漢中市物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在總結(jié)吸收原漢政辦發(fā)〔2007〕131號文件實(shí)施工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
第三條　漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作。
各縣房管局（建設(shè)局）負(fù)責(zé)本級行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣區(qū)規(guī)劃、工商、物價、公安、環(huán)保、民政、電力等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。

第四條 市、縣區(qū)人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進(jìn)住房制度改革，對不符合物業(yè)管理?xiàng)l件的居住區(qū)進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達(dá)到實(shí)施物業(yè)管理的條件。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第五條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第六條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。第七條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的20%以上的。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第七條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責(zé)。
第九條 業(yè)主大會籌備組由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位的代表一名，業(yè)主代表若干名組成。
業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；
（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；
（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前，將業(yè)主大會會議的相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十一條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十五個工作日內(nèi)，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動。
業(yè)主大會籌備工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二節(jié) 業(yè)主大會
第十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定：
（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員；
（三）聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）管理、使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會決定前款第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日三日內(nèi)，將決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。
第十三條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加；采用書面形式征求意見的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實(shí)名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項(xiàng)。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。第十四條　業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積100方米以下為一票，100方米以上的每100方米為一票（不足100方米的按四舍五入記票）。第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)；
（二）物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理、收益辦法；
（三）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費(fèi)用的方式；
（四）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。第十七條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就以下事項(xiàng)作出約定：
（一）業(yè)主大會的議事方式；
（二）業(yè)主大會的表決程序；
（三）業(yè)主投票權(quán)確定辦法；
（四）業(yè)主委員會的組成和委員任期。
第十八條 首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)自通過之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項(xiàng)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第（二）項(xiàng)情況除外。
第三節(jié) 業(yè)主委員會
第二十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施情況；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；
（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；
（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；
（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十一條 業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為三年,可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十二條 業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會決定。第二十三條 業(yè)主委員會組成人員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。未當(dāng)選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第二十四條 分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會條件時，首期選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員一般為五人，以后每期業(yè)主入住后再按一定比例增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。
第二十五條 業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（一）長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力；（二）遵紀(jì)守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專項(xiàng)維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（三）本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的公信力和組織能力；（五）具備開展工作必要的身體條件和工作時間。第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(市)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)提交以下材料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；（三）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。備案事項(xiàng)發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十七條 業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為：（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物；（二）承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作；（三）接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。第二十八條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止：（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；（四）被判處刑罰的。第二十九條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會組成人員資格終止：（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的；（二）不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的；（三）違反本辦法第二十七條規(guī)定的；（四）向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的；（五）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。第三十條　業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起三個工作日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
第三十一條　業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時，由其委托的副主任召集；主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責(zé)時，由排序在先的副主任召集。
經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第三十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。
業(yè)主委員會換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第三十四條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十五條 業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十三條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。
第三十六條　占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第三十七條 業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。