第一章 總　則

第一條　為了加強住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的管理，維護維修資金所有者的合法權益，實現維修資金的高效、安全、合理使用，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《福州市物業管理若干規定》及《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規、規章規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本市城區范圍內商品住宅（含征遷安置房）的維修資金的交存、使用和管理，適用本辦法。

第三條 市房屋行政主管部門會同市財政部門負責本市維修資金管理的指導和監督工作。市住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱市維修資金管理機構）具體負責本市維修資金的交存和日常管理工作。

各區房屋行政主管部門具體負責本行政區域內維修資金使用審核工作。

各鄉鎮人民政府、街道辦事處按照有關規定與職責分工，負責維修資金的相關工作。

　第二章 交　存

第四條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業及住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第五條　住宅或非住宅業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，具體交存標準由市房屋行政主管部門會同市城鄉建設主管部門、市財政主管部門等有關部門依照有關規定確定，報經市政府審定后公布執行。

第六條　維修資金在辦理房屋交付入住手續前，由業主按照規定的交存標準存入維修資金專戶。在辦理房屋登記手續時（包含開發企業產權保留登記），申請人應提交維修資金的交款憑證。

第七條　已成立業主大會的住宅小區，維修資金續交方案由業主大會決定，并由業主委員會組織業主按續交方案存儲到原專戶管理銀行的資金專戶；未成立業主大會的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會組織業主召開業主大會會議，確定續交方案。

第八條　本辦法實施前，依法應由開發建設單位交存但未交存或未足額交存的，由開發建設單位按原交存規定進行補交。

第九條 實行由業主大會管理維修資金的，資金劃轉應具備下列條件：

（一）召開業主大會會議就維修資金由房屋行政主管部門統一管理劃轉至業主大會自主管理事項，以及本物業管理區域的維修資金管理制度、緊急使用制度、續交方案進行表決，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；

（二）能夠以市維修資金管理機構提供的業主賬戶余額信息為基礎，按房屋門戶號設立分戶賬。

第十條 維修資金按照以下程序劃轉至業主大會管理：

（一）召開業主大會會議，就本辦法第九條第（一）款事項表決通過；業主大會的籌備、召開應依照有關規定組織實施。業主須持本人身份證明及房屋權屬證明領取表決材料，街道辦事處、鄉鎮人民政府或授權村（居）委會應對業主身份進行核實，并對業主大會會議進行指導。

（二）業主大會會議召開后，應就劃轉維修資金決議的有關事項及業主大會會議召開的情況在本物業管理區域公示，公示期7日；

（三）業主委員會向市維修資金管理機構提交劃轉申請、業主大會決議及鄉鎮人民政府、街道辦事處出具的證明函；

（四）業主委員會在市維修資金專戶管理銀行開設維修資金專戶，并與市維修資金管理機構（為監督方）、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協議。

符合上述規定的，市維修資金管理機構在收到報告后，通知專戶管理銀行將該物業管理區域維修資金劃轉到業主委員會所設立的維修資金專戶。

　第三章 使　用

第十一條 除法律、法規明確規定的使用范圍外，經業主大會通過的用于完善住宅共用部位、共用設施設備的事項可納入維修資金使用范圍。

第十二條　使用維修資金，按照以下原則分攤費用：

（一）維修和更新、改造的部位屬于整個物業管理區域全體業主的共用部位、共用設施設備的，費用由全體業主按照其所擁有物業建筑面積的比例分攤；

（二）維修和更新、改造的部位屬于單幢或部分業主共用部位、共用設施設備的，費用由相關受益的業主按照其所擁有物業建筑面積的比例分攤；

（三）維修和更新、改造的部位屬于單幢房屋外墻面或屋面的，費用由該幢房屋所有業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤；

（四）業主維修資金賬戶余額不足支付維修和更新、改造費用或未交存維修資金的，不足或欠交部分由相關業主按照所擁有物業建筑面積的比例分攤；

（五）維修和更新、改造涉及范圍內相關業主對維修資金的分攤另有約定的，從其約定。

第十三條　維修資金劃轉業主大會管理前，按以下順序確定資金使用申請人：已選舉業主委員會且在任期內的，由業主委員會或委托物業服務企業提出維修資金使用申請；未選舉業主委員會或業主委員會任期屆滿未換屆的，由物業服務企業提出維修資金使用申請；沒有選舉業主委員會且沒有物業服務企業的，由村（居）委會或相關業主提出維修資金使用申請。

第十四條　維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用的，按照以下程序辦理：

（一）提出申請。業主委員會、物業服務企業或村（居）委會、相關業主（以下統稱“申請人”）編制維修方案（包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工方案或合同、審價和招投標及監理材料等），并持維修方案向區房屋行政主管部門提出使用申請。

（二）業主確認。維修方案應當經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上（含）的業主且占總人數2/3以上（含）的業主同意，并由區房屋行政主管部門在小區顯著位置公示7日。

（三）資金劃轉。公示期滿，業主無異議或異議人數未超過維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積1/3以上的業主或占總人數1/3以上的業主，施工前提交維修資金使用申請的，首次劃轉所申請維修資金的30%，待竣工驗收且進行工程決算審核后依據工程決算書或工程造價審核報告劃轉余款。提交維修資金使用申請前已施工完畢通過驗收的項目，可一次性全額劃轉維修資金。

