阜陽市物業(yè)管理?xiàng)l例

一、建立住宅小區(qū)綜合管理運(yùn)行機(jī)制

（一）建立健全市、縣（市、區(qū)）、街道三級監(jiān)管體制。市政府建立市本級城市住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，研究決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)，協(xié)調(diào)成員單位做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。各縣(市、區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)是所轄住宅小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體，須建立縣（市、區(qū)）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，強(qiáng)化組織協(xié)調(diào)；各街道辦事處建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題和矛盾。

（二）構(gòu)建齊抓共管的協(xié)作機(jī)制。按照“政府引導(dǎo)、條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)督”的工作原則，構(gòu)建市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門進(jìn)行行業(yè)監(jiān)督，各縣（市、區(qū)）人民政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）履行屬地管理職責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)（村民委員會(huì)）具體負(fù)責(zé)，相關(guān)職能部門各司其職，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)協(xié)會(huì)主動(dòng)參與的工作體制，形成上下整體聯(lián)動(dòng)、社會(huì)齊抓共管的工作體制，共同推進(jìn)城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作。

二、依法明確各級政府和有關(guān)部門工作職責(zé)

（一）市直各部門職責(zé)

市直部門、轄區(qū)政府及下屬相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照以下職責(zé)分工，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作：

1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾；督促住宅小區(qū)內(nèi)供水、排水共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和改造；負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)綠化工作的指導(dǎo)管理、綠化樹木調(diào)整和綠地變動(dòng)的審批、負(fù)責(zé)查處損壞樹木花草、綠地、綠化設(shè)施，擅自占用綠化用地，在公共綠地開放商業(yè)、服務(wù)攤點(diǎn)的違法違規(guī)行為；

2、房產(chǎn)部門

負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理相關(guān)的配套政策、整頓規(guī)范物業(yè)管理市場秩序活動(dòng)、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格管理，房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管;負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集、管理工作，依法查處住宅小區(qū)室內(nèi)違規(guī)裝飾裝修行為。

3、市容（城管執(zhí)法）部門

市容部門（城管執(zhí)法）部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對建設(shè)單位環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備配置、公共綠地、道路的監(jiān)管，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的日常管理和環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊(duì)伍資質(zhì)管理，負(fù)責(zé)小區(qū)建筑垃圾排放、運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)、消納等處置活動(dòng)的監(jiān)管；查處擅自設(shè)置戶外廣告、標(biāo)識、畫廊和牌匾等行為。

4、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門

規(guī)劃部門負(fù)責(zé)建筑外立面改變、開挖建筑底層地面、規(guī)劃用途變更的審批；負(fù)責(zé)新建物業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；對涉及建成的住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃調(diào)整的申請進(jìn)行審核；協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問題；協(xié)助城管執(zhí)法部門對住宅小區(qū)的違法建設(shè)進(jìn)行認(rèn)定。

5、公安部門（消防部門）

公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)的安全防范工作，消除住宅小區(qū)內(nèi)的治安隱患；對小區(qū)安全防范設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，做好煙花炮竹燃放和犬類的管理工作，加強(qiáng)住宅小區(qū)外來人口的管理；指導(dǎo)和督促物管企業(yè)做好交通標(biāo)識、標(biāo)線設(shè)置工作，對阻礙交通、停放大型車輛及危險(xiǎn)化學(xué)品運(yùn)輸車輛進(jìn)行調(diào)處；牽頭做好緩解停車難、住宅小區(qū)技防設(shè)施建設(shè)和日常維護(hù)工作；依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議和選舉業(yè)主委員會(huì)、違規(guī)強(qiáng)占物業(yè)管理項(xiàng)目及違反治安管理等行為。

消防部門負(fù)責(zé)消防監(jiān)督管理，依法查處損壞（擅自拆除、停用）消防設(shè)施、占用（堵塞、封閉）消防通道（疏散通道、安全出口）等違法行為，督促指導(dǎo)住宅小區(qū)消防安全管理，加強(qiáng)對消防管理人員的消防安全教育培訓(xùn)。

