第一步，選定房源，確認(rèn)房主身份

買房的首先肯定是看房選房了，每個(gè)人的需求不同，老趙也寫過(guò)很多相關(guān)的內(nèi)容，這里老趙就不?嗦了。選定了要購(gòu)買的房源之后，一定要確認(rèn)房主的身份，是否是真正的房主，并且是否有共有產(chǎn)權(quán)人，是否都已經(jīng)同意出售該套房產(chǎn)了。雖然購(gòu)房合同我們可以寫的很完善，如果出現(xiàn)問(wèn)題走司法程序可以維護(hù)我們的利益，但能避免風(fēng)險(xiǎn)還是好的，畢竟贏了官司而無(wú)法執(zhí)行的案例也是有很多的。

第二步，簽訂購(gòu)房合同，支付定金

由于購(gòu)買的是二手房，所以在簽訂合同的時(shí)候要將房屋目前的狀態(tài)，隨房贈(zèng)送的物品（比如家具電器等）要寫清楚，對(duì)于付款方式、交房日期等要約定明確。一般中介都有格式合同，直接和房主交易的，可以選擇到房產(chǎn)局下載官方的格式合同然后添加相關(guān)條文。需要特別注意的是，如果房貸辦不下來(lái)的情況下如何處理，尤其是定金的處理。

第三步，到銀行與申請(qǐng)房貸

現(xiàn)在購(gòu)買二手房一般都是在交首付之前先提交房貸資料申請(qǐng)房貸，避免交了首付之后貸款下不來(lái)的情況。這個(gè)時(shí)候要帶齊資料，個(gè)人的婚姻證明、收入證明、銀行流水都要帶齊。提醒大家注意的是，現(xiàn)在很多人慣在發(fā)工資后就將工資轉(zhuǎn)到余額寶等理財(cái)工具中，部分銀行的時(shí)候可能以“刷流水”等緣由拒絕貸款申請(qǐng)，所以最好能第二天在轉(zhuǎn)。

第四步，辦理房屋提前還貸

如果所購(gòu)買的二手房尚有貸款沒(méi)有還清，需要辦理提前還貸。大部分的房東需要購(gòu)房者提前支付首付來(lái)辦理還貸。這個(gè)時(shí)候最好是使用銀行轉(zhuǎn)賬的方式，最好在柜臺(tái)進(jìn)行，以打印轉(zhuǎn)賬憑證。在ATM機(jī)或是在銀行刷購(gòu)房者的卡辦理提前還貸都是有交易記錄的，但考慮到一旦出現(xiàn)糾紛的取證難度，老趙覺(jué)得還是在柜臺(tái)上打印憑證好一些。

第五步，房屋解壓

在提前還貸辦理完成后，可以獲得銀行的他項(xiàng)權(quán)證（或其他同類證明）。具體時(shí)限不同銀行不同，商業(yè)銀行等一般是2周到15個(gè)工作日慢的可能需要1個(gè)月，公積金一般當(dāng)天就可以。獲得他項(xiàng)權(quán)證之后就可以到房產(chǎn)局解除房屋抵押狀態(tài)。

第六步，付首付、交易過(guò)戶

房屋抵押狀態(tài)解除之后就可以辦理交易過(guò)戶了，這個(gè)時(shí)候需要將購(gòu)房的首付款補(bǔ)齊（如果首付高于提前還貸額）。提醒大家注意的是，沈陽(yáng)房產(chǎn)局資金托管的最低金額是1萬(wàn)，一般留5000左右的房屋水電交接押金，這些都是包含到首付中的。例如：首付15萬(wàn)，提前還款已經(jīng)給副了10萬(wàn)了，剩余的5萬(wàn)首付中，交1萬(wàn)的資金托管，留5000的水電押金，剩下的3.5萬(wàn)再支付給房東。當(dāng)然也可以選擇全部做資金托管，這點(diǎn)可雙方協(xié)商。

辦理過(guò)戶的時(shí)候需要繳納契稅等手續(xù)費(fèi)，辦理完成后獲得的房產(chǎn)局的回執(zhí)中就已寫明房產(chǎn)證的取得時(shí)間了。

第七步，取房產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)證，銀行放款

按照回執(zhí)中注明的時(shí)間到房產(chǎn)局取得房證、他項(xiàng)權(quán)證等證明手續(xù)。他項(xiàng)權(quán)證由銀行持有，銀行在獲得后會(huì)安排放款。

第八步，房屋交接結(jié)算水、電、煤氣、供暖、物業(yè)等費(fèi)用

查詢確認(rèn)水、電、煤氣、供暖、物業(yè)等費(fèi)用無(wú)陳欠，房屋交易完成。

老趙買房的流程還是比較明確的，交易的過(guò)程比較順利，就是銀行放款比較慢。2017年10月提交的房貸申請(qǐng)，10月底明確可以批貸，由于房主是外地，每次要請(qǐng)假過(guò)來(lái)，直到12月下旬老趙才拿到房產(chǎn)證，但到2018年1月底銀行才房款。好在房屋交接這一步是可以提前到付首付之后就完成了。如果購(gòu)買的二手房是沒(méi)有貸款的，或者購(gòu)房者全款購(gòu)房，上面的步驟也是可以改變的。