【全面推開營改增 個人交易二手房稅費不升反降】昨日，國新辦就全面推開營改增試點情況召開吹風會，國家稅務總局副局長汪康表示，營改增后，個人二手房稅負沒有增加，還比以前略有降低。

汪康表示，過去二手房營業稅的征稅政策和免稅政策這次都移過來了，過去征營業稅5%，現在改為增值稅還是5%。過去營業稅征5%時，如果房價是 100萬元，交5萬元的營業稅;現在是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交稅2400元。相當于原來營業稅負擔是5%，營改增以后的稅收負擔是4.76%。他特別說明，過去100萬元房價是含稅價，現在增值稅按照不含稅價來征稅，稅基不一樣，所以個人營改增以后交易二手房稅負不升反降。

另外，個人交易二手房涉及到的稅收相關流程、辦稅場所等都保持不變。

財政部副部長史耀斌表示，5月1日起，營改增試點范圍將擴到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現增值稅對貨物和服務的全覆蓋，試點完成后營業稅將退出歷史舞臺。全面推開營改增改革，是本屆政府成立以來規模最大的一次減稅，按照測算，

稅負有所降低

市國稅局稱，營改增后個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現行5%的營業稅稅負要低0.24個百分點。個人銷售寫字樓等其他不動產(不含自建)，以取得的全部價款和價外費用，減去該項不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，與現行營業稅相比，稅負也有所降低。

以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業稅等稅種，都屬于地稅征管的稅種，需到地稅窗口繳納。此次營改增后，是不是又要多跑一個國稅窗口呢?當然不用這樣麻煩。市國稅局表示，納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國稅局暫時委托地稅局代為征收。

企業賣不動產兩種公式計算

除個人外，企業有時也要轉讓不動產，又該怎樣計算應繳增值稅呢?市國稅局稱，按照《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》規定，不同類型納稅人 (一般納稅人、小規模納稅人)取得不動產的方式不同，計算方法不一樣。暫行辦法適用于納稅人轉讓自己以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產，不包括房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。

一般納稅人、小規模納稅人不同情況算稅公式：

1、以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%。

2、以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用，扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：應預繳稅款=(全部價款和價外費用?不動產購置原價或取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%。

減稅金額將超過5000億元。

增值稅有公式

按照國稅機關此前出臺的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，在重慶地區，個人把購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

怎樣知道自己該繳多少增值稅呢?

市國稅局稱，增值稅與營業稅不同之處，在于增值稅的計算需要把含稅部分剔除，計算公式為：增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。

市國稅局以房子交易價格為300萬元為例，若征營業稅，營業稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后，征收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.29萬元，即可少納稅7100元。