白銀市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過公開、公、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等設(shè)施未分戶設(shè)計(jì)安裝，不具備向最終用戶收費(fèi)條件的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)改造。

配套設(shè)施不全的舊老住宅小區(qū)，由物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)按照“因地制宜、先易后難、以點(diǎn)帶面”的原則，積極創(chuàng)造條件，補(bǔ)充建設(shè)或改造，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理與服務(wù)。

政府鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法和智能化、個(gè)性化的管理手段，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水。

第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。

第六條 各部門、各行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

發(fā)展改革、住建、規(guī)劃、民政、環(huán)保、城管、園林、公安、交通、消防、人社、地稅、工商、衛(wèi)生等相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，相互協(xié)調(diào)，共同做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理方面的工作。建立社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）三方協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（五）按照合同約定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；

（七）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同做好物業(yè)管理與服務(wù)工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條 沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的可以書面委托代理人參加。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議（以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會(huì)）。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為5人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

第十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)50％以上的，或者已達(dá)30％以上不足50％，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由房地產(chǎn)行政主管部門征求街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)業(yè)主意見后，根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃、建筑物規(guī)模、物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍、結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地通道、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定；只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 

第十三條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)共同決定： 

（一）制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金總額不足時(shí)決定續(xù)籌方案，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理使用專項(xiàng)維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)； 

第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十三條第（四）和第（五）規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十二條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公布，決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受害業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)在接到業(yè)主提議后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十六條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前15日通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)應(yīng)同時(shí)告知社區(qū)居民委員會(huì)和人大代表列席會(huì)議，以便監(jiān)督，防止出現(xiàn)錯(cuò)誤決定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 

第十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)： 

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況； 

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督； 

（九）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 

第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-11名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期5年，可以連選連任。 

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力、身體健康，具備一定的組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)可以通過選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所做決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。 

業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營性活動(dòng)。 

第十九條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門出具備案證明。 

第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案、文件、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。 

第二十一條 管理規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及業(yè)主的共同權(quán)益等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益和第三人利益或者違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)做出約定。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)工作。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主大會(huì)的委托，監(jiān)督、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)；協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)等工作。 

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法經(jīng)營，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽取社區(qū)居民委員會(huì)的有關(guān)意見，改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和水。 

社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。 

第二十八條 首次業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。可以從產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營收益中列支。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。 

第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并以從事物業(yè)服務(wù)為主業(yè)的企業(yè)實(shí)體。 

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定審核工作，對(duì)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書。并接受省建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十一條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門登記備案。 

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制訂物業(yè)管理工作制度； 

（二）按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用； 

（三）選聘專業(yè)公司委托專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)；

（四）立足物業(yè)管理活動(dòng)，開展其他多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，以滿足業(yè)主的需求；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 

物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)享受支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按�承租者支付的水、電、燃�(xì)狻⒎课葑饨鸩挥?jì)征營業(yè)稅。住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。涉及向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。配合城市美化亮化用電，按公益電價(jià)計(jì)收。各級(jí)政府要積極支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過實(shí)施設(shè)施設(shè)備改造、節(jié)能減排項(xiàng)目降低服務(wù)成本。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； 

（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供等價(jià)有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益； 

（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督； 

（四）公示物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及經(jīng)營共用配套設(shè)施的收支情況，接受有關(guān)部門的質(zhì)詢和審計(jì)； 

（五）勸阻違章搭建等其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門； 

（六）接受政府有關(guān)行政主管部門的工作監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理； 

（七）協(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序； 

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 

第四章 前期物業(yè)管理

第三十四條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 

住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬方米以上項(xiàng)目，實(shí)行公開招投標(biāo)；3萬方米以上5萬方米以下（含5萬）項(xiàng)目，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式；3萬方米以下（含3萬）或投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，在市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。

非住宅物業(yè)在縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

（一） 預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（二） 新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日內(nèi)完成；

（三） 非出售的新建住宅應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日內(nèi)完成。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起30日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