6、質(zhì)量監(jiān)督部門

質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備和水、電、氣、熱等安全計(jì)量監(jiān)管工作；組織全市有資質(zhì)的電梯維保單位建立電梯應(yīng)急救援社會(huì)網(wǎng)絡(luò)；督促使用單位落實(shí)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行的基本要求和安全管理責(zé)任制；督促使用單位做好特種設(shè)備注冊、維護(hù)保養(yǎng)、年檢、作業(yè)人員持證上崗等工作；督促使用單位制定電梯應(yīng)急排險(xiǎn)救援預(yù)案并定期演練；處理特種設(shè)備安全事故，依法查處特種設(shè)備和計(jì)量管理中的違法行為。

7、物價(jià)部門

物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)中亂收費(fèi)等價(jià)格違法行為；負(fù)責(zé)物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。

8、環(huán)保部門

環(huán)保部門負(fù)責(zé)環(huán)境噪音、大氣污染的監(jiān)督管理，依法查處環(huán)境噪聲污染（由公安部門負(fù)責(zé)查處的除外）、餐飲油煙等大氣污染的違法行為。

9、人防部門

人防部門負(fù)責(zé)人防工程的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)人防工程產(chǎn)權(quán)界定、開發(fā)利用審批及使用權(quán)變更備案；依法查處侵占、擅自使用人防工程等違法行為。

10、工商部門

工商部門負(fù)責(zé)工商登記中經(jīng)營場所與經(jīng)營范圍的審查（擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營用途的，工商部門不得核發(fā)相關(guān)證照）；依法查處違法違規(guī)廣告、無證經(jīng)營（由城管部門負(fù)責(zé)查處的除外）等行為。

（二）各縣（市、區(qū)）人民政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）及所屬單位職責(zé)：

1、縣（市、區(qū)）人民政府對轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理負(fù)總責(zé)，按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、以縣（市、區(qū)）為主、街道為基礎(chǔ)的城市住宅小區(qū)綜合管理工作基本原則；負(fù)責(zé)制定轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理的相關(guān)政策，建立與新型社區(qū)管理工作相適應(yīng)的體制機(jī)制，保證工作經(jīng)費(fèi)，建立年度目標(biāo)考核體系、應(yīng)急管理機(jī)制和住宅小區(qū)長效管理機(jī)制，督促本轄區(qū)職能部門和街道辦事處落實(shí)住宅小區(qū)綜合管理各項(xiàng)具體工作，組織召開相關(guān)部門和單位參加的綜合管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)綜合管理中的綜合性和信訪投訴等問題。

2、各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理工作；指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)換屆及備案工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)審批、物業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核和備案工作、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的考評；監(jiān)管物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)；物業(yè)承接查驗(yàn)及移交接管工作；指導(dǎo)物業(yè)管理住宅小區(qū)項(xiàng)目退出工作。

3、各縣（市、區(qū)）市容（城管執(zhí)法）部門

城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處未取得建筑工程規(guī)劃許可證以及其他未經(jīng)規(guī)劃部門審批的違反城市規(guī)劃進(jìn)行的建設(shè)（包括建筑物、構(gòu)筑物、一樓擴(kuò)院、砌圍墻等）行為；查處集貿(mào)市場以外無合法固定經(jīng)營場所的無照經(jīng)營行為；查處擅自設(shè)置戶外廣告；查處超出門窗進(jìn)行店外占道經(jīng)營、作業(yè)以及擅自占用公共場地?cái)[攤設(shè)點(diǎn)行為；依法查處擅自改變房屋外立面、非承重墻開門（窗）、開挖建筑底層地面、改變房屋用途等違法行為；查處擅自飼養(yǎng)家畜家禽和食用禽類的違法行為；牽頭做好養(yǎng)犬監(jiān)管工作。

4、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作；負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)；幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決在物業(yè)服務(wù)合同履行中遇到的困難和問題；指導(dǎo)人民調(diào)解委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；負(fù)責(zé)組建轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；組織物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的檢查考評工作；協(xié)助做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集和使用的管理工作，并對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用提出初審意見；參與新建住宅區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的綜合查驗(yàn)和物業(yè)承接查驗(yàn)，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用服務(wù)設(shè)施或存有質(zhì)量問題，有權(quán)提請有關(guān)行政主管部門予以糾正；參與前期物業(yè)管理招投標(biāo)；制止物業(yè)管理中違規(guī)行為，必要時(shí)提請有關(guān)部門查處違法行為；會(huì)同城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護(hù)、治安防范和交通秩序管理等工作。

