運行中斷；

(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂；

(六)樓體外立面存在脫落危險；

(七)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

需要應(yīng)急使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請，住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用維修資金書面申請之日起兩個工作日辦結(jié)；應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由嘎查村(居)民委員會提出申請，并組織代修，代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。

第六十一條 使用住宅專項維修資金業(yè)主可以通過以下方式表決：

(一)委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)住宅專項維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的住宅專項維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；

(三)異議表決：在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第六章 法律責(zé)任

第六十二條 違反本條例規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等國家有關(guān)法律、法規(guī)已經(jīng)作出行政處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十三條 違反本條例第四十四條第三項的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人的，由旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十四條 違反本條例第五十四條第一、二、三、四、五、十一、十二、十三、十四、十五項規(guī)定的，由旗縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。

第六十五條 違反本條例第五十四條第六、七、八、九、十項規(guī)定的，由旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可以并處1000元以上1萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十六條 違反本條例第五十六條第一款規(guī)定的，拒不承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由旗縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門責(zé)令限期改正；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十七條 違反本條例第五十九條第二款的規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十八條 旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

(三)未按照規(guī)定受理物業(yè)服務(wù)投訴，造成嚴(yán)重后果的；

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第七章 附則

第六十九條 本條例下列用語的含義是：

(一)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

(二)房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

(三)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位；

(四)共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設(shè)施、綠化地等。

第七十條 本條例自年月日起施行。2003年9月30日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，2008年7月25日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議《關(guān)于修改〈內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正，2012年3月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議《關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定(五)》第二次修正的《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。

關(guān)于《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例

（修訂草案）》的說明

一、修訂《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的必要性

物業(yè)管理是關(guān)系群眾安居樂業(yè)、涉及社會生活多方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，增強(qiáng)城市綜合競爭力具有重要意義。《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》自2003年實施以來，對加強(qiáng)物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，發(fā)揮了積極作用。截止目前全區(qū)已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)4654家，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員15萬余人，物業(yè)服務(wù)年合同金額30億元，50多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同額達(dá)到1000萬以上。全區(qū)新建住宅小區(qū)實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)全覆蓋，物業(yè)服務(wù)綜合覆蓋率達(dá)到70%以上。但隨著廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)需求的不斷提高，物業(yè)服務(wù)糾紛也呈上升趨勢，還存在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、層次偏低，服務(wù)能力不足、服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)服務(wù)覆蓋面、物業(yè)費收繳率普遍偏低，住宅小區(qū)停車難，住宅專項維修資金使用難，部分老舊住宅小區(qū)臟亂差現(xiàn)象比較嚴(yán)重，業(yè)主自治機(jī)制不健全，推行物業(yè)服務(wù)難等問題日益突出，物業(yè)管理中出現(xiàn)了一些新情況、新問題。特別是國務(wù)院將物業(yè)管理師資格和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，現(xiàn)行的《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》與經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展不相適應(yīng)，因此修訂《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》十分必要。

二、需要說明的問題

（一）關(guān)于業(yè)主大會及業(yè)主委員會

《條例（修訂草案）》針對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的問題，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在第二章明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、工作職責(zé)及工作程序，切實發(fā)揮業(yè)主委員會的職能和作用。同時，對于不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，由嘎查村（居）民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。

（二）關(guān)于物業(yè)服務(wù)

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，《條例（修訂草案）》在第四章中提出了有針對性的具體措施：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示相關(guān)信息；二是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接物業(yè)項目時應(yīng)移交資料；三是物業(yè)服務(wù)收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價；四是未實行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主選聘保潔人員維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，選聘房屋維修人員對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

（三）關(guān)于物業(yè)區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

針對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和更新過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供熱、供氣、排水等單位的責(zé)任不清、相互推諉等現(xiàn)象，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十一條的規(guī)定，在《條例（修訂草案）》第五十六條第一款中明確了分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新由供水、供電、供熱、供氣、排水等單位負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相關(guān)費用。

（四）關(guān)于住宅專項維修基金的使用

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，《條例（修訂草案）》第十八條第一款規(guī)定，使用住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并在《條例（修訂草案）》第六十一條規(guī)定了使用住宅專項維修資金的三種表決方式。對于發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時，需要使用住宅專項維修資金立即進(jìn)行更新改造的，借鑒四川省等省市的做法，在《條例（修訂草案）》第六十條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請，并在應(yīng)急維修工程竣工驗收后，將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。