第三十六條 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是：

（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系；

（二）設(shè)計(jì)服務(wù)模式，草擬管理制度，編寫管理規(guī)約建議書； 

（三）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；

（四）辦理移交承接驗(yàn)收事宜；

（五）在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

（六）合同期限，違約責(zé)任等法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng);

建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 

建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

建設(shè)單位必須按照不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰-3‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，但最低不能低于40方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在地面以上，具備使用功能，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅小區(qū)全體業(yè)主共有。

建設(shè)單位配置的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以確定，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房和物業(yè)管理商業(yè)用房等，建設(shè)行政主管部門在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)列入驗(yàn)收范圍。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》進(jìn)行承接驗(yàn)收。 

第四十一條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)權(quán)屬文件及工程技術(shù)資料，包括：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明資料；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 

第四十二條 物業(yè)管理活動(dòng)必須實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相互獨(dú)立、建管分離、自主經(jīng)營的制度。

建設(shè)單位不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，不得擅自向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵犯物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益的相關(guān)條件以及前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的服務(wù)項(xiàng)目。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)移交物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)保修范圍內(nèi)的維修責(zé)任。

第五章 物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)

第四十三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。 

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要服務(wù)項(xiàng)目委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 

第四十五條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在物管區(qū)域內(nèi)公示。

合同的主要內(nèi)容包括：

（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量；

（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（四）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（五）物業(yè)管理用房的使用、管理和收入分配辦法；

（六）專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定； 

（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（九）合同約定的其他事項(xiàng)。 

第四十六條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括：

（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；

（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理；

（五）業(yè)主要求進(jìn)行的特約服務(wù)；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供等價(jià)有償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十八條 舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)行物業(yè)管理的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同，明確相應(yīng)的服務(wù)事項(xiàng)。 

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限滿前90日，以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)討論決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。 

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 

第五十條 業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)或新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計(jì)后的費(fèi)用賬冊(cè)以及本辦法第四十一條規(guī)定的有關(guān)資料等。 

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過雙方協(xié)商達(dá)成一致的，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。 

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間在辦理移交手續(xù)時(shí)，應(yīng)本著實(shí)事求是、客觀公正、相互尊重、互諒互讓的原則，妥善處理相關(guān)事宜，穩(wěn)過渡，不應(yīng)給業(yè)主帶來不應(yīng)有的損害，給當(dāng)事人雙方造成不必要的損失。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公、公開、服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

保障性住房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)收費(fèi)一律實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第五十五條 按價(jià)格管理權(quán)限由政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，原則上3年調(diào)整一次。

通過前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按價(jià)格管理權(quán)限報(bào)政府價(jià)格行政主管部門備案，并作為前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第五十六條 非保障性住房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。 

第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，且不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，使用人違約的，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。 

第五十八條 納入物業(yè)管理范圍的竣工物業(yè)，尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額繳納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付次月起計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過六個(gè)月的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設(shè)施等其他共用水、電的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，嚴(yán)格按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的水、電價(jià)格政策，據(jù)實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偸杖〔⒍ㄆ诠�布�?/p>

第六十條 納入物業(yè)管理范圍的物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者原物業(yè)使用人應(yīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用，買受人或者現(xiàn)物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議后，方可到房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下事項(xiàng)：

（一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；

（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（六）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第六十三條 政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用由雙方另行約定。 

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用，且以該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。

終端用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的具有最終合法分戶產(chǎn)權(quán)的使用業(yè)主。水、電、暖、氣等在業(yè)主專有部分以外的管網(wǎng)的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

上述有關(guān)行業(yè)，未收費(fèi)到終端用戶所產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)，供應(yīng)單位不得借壟斷行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)生的損耗強(qiáng)加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕承擔(dān)損耗費(fèi)用或拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

第六十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，必須依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 

第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共秩序維護(hù)人員，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政審、培訓(xùn)后方可上崗。在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。 

第六十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。