5、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常活動(dòng)；對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作提出建議，指派代表參加首次業(yè)主大會(huì)籌備組；指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作；參與物業(yè)管理檢查考評工作；協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合做好社區(qū)管理服務(wù)相關(guān)工作；調(diào)解物業(yè)管理糾紛，制止物業(yè)管理中違規(guī)行為。

三、加快推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理重點(diǎn)工作

（一）建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水相適應(yīng)的原則，按照物業(yè)服務(wù)行業(yè)均成本、法定稅費(fèi)和合理利潤確定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。建立普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，每兩年對物業(yè)服務(wù)等級的基本價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并適時(shí)調(diào)整公布，推動(dòng)“質(zhì)價(jià)相符、等級服務(wù)、等級收費(fèi)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

（二）加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作指導(dǎo)力度。在各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會(huì)組織建設(shè)單位、業(yè)主做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆改選等項(xiàng)工作，并對其日常運(yùn)作予以監(jiān)管，將業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入社區(qū)管理，有條件的社區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)同志可以兼任業(yè)主委員會(huì)主任。建立社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制。對于具備成立業(yè)主大會(huì)條件的住宅小區(qū)，應(yīng)盡快成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；對于不具備成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，應(yīng)由所在地的社區(qū)居委會(huì)代行屬地管理職責(zé)。

（三）積極推進(jìn)住宅區(qū)綜合查驗(yàn)管理，市政府成立綜合查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對阜城區(qū)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督，規(guī)范住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確對沒經(jīng)實(shí)施綜合查驗(yàn)和查驗(yàn)不合格的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不得交付給業(yè)主使用。

（四）緩解住宅小區(qū)停車難問題。對有條件的住宅小區(qū)，由政府出資或吸引社會(huì)資金增建停車位；住宅小區(qū)周邊道路實(shí)施錯(cuò)時(shí)劃線停車，盡量方便業(yè)主就停車；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程時(shí)用作停車位的，應(yīng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過3年。

（五）建立綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)機(jī)制。市公安、市容、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商等相關(guān)部門應(yīng)依據(jù)各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，制止和查處日常巡查發(fā)現(xiàn)的違章亂搭建，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和破壞公共設(shè)施設(shè)備等違規(guī)行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，不留任何隱患。

（六）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管。建立物業(yè)服務(wù)保證金制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向街道辦事處或物業(yè)行政主管部門繳納一定數(shù)額的保證金，在物業(yè)服務(wù)不到位時(shí)可動(dòng)用保證金進(jìn)行整改；建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用體系，實(shí)行“黑名單”制度，對信用缺失的企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行懲戒，把企業(yè)信用與物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、資質(zhì)管理等緊密聯(lián)系，促進(jìn)企業(yè)誠信經(jīng)營；建立項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)參加年度繼續(xù)教育，不斷提高從業(yè)能力。

（七）加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)的裝飾裝修管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議書實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)行為違反規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告區(qū)城管執(zhí)法部門或街道辦事處處理；城管執(zhí)法部門或街道辦事處在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到現(xiàn)場檢查核實(shí)，依法處理并于15個(gè)工作日內(nèi)給予報(bào)告人書面答復(fù)。

業(yè)主拒不辦理登記、備案手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約禁止裝飾裝修人員和裝飾裝修材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

（八）強(qiáng)化小區(qū)綜合管理宣傳引導(dǎo)。通過廣電、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等廣泛宣傳小區(qū)綜合管理的政策法規(guī)，不斷提高群眾的法律意識；要加大正面典型宣傳，重點(diǎn)宣傳業(yè)主的基本權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念。對毀壞綠化、亂搭亂建等違法行為要加大曝光查處力度，教育引導(dǎo)群眾自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境，共同建設(shè)美好家園。

四、促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展的保障措施

（一）健全基層物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。為便于綜合管理機(jī)制運(yùn)作，各街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專職主任和3名物業(yè)管理員；各社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理工作站，配備1名物業(yè)管理員，具體負(fù)責(zé)綜合管理過程中的事務(wù)處理；各縣（市、區(qū)）政府應(yīng)建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配齊配強(qiáng)物業(yè)管理人員，保障物業(yè)管理工作經(jīng)費(fèi)，做到有部門管事、有隊(duì)伍干事。

