物業專項維修資金交存、管理和怎么使用，一直是讓小區居民非常頭痛的大難題。日前，湖南省住建廳、湖南省財政廳聯合印發《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），以解決“四難”為重點，力求破解維修資金籌集、監管、使用、增值問題。《辦法》10月1日起施行。

資金交存：余額不足30%時應當續交

關于物業專項維修資金的交存，《辦法》規定，商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地同類建筑安裝工程每方米造價的5%至8%。出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業專項維修資金；購房業主按照所擁有住宅的建筑面積交存物業專項維修資金，每方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

省住建廳房產處處長何小兵解讀：《辦法》在解決籌集難的問題上解決了三大難題。一是規范了交存時間，在建銷售的商品房，在辦理商品房預售合同備案前交存，已建成的商品房，在申請竣工驗收前由開發建設單位交存；二是加強了維修資金的續交和補建，規定維修資金余額不足首期繳存額30%的應當續交，未建立物業專項維修資金應當補建，并規定了續交和補建方式以及未及時足額交存的相關處置；三是明確了交存比例。

　資金使用：表決方式可采用“異議表決”

關于物業專項維修資金的使用，《辦法》規定：物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。物業專項維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

業主表決方式可以采取常規表決，即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，持不同意意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。物業專項維修資金的計劃使用項目單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下。

何小兵解讀：《辦法》在解決資金使用難問題上實現了三個創新。一是創新了三種使用方式，即一般使用方式外，還有計劃使用和應急使用。二是簡化了審批手續。計劃使用，費用在3萬以下的，可以采取一次投票集中表決多個計劃維修項目。應急使用，事前不用表決，事后公示，先修后報。三是創新了表決方式，即異議表決，持不同意意見的業主占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為通過。

監督管理：建立公示和查詢制度

《辦法》規定：物業專項維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。房屋轉讓、抵押時，房屋轉讓、抵押人未繳納該房屋物業專項維修資金或者其分戶賬內的物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當按照規定補交、續交。

何小兵解讀：《辦法》在解決監管難問題上，一是將維修資金管理權下放到業主大會，采取業主自治方式，并對自行管理作了細致、可操作的規定。二是建立公示查詢和復核復查制度。規定物業專項維修資金接受業主查詢，并規定了復核復查程序。

在保值增值問題上也有所創新，一是對維修資金存入的銀行進行考核，二是規定可以定期組合存款，購買一級市場新發行的國債等。