（上海市人民政府令第91號，2000年10月8日上海市政府第75次常務(wù)會議通過，2001年1月1日起施行）

第一條　（目的和依據(jù)）

為了加強(qiáng)本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條　（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。

第三條　（管理部門）

上海市房屋上地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實施。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

第四條　（維修基金的設(shè)立）

新建內(nèi)銷售商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；住宅出售時未設(shè)立維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設(shè)立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。

第五條　（維修基金專戶的開立）

業(yè)主委員會成立前，維修基金物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個本轄區(qū)維修基金的專戶。維修基金專戶的開立，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分別每套住宅單元的分戶帳。

第六條　（首期維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)）

新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金：

（一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每方米建筑面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每方米建筑面積成本價的3%交納

（二）配備電梯的住宅，購房人按照每方米建筑面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每方米建筑面積成本價的2%交納。

新建內(nèi)銷商品住宅每方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。

新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；業(yè)主大會或者業(yè)生代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主公約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金。

第七條　（首期維修基金的交納時限）

新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（二）購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定交納維修基金，存入專戶銀行。新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。

新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，應(yīng)當(dāng)按住宅轉(zhuǎn)讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按業(yè)主公約規(guī)定的時限，將首期維修基金存入本辦法

第十條規(guī)定的開戶銀行。

第八條　（首期維修基金交存情況的核查和公布）

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。

第九條　（前期物業(yè)維修和更新費(fèi)用的承擔(dān)）

業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新、不得使用維修基金，其費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

第十條　（維修基金帳戶的開立）

業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶。

維修基金帳戶的開立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第十一條　（開立維修基金帳戶提交的文件和資料）

業(yè)主委員會開立維修基金帳戶時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資料；

（一）開戶申請書；

（二）業(yè)主委員會成立的批準(zhǔn)文件；

（三）業(yè)主分戶清冊；

（四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章的印鑒；

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同。

前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關(guān)部門制定。

業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。

第十二條　（維修基金的劃轉(zhuǎn)）

業(yè)主委員會開立維修基金帳戶后，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金帳戶。

第十三條　（納入維修基金的收益）

業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等級經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶。歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項用于該幢住宅共同部位、共用設(shè)備的維修、更新。

業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶，歸全體業(yè)主管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。

第十四條　（維修基金的用途）

維修基全應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)可以在維修基金中列支，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定應(yīng)當(dāng)包括活動經(jīng)費(fèi)的用途、開支項目和限額。

第十五條　（物業(yè)維修和更新的實施）

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實施；

（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主小組書面同意：

（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會書面同意。

發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織物業(yè)維修、更新，并及時通知業(yè)主委員會。住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)年度計劃中列明，提交業(yè)主委員會審核；業(yè)主委員會審核同意的，應(yīng)當(dāng)書面委托物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費(fèi)用預(yù)算和決算，應(yīng)當(dāng)由主業(yè)委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)審核。住宅大修和專項維修、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新情況的書面報告。住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修責(zé)任范圍內(nèi)。應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實施。

第十六條　（房屋督修）

經(jīng)房屋安全鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會限期維修；逾期不維修的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門可以組織代為維修，其費(fèi)用由房屋所有人承擔(dān)，或者按本辦法第十七條第二款規(guī)定在維修基金中列支。

第十七條　（維修基金列支的范圍和方式）

物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核，并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后，有關(guān)的費(fèi)用方可在維修基金中列支。

物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在維修基金中列支：

（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；其中，屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

第十八條　（維修基金的支取和分?jǐn)偅?/p>

維修基金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支取：

（一）物業(yè)管理企業(yè)可以從維修基金中暫惜相當(dāng)于一個月的物業(yè)日常維修、更新費(fèi)用的備用金，實際發(fā)生的日常維修、更新費(fèi)用按月結(jié)算：物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行支取備用金時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發(fā)生的費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過工程款總額的30%。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行代為支取預(yù)付款時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發(fā)生的費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

（三）業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當(dāng)于一個月活動經(jīng)費(fèi)的備用金，實際發(fā)生的活動經(jīng)費(fèi)按月結(jié)算；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定；支取實際發(fā)生的費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

物業(yè)的日常維修、更新費(fèi)用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按季度進(jìn)行按戶分?jǐn)偅晃飿I(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單項即時按戶分?jǐn)偂�業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，可以銜在該帳目列支。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開戶銀行提交按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單，由開戶銀行計入業(yè)主分戶帳和業(yè)主分帳外的單獨(dú)帳目。

第十九條　（維修基金帳目的核對和公布）

業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：

（一）維修基金交納、使用和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；

（三）業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的項目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；

（四）維修基金使用和管理的其他有關(guān)情況。

前款第二項規(guī)定的情況，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅公布：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號公布。業(yè)主對公布的維修基金帳目惰況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對。開戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會發(fā)送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶對帳單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

第二十條　（維修基金的再次籌集）

一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實施。

再次籌集維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

第二十一條　（住宅轉(zhuǎn)讓時維修基金的處理）

因買賣、贈與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的維修基全剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規(guī)定交納的維修基金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條　（維修基金帳戶的變更）

有下列惰況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向開戶銀行辦理維修基全帳戶的有關(guān)變更手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)定的；

（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的；

（三）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的。

第二十三條　（維修基金帳戶的注銷）

因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。

因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅全部滅失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續(xù)。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，其剩余款額由本辦法第十三條規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

第二十四條　（投拆）

市房地資源局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度.接受業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門受理投拆后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實，并自受理之日起30日內(nèi)答復(fù)投折人。投折人對區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的投折答復(fù)有異議的，可以向市房地資源局申請復(fù)核；市房地資源應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見告知投折人。

第二十五條　（法律責(zé)任）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起居事訴訟。業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶的經(jīng)營服務(wù)收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事折訟。因物業(yè)管理企業(yè)的過錯致使維修基金被挪用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二十六條　（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的維修基金）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納人住宅竣工配套計劃的公共建筑設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由設(shè)施接收單位按照下列規(guī)定交納首期維修基金：

（一）新建內(nèi)銷商品住宅的配套公共建筑設(shè)施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納；其中，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。

（二）新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的，由配套公共建筑設(shè)施接收單位按辦法第六條第三款的規(guī)定交納、前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按本辦法第六條和第七條的規(guī)定交納首期維修基金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條　（維修基金的委托管理）業(yè)主委員會可以委托社會中介機(jī)構(gòu)代為管理維修基全。具體辦法由市房地產(chǎn)資源局制定。

第二十八條　（應(yīng)用解釋部門）

市房地資源局可以對本辦法的具體應(yīng)用問題作出解釋。