宜賓市物業(yè)管理條例

第一章總則 
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合宜賓市實際，制定本暫行辦法。 
第二條在宜賓市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動，適用本暫行辦法。 
第三條宜賓市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 
各縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。 
第四條國家提倡業(yè)主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 
第五條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水。 

第二章業(yè)主及業(yè)主大會 
第六條房屋的所有人為業(yè)主。 
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有下列權(quán)利： 
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； 
（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； 
（五）選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)； 
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 
（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； 
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： 
（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 
（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； 
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； 
（五）按時繳納物業(yè)服務(wù)費用； 
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 
第八條業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 
業(yè)主大會應(yīng)當設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。 
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 
第九條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，可以在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）、社區(qū)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。 
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 
籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 
第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。
業(yè)主大會會議可以邀請物業(yè)所在地的居民委員會、管段民警和物業(yè)使用人代表列席。 
第十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 
業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 
第十二條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體操作辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
第十三條業(yè)主大會履行下列職責： 
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 
（四）決定專項維修資金使用、籌集方案，并監(jiān)督實施； 
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 
（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 
第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。 
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。 
第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1?2人。 
第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案時須提交： 
（一）業(yè)主委員會的成立情況報告； 
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則； 
（三）業(yè)主公約； 
（四）業(yè)主委員會委員名單； 
（五）其他相關(guān)資料。 
第十七條業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合下列條件： 
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； 
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 
（四）熱心公益事業(yè)、責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； 
（五）具有一定的組織能力； 
（六）具備必要的工作時間。 
第十八條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)履行下列職責： 
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 
（四）監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約； 
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 
第十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出規(guī)定。 
第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。 
第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 
第三章前期物業(yè)管理 
第二十二條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，應(yīng)當使用建設(shè)部印制的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》（示范文本）。 
第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約、對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。 
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 
業(yè)主臨時公約內(nèi)容擬定可以參照本暫行辦法第二十五條規(guī)定執(zhí)行。 
第二十五條業(yè)主公約應(yīng)當包括以下內(nèi)容： 
（一）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)； 
（二）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益； 
（三）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利； 
（四）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)； 
（五）物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的交納、使用、監(jiān)管； 
（六）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則； 
（七）違反業(yè)主公約的責任。 
第二十六條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 
前期物業(yè)管理招標投標具體管理辦法應(yīng)當依照國家建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
第二十七條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 
第二十八條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 
第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： 
（一）竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗收資料； 
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 
（四）物業(yè)管理所必需的其它資料。 
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 
第三十條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 
第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。