2018蘭州市物業管理條例全文

第一章總則
第一條、為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條、本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本條例。
第三條、市、縣（區）人民政府負責本行政區域內物業管理工作的領導和組織，鼓勵采用新技術、新方法提高物業服務水，將物業服務納入現代服務業發展規劃，促進物業服務行業發展。
蘭州新區管委會、蘭州高新技術產業開發區管委會在各自的管轄范圍內履行物業管理職責。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業管理工作進行指導、協助和監督;協調物業管理與社區管理、社區服務,建設單位與前期物業服務企業,業主與物業服務企業等關系;落實老舊住宅小區管理工作。

城市社區、農村村民委員會應當協助、配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。
第四條、市、縣（區）人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市、縣（區）物業管理機構具體負責物業管理活動的日常監督管理工作。
市、縣（區）人民政府其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，負責物業管理活動的有關監督管理工作。
第五條、物業行政主管部門應當開展物業管理法律、法規、規章以及相關政策的宣傳、培訓，建立物業服務企業及其管理人員誠信檔案，引導業主、物業服務企業依法行使權利，履行義務。
第六條、市物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。
第二章業主大會和業主委員會
第七條、房屋的所有權人為業主。因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權變更登記的人，在物業管理中享有業主權利，承擔業主相應義務。
業主不得以放棄權利為由拒不履行業主義務。
第八條、物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第九條、一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。業主因故不能參加業主大會會議的，可以依法書面授權代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。
第十條、交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發建設單位應當在三十日內書面報告物業所在地的縣（區）物業行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
（一）物業管理區域劃分的資料；
（二）房屋及建筑面積清冊；
（三）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件；
（四）房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明；
（五）物業服務用房配置的資料；
（六）業主名冊。
開發建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉鎮人民政府收到開發建設單位書面報告或者業主書面要求后，應當按照規定籌備召開首次業主大會會議。
第十一條、下列事項由業主大會決定：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（三）選聘和解聘物業服務企業；
（四）籌集和使用專項維修資金；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（六）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（七）改變共有部分的用途；
（八）利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用；
（九）利用業主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項；
（十）批準業主委員會議事規則；
（十一）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；
（十二）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（十三）法律、法規或者管理規約約定應當由業主大會決定的其他事項。
決定前款第（四）項、第（五）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
由于業主達不到法定人數無法召開業主大會的，經街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以召開業主代表大會決定除本條第一款第（四）項、第（五）項外的其他事項。業主代表大會的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產生，業主代表大會不得少于三十人。
第十二條、業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。
業主委員會由五至十一人的單數組成。業主委員會委員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。
業主大會和業主委員會的決定，對全體業主及物業使用人具有約束力。
業主委員會做出的決定，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數的業主且占已交付物業總人數過半數的業主不反對的情況下生效。
第十三條、業主委員會委員應當符合下列條件:
（一）系本物業管理區域內的常住業主，且本人有履行業主委員會委員職務的時間保證;
（二）身體健康,年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責;
（三）本人、配偶及其親屬未在本物業管理區域提供服務的物業企業出資或者任職;
（四）法律、法規規定的其他條件。
第十四條、業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。業主委員會未按業主大會議事規則按期召集業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促召開業主大會會議。有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：
（一）發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的；
（二）百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議的；
（三）業主委員會委員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職的；
（四）業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的。
第十五條、業主大會、業主委員會工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作津貼，由業主大會決定。業主委員會應當每年向業主大會報告收支情況。前款所述費用由全體業主承擔,有公共收益的,從公共收益中支付�；I備和召開首次業主大會的經費由開發建設單位承擔。
第十六條、業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關社區、居（村）民委員會：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；
（二）業主委員會組成人員名單及其基本情況；
（三）管理規約、業主大會議事規則；
（四）業主大會會議記錄和會議決定。
第十七條、業主委員會應當建立接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。
業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。
第十八條、業主委員會任期屆滿前九十日，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導督促換屆選舉。
第十九條、業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。拒不移交的，新的業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所協助移交。
第二十條、業主大會、業主委員會應當配合所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區、居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。
第二十一條、業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十二條、有下列情形之一的物業管理區域，可以成立臨時物業管理委員會,代行有關法律、法規和本條例規定的業主委員會的職責。業主委員會一經選舉產生,其自行終止。
（一）首次業主大會召開前的前期物業管理期間或者達不到本條例第十條規定的條件無法成立業主大會的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府反復指導后仍不能成立的；
（三）業主委員會不履行職責達一年以上，無法正常開展工作，嚴重影響小區物業管理和諧穩定，需要調整或重新選舉業主委員會，經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府反復指導后，仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。
第二十三條、臨時物業管理委員會由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、轄區派出所、社區居（村）民委員會、開發建設單位、業主代表等組成。臨時物業管理委員會總人數應當為七到十一人的單數，其中業主代表應當不少于臨時物業管理委員會人數的百分之五十。
業主代表的資格應當符合本條例第十三條的規定,業主代表經業主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉鎮人民政府審定。臨時物業管理委員會的主任由業主代表擔任。
臨時物業管理委員會組成后,應當由街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理區域內顯著位置公示。
第二十四條、臨時物業管理委員會成立之日起三十日內應當向物業所在地的縣級人民政府物業行政主管部門備案。
第三章前期物業管理
第二十五條、劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府物業行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區共同劃定。
建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。
第二十六條、住宅物業的開發建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府物業行政主管部門申請劃分物業管理區域。物業行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第二十五條的規定進行物業管理區域劃分。
第二十七條、開發建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。
物業服務用房應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積的千分之二到千分之三的比例確定，且不少于四十方米。
物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。
第二十八條、物業管理區域劃定后，開發建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示下列內容：
（一）物業管理區域的范圍；
（二）地上地下物業共用部位名稱、位置和面積；
（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；
（四）公共車位數量和位置；
（五）地下室（不含人防地下室部分）、底層架空層面積及其權屬；
（六）物業服務用房的面積和位置；
（七）共用設施設備名稱及其權屬；
（八）其他需要明示的場所和設施設備。
第二十九條、住宅物業的開發建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積），經物業所在地的縣（區）物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具備相應資質的物業服務企業。并在合同簽訂之日起十五日內,報縣（區）物業行政主管部門備案。
前期物業服務合同可以約定服務期限。但在約定期限的同時，應當明確約定，在業主委員會與其選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。
第三十條、住宅開發建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約。
第三十一條、新建物業的開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。并在物業管理區域內公布物業保修聯系電話和地址。
物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系開發建設單位落實保修責任。
第三十二條、物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：
（一）參與工程的查驗，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向開發建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實；
（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向開發建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；
（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；
（四）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。
第三十三條、物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和開發建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第三十四條、物業服務企業應當將承接查驗的有關文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。拒不移交的，新的物業服務企業可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府、轄區派出所協助移交。