（二）實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)基本服務(wù)。原則上對難以實(shí)行市場化專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)，做到有治安防范、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、維修維護(hù)、停車管理。政府對實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式給予扶持，其中，潁州區(qū)、潁泉區(qū)、潁東區(qū)補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)兩級財(cái)政各承擔(dān)50%；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)由本級財(cái)政承擔(dān)。從2016年起，市級財(cái)政每年分別給予三區(qū)300萬元補(bǔ)貼資金，補(bǔ)貼資金根據(jù)實(shí)施情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，補(bǔ)貼期限暫定為3年。實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)并享受政府扶持的小區(qū)，業(yè)主應(yīng)按不低于0.25元/方米?月標(biāo)的準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，各縣（市、區(qū)）人民政府每年都要從本級財(cái)政中列支一定的預(yù)算資金，用于老舊住宅小區(qū)基本功能改造。

（三）扶持相關(guān)物業(yè)服務(wù)工作。對物業(yè)服務(wù)單位托管的保障性、安置性為主的小區(qū)以及享受政府補(bǔ)貼的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)單位實(shí)施物業(yè)服務(wù)中繳納營業(yè)稅地方留成部分，按項(xiàng)目予以先征后返；廉租住房住戶物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以減免，減免部分由同級財(cái)政承擔(dān)；保障性、安置性為主的小區(qū)，建設(shè)單位按規(guī)劃建筑面積的1%無償提供經(jīng)營性用房（在規(guī)劃要點(diǎn)中明確），產(chǎn)權(quán)屬同級行政主管部門，不得轉(zhuǎn)讓出售，出租收益統(tǒng)籌用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足部分。

（四）建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)保障機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)。未按約定或者規(guī)定提供的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供并向街道辦事處投訴，街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以處理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，各級各部門要積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強(qiáng)主動(dòng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識，對拖欠服務(wù)費(fèi)的業(yè)主和使用人，經(jīng)多次催繳后仍拒絕繳納的，由社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納；對拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公職人員或領(lǐng)導(dǎo)干部，經(jīng)上門催繳并在小區(qū)公示后仍不繳納的，由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)函至所在單位催繳，由所在單位負(fù)責(zé)人做好催繳工作；對長期拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法向人民法院起訴或市仲裁委員會(huì)申請仲裁，人民法院應(yīng)建立欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)立案審判的綠色通道，依法從快判決；二手房交易時(shí)，原房屋所有權(quán)人必須憑物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)繳清證明辦理過戶手續(xù)，市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)查驗(yàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)繳清證明。

（五）健全信訪矛盾調(diào)解機(jī)制。充分發(fā)揮社區(qū)調(diào)解組織作用，加強(qiáng)社區(qū)調(diào)解組織建設(shè)，每個(gè)社區(qū)明確1名專職調(diào)解員，在小區(qū)建立調(diào)解組織，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)調(diào)解，將矛盾化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。2016年試點(diǎn)，每個(gè)社區(qū)至少在一個(gè)小區(qū)建立矛盾糾紛調(diào)解組織，2017年前，300戶以上規(guī)模小區(qū)全部建立矛盾糾紛調(diào)解組織。街道辦事處組織推進(jìn)小區(qū)矛盾調(diào)解組織建設(shè)，區(qū)綜治辦、司法局、住房保障局（開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展局）給予指導(dǎo)協(xié)助；街道辦事處、區(qū)矛盾調(diào)解中心要牽頭處理小區(qū)矛盾糾紛。規(guī)范信訪處理機(jī)制，信訪工作機(jī)構(gòu)或法定工作部門應(yīng)依據(jù)《信訪條例》有關(guān)規(guī)定，以書面方式做好受理、答復(fù)、復(fù)查、復(fù)核工作。

五、建立健全工作目標(biāo)責(zé)任制和檢查考核機(jī)制

市政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)考核范疇，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，協(xié)調(diào)落實(shí)各級、各部門的工作職責(zé)。各縣（市、縣）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)要與街道辦事處、各有關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，切實(shí)將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處情況以及所涉及的物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)問題納入本區(qū)目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，要加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，制定考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，建立物業(yè)管理服務(wù)考核評估體系，實(shí)施物業(yè)管理公眾滿意度測評制度，實(shí)行動(dòng)態(tài)檢查考核與靜態(tài)檢查考核相結(jié)合，定期檢查考核與隨時(shí)檢查考核相結(jié)合，進(jìn)一步延伸檢查觸角，擴(kuò)大檢查考核范圍，增強(qiáng)檢查考核的實(shí)效。