巢湖市物業(yè)服務(wù)分等級收費管理辦法 

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《安徽省人民政府關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費的通知》、《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》和《安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)等級條件的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)的收費行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條 國家提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、特點，提供服務(wù)的內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)綜合服務(wù)費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)服務(wù)費、滿足部分業(yè)主（非業(yè)主使用人）需要或者接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第六條 住宅物業(yè)綜合服務(wù)費實行考評定級，按級收費，定期復(fù)審的等級收費管理制度。

住宅物業(yè)綜合服務(wù)費等級評定以一個住宅小區(qū)為單位。

第七條 住宅物業(yè)綜合服務(wù)費等級的評定按以下程序進(jìn)行：

（一）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《巢湖市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行自評，經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主代表測評后，填報《物業(yè)服務(wù)等級考核申請表》，送交所在市、縣房地產(chǎn)行政主管部門。

（二）市、縣房地產(chǎn)行政主管部門會同價格行政主管部門依據(jù)《巢湖市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行考評，根據(jù)考評分?jǐn)?shù)，予以物業(yè)服務(wù)費等級確認(rèn)，并在住宅小區(qū)公示。

（三）市、縣價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門向具備相應(yīng)收費等級的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費等級考核意見書》。

第八條 住宅物業(yè)綜合服務(wù)費等級考評依據(jù)《巢湖市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，實行百分制，按分值劃分為五個等級，考評得分在90分以上者為一級，80-89分者為二級，70-79分者為三級，60-69分者為四級，60分以下者為五級。

第九條 住宅物業(yè)綜合服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水和行業(yè)均成本，按照質(zhì)價相稱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，分別制定相應(yīng)的等級收費基準(zhǔn)價及浮動幅度，公布并適時調(diào)整。

小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)費由市、縣人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則分別制定指導(dǎo)價格。

第十條  實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)綜合服務(wù)費具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在當(dāng)?shù)毓�布的政府指�?dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。并將約定的收費標(biāo)準(zhǔn)報價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門備案。雙方約定不成的，報價格、房地產(chǎn)行政主管部門審定。

前期住宅物業(yè)管理綜合服務(wù)收費，由價格、房地產(chǎn)行政主管部門核定臨時指導(dǎo)價。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在核定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，與物業(yè)買受人在前期物業(yè)管理服務(wù)合同或購房合同中約定服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十一條  物業(yè)綜合服務(wù)費構(gòu)成因素為：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護保養(yǎng)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域安全防范及公共秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

（十）合理利潤，其利潤率不得超過5%；

（十一）法定稅金。

根據(jù)自愿的原則，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意，可以辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險，費用計入服務(wù)成本。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條  經(jīng)價格、房地產(chǎn)行政主管部門綜合審定等級收費標(biāo)準(zhǔn)后的住宅區(qū)，被評為國家（部級）、省級和市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的，其物業(yè)綜合服務(wù)費具體收費標(biāo)準(zhǔn)可以分別上浮20%、15%和10%。優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號被取消，應(yīng)同時停止上浮收費。

第十三條  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)綜合服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)綜合服務(wù)費。

物業(yè)綜合服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按月收繳，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)綜合服務(wù)費的，預(yù)收期限不得超過6個月。

第十四條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)綜合服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)綜合服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

住宅區(qū)內(nèi)的五保戶和生活水在最低生活保障線以下的住戶，由業(yè)主委員會認(rèn)定，業(yè)主大會通過，并與物業(yè)管理企業(yè)商定，可以減收或免收物業(yè)綜合服務(wù)費。

第十五條  納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。

業(yè)主辦理入住手續(xù)后暫未入住的，物業(yè)綜合服務(wù)費由物業(yè)權(quán)利人全額交納。

第十六條  實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理住宅區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分期交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)綜合服務(wù)費應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補償物業(yè)管理企業(yè)。

第十七條  物業(yè)管理企業(yè)接受委托代供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向管理區(qū)域用戶收取有關(guān)費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十八條  物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級收費實行定期考核復(fù)審制度，原則上每二年考核復(fù)審一次。凡經(jīng)價格、房地產(chǎn)行政主管部門綜合考核復(fù)審超過（或達(dá)不到）原評定等級的，一律按復(fù)審后的等級執(zhí)行。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)接受委托，對住宅區(qū)實施物業(yè)管理并收取物業(yè)綜合服務(wù)費的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十條  利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營收入扣除經(jīng)營者經(jīng)營成本、相關(guān)稅收和合理利潤后的業(yè)主應(yīng)得收益，應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十一條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，按規(guī)定及時到所在市、縣價格行政主管部門申領(lǐng)《安徽省經(jīng)營性服務(wù)收費許可證》，并按《巢湖市物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價實施辦法》的規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布服務(wù)內(nèi)容，收費項目、標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立、健全財務(wù)管理制度，定期（一般為半年）公布財務(wù)收支情況，接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。

第二十二條  市、縣價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門要加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)收費行為的監(jiān)督管理。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格行政主管部門依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

第二十三條  本辦法由市物價局、市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。