（四）竣工驗收及決算審核。項目竣工后，申請人應及時組織施工、監理單位及部分受益業主等相關人員進行竣工驗收，業主委員會或村（居）委會負責監督。驗收合格后，申請人應向區房屋行政主管部門申請撥付余款并提交工程施工合同、工程決算書、施工發票、工程驗收合格證明等材料；決算金額超出預算金額的，需提交情況說明，并經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

（五）余款劃轉。區房屋行政主管部門將余款決算材料進行公示，余款公示和劃轉程序參照本條款第（二）、（三）項。

第十五條　維修資金劃轉業主大會管理后，按業主大會制定的使用流程支用，業主大會制定使用流程時可參照以下程序：

（一）制定方案。物業服務企業、業主委員會或相關業主（以下簡稱申請人）制定維修方案。

（二）方案審核。申請人是物業服務企業或業主代表的，持維修方案向業主委員會提出申請，經業主委員會2/3委員簽名同意的視為審核通過；申請人是業主委員會的，應經當地村（居）委會審核同意。

（三）方案公示和業主確認。經審核通過的維修方案，由申請人在小區顯著位置進行公示，并在村（居）委會的監督下組織維修資金列支范圍內的業主表決，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，申請人將業主簽名材料在小區內公示7日。

（四）資金劃轉。業主委員會通知專戶管理銀行劃轉維修資金至施工單位賬戶，并向市維修資金管理機構備案。

第十六條　申請人在收到預付款后，應及時組織施工，不得無故拖延；已施工完畢通過驗收的項目，需要申請維修資金的，應盡快申報。

第十七條　發生下列緊急情況時，可通過緊急維修程序申請維修資金：

（一）電梯發生沖頂、蹲底或其他危及人身安全的安全隱患；

（二）消防系統設施設備存在安全隱患或發生故障；

（三）給水排水系統設施設備存在安全隱患或發生故障，造成大面積停水或滿溢等；

（四）屋頂、屋面、外墻發生滲漏，地下室突發積水，嚴重影響業主房屋正常使用；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患；

（六）出現其他可能會嚴重危及人身安全的情形。

發生緊急情況時，由物業服務企業提出申請，未聘用物業服務企業的，由業主委員會提出申請，未選舉產生業主委員會或業主委員會任期屆滿未換屆的，由村（居）委會代行業主委員會職責（以下統稱“申請人”）。

遇本條第一款第（一）項情形的，應當提交電梯質檢部門或電梯檢測機構的整改通知書，或當地村（居）委會出具的現場確認證明；遇第（二）項情形的，應當提交公安消防機構或公安派出所的整改通知書，或當地村（居）委會出具的現場確認證明；遇其他情形的，應當提交當地村（居）委會出具的現場確認證明。

第十八條　維修資金劃轉業主大會管理前，小區共用部位、共用設施設備發生緊急情況的，申請人按以下程序申請列支維修資金：

（一）發生本辦法規定的緊急情形時，申請人立即組織專業人員和不少于5名受益業主進行現場勘驗，編制緊急維修方案。同時，將所發生緊急情況通知業主委員會或村（居）委會，并持相關材料向所在地的區房屋行政主管部門備案。

（二）申請人立即組織實施維修、更新或改造，同時將緊急維修方案在小區顯著位置公示7日。

（三）工程竣工后，申請人應在7日內組織驗收，驗收時應有5名以上業主委員會成員、受益業主或所在地村（居）委會人員參加。

（四）工程完工通過驗收后，申請人應及時向區房屋行政主管部門提交相關材料申請列支。符合規定的，區房屋行政主管部門將工程決算書、緊急維修業主分攤資金明細表、施工合同、工程驗收報告等材料在小區顯著位置公示7日。

（五）公示期滿，業主異議人數未超過住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積1/3以上的業主且占總人數1/3以上的業主，通知專戶管理銀行劃轉維修資金。

第十九條　經小區業主委員會同意，選擇若干小區作為試點，建立房屋應急解危專項資金專戶，將小區增值收益轉入應急解危專項資金專戶。當項目出現緊急情形時，在應急解危專項資金賬戶余額內申請使用維修資金。

第二十條　申請人應與施工企業簽訂維修和更新、改造工程項目施工合同。

第二十一條　維修項目工程預（決）算總金額在2萬元以上的，應委托中介機構進行工程造價審核。

鼓勵申請人采取招投標方式選擇施工企業，鼓勵申請人聘請工程監理機構進行工程監理，工程預（決）算造價審核、招標代理、工程監理、檢測鑒定相關費用可計入工程維修成本，從維修資金中列支。

　第四章監督管理

第二十二條　房屋所有權轉讓時，轉讓人應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并轉交維修資金繳款憑證，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人持過戶協議、房屋權屬證書、身份證到市維修資金管理機構辦理分戶賬戶更名手續。

第二十三條　房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：因拆遷、自然災害或者其他原因造成房屋滅失的，由業主持身份證件、房屋所有權證注銷證明等到市維修資金管理機構辦理余款退回手續后到專戶管理銀行提取其維修資金分戶賬余額，并辦理分賬戶注銷手續。

第二十四條　專戶管理銀行應當每年至少一次向市維修資金管理機構發送維修資金對賬單；維修資金已劃轉給業主大會管理的，應同時向市維修資金管理機構及業主委員會發送維修資金對賬單。

市維修資金管理機構或業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中維修資金使用和賬面余額的查詢。

第二十五條 各區人民政府應設立專門機構，保障工作經費，配備工作人員，負責對本行政區域內維修資金的管理和使用工作。維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。