自3月以來，調(diào)控深入已持續(xù)四個(gè)月有余。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，房價(jià)漲幅正穩(wěn)步回落。但關(guān)于房價(jià)未來走勢，業(yè)內(nèi)仍有分歧。

原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的邏輯是，很多城市在限制房價(jià)上漲，卻沒有采取有效措施限制地價(jià)上漲，從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價(jià)上漲還在持續(xù)，這也會影響到住房價(jià)格。他認(rèn)為，從土地供給情況看，地價(jià)已經(jīng)成為推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲的必要條件。

任志強(qiáng)得出的結(jié)論是，從目前情況看，今年房地產(chǎn)市場銷售從面積到金額，都將創(chuàng)歷史新高。哪怕僅增長1%或者2%仍是歷史新高。

對于這種觀點(diǎn)，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉反駁稱，“‘有生之年看不到房價(jià)下跌’(任志強(qiáng)的觀點(diǎn))肯定是謊言。因?yàn)橐呀?jīng)看到房價(jià)下跌了，2008年下半年和2009年上半年，中國的新建商品房價(jià)格約下降了20%，只是此后兩輪價(jià)格下跌，都由更高的上漲覆蓋掉了。未來中國的房子會分化，但房價(jià)在未來十年或二十年出現(xiàn)顯著的全國性上漲難度很大。”

鐘偉認(rèn)為，今年春節(jié)前，中國的新建商品房價(jià)格仍會有一輪顯著下行。

房價(jià)走勢分歧

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，房價(jià)似乎在支持鐘偉的觀點(diǎn)，保持穩(wěn)步回落。

國家統(tǒng)計(jì)局前不久發(fā)布了6月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，一二線城市房價(jià)同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落;二線城市新建商品住宅價(jià)格同比均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格同比均漲幅連續(xù)5個(gè)月回落。6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均分別下降0.1%和0.2%。

但開發(fā)商的邏輯與任志強(qiáng)保持著高度一致，或許真實(shí)地反映了一線市場情況。

龍湖集團(tuán)副總裁袁春表示，“一線或核心二線城市，會保持相對穩(wěn)。當(dāng)然這其中也有限價(jià)因素，所以價(jià)格不可能漲;另外由于前兩年土地供應(yīng)不是特別多，所以也不會降。一二線城市在下半年包括明年，房地產(chǎn)市場應(yīng)該會相對較穩(wěn);三四線城市不好判斷。如果中國的市場出現(xiàn)一些變數(shù)，會出現(xiàn)在三四線城市。”

泰禾集團(tuán)副總裁沈力男也認(rèn)為房價(jià)不太可能下降。他的邏輯是，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度雖然非常大，但市場還是非常不錯(cuò)的。去年雖然說是房地產(chǎn)大年，但今年上半年房地產(chǎn)市場也有6萬億銷售。從量價(jià)關(guān)系來看，房價(jià)不會發(fā)生大幅下降。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為判斷房價(jià)會否下跌，首先看地價(jià)。如果地價(jià)不斷上漲，房價(jià)不斷下跌，誰會做賠錢生意?所以這個(gè)邏輯是說不通的。

下半年變數(shù)

隨著調(diào)控持續(xù)深入，市場真的沒有變數(shù)嗎?

歐陽捷認(rèn)為，市場存在“局部”變數(shù)。他表示，隨著限購深入，客戶越來越少，開發(fā)商為了搶客戶，不得不采取降價(jià)手段。但他認(rèn)為，降價(jià)手段無法持續(xù)。房價(jià)有下跌的可能性，但時(shí)間不會太長，也不會持續(xù)到明年。

沈力男認(rèn)為，盡管調(diào)控讓不少企業(yè)感到難受，但市場的推動(dòng)力和慣性非常大。整體銷售量仍然可能創(chuàng)新高，市場仍然很大，但關(guān)鍵是“你還在不在?你的日子過得好不好?”

袁春的判斷是，市場變數(shù)將發(fā)生在三四線城市。他認(rèn)為，一二線城市成交量下跌是因?yàn)楹芏喑鞘泄��?yīng)量不足;但三四線城市去庫存特別火這個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。

他解釋道，龍湖會通過二級客戶轉(zhuǎn)化率來判斷市場行情。所謂二級客戶，即到達(dá)售樓處的客戶，轉(zhuǎn)化率即其中真正購房的人數(shù)。“這個(gè)數(shù)據(jù)在今年3月份達(dá)到最高點(diǎn)，也就是說來100個(gè)客戶，有13個(gè)人買房子。但到6月份，已經(jīng)降到了11個(gè)。”

另一個(gè)數(shù)據(jù)是客戶到售樓處后多少天完成成交。據(jù)統(tǒng)計(jì)3月份約為3.3天，6月是7.6天。“從這個(gè)指標(biāo)看，調(diào)控政策效力已經(jīng)形成，在下半年一定會體現(xiàn)出來。我們只能謹(jǐn)慎地看這個(gè)市場。因此今年的變數(shù)是在三四線城市。”

從歷年調(diào)控規(guī)律看，開發(fā)商資金鏈也是對市場變數(shù)的重要考量。

商務(wù)部研究院與中國財(cái)富傳媒集團(tuán)中國財(cái)富研究院6月25日公布的《中國非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全評估報(bào)告(2017春季)》中稱，2017年中國25個(gè)一類行業(yè)中，財(cái)務(wù)安全狀況最差的是房地產(chǎn)業(yè);財(cái)務(wù)最安全的100家上市公司里，沒有一家房企;而在財(cái)務(wù)安全最差100家公司中，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到23家。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過4.92萬億元，同比增幅達(dá)25.93%;其均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，去年則為76.55%。

歐陽捷認(rèn)為，開發(fā)商資金是否安全要看能否掌握到足夠的現(xiàn)金。“對于大公司而言，資金成本變化影響不是太大。企業(yè)越大，其實(shí)你的資金需要量也越來越大，所以錢永遠(yuǎn)是缺的。今年情況是錢少且貴，下半年如果房企有足夠的現(xiàn)金，錢貴和便宜不是最大的問題。”