話說新年伊始，照例要回顧過去、展望未來，作為溫州房產(chǎn)界的知名“烏鴉嘴”，哥當(dāng)然也不能免俗。

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先簡單回顧一下2017年的市場。

這三年來哥寫了幾百篇稿子，對溫州樓市的大致脈絡(luò)還是能拎得清的，當(dāng)然也有打臉的時(shí)候，比如去年初的那一篇《溫州樓市，2017年會(huì)引來價(jià)格拐點(diǎn)嗎？》。

在這篇稿子中，基于以下幾個(gè)因素，哥對2017年樓市做出了不會(huì)太樂觀的判斷。?

---宏觀政策環(huán)境層面：銀根收緊；

---地域經(jīng)濟(jì)層面：實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、人口導(dǎo)入乏力（高質(zhì)量出、低質(zhì)量進(jìn)）；

---供應(yīng)層面：潛在房源供應(yīng)比較充足。

當(dāng)然，文章中也著重強(qiáng)調(diào)了溫州政府的最大籌碼：大拆大整和貨幣補(bǔ)償對樓市的支撐。?

去年初的這個(gè)時(shí)候，盡管看到了“大拆大整”對樓市的支撐，哥仍然做出了懷疑的判斷，是基于對溫州公共財(cái)政捉襟見肘的一貫認(rèn)知，“十個(gè)杯子七個(gè)蓋子”，認(rèn)為溫州政府沒有條件持續(xù)進(jìn)行運(yùn)動(dòng)式、大規(guī)模的拆遷改造。

事實(shí)證明哥的目光太落后，我們的政府，總是能創(chuàng)造一切條件，集中力量辦大事！

▲世紀(jì)公園航拍圖。鄭鵬/攝，圖據(jù)溫州日報(bào)。

年初發(fā)完那篇稿子后，首先來打臉的，是三月份的土地拍賣市場，那個(gè)真是“忽如一夜春風(fēng)來”�。∮旰蟠汗S般一下子冒出了許多地產(chǎn)大鱷來溫州抬價(jià)，綠軸、梧田成交樓面價(jià)創(chuàng)年來歷史新高。

哥當(dāng)時(shí)還納悶，莫非大鱷們要重蹈2011年的覆轍，到三四線城市再留下一地雞毛才方休？

經(jīng)過打聽，哥發(fā)現(xiàn)錯(cuò)的不是大鱷而是自己，原來這些大鱷們，大多是政府經(jīng)過招商引資洽談而過來的，他們早就對2017年溫州政府雄心勃勃的拆遷計(jì)劃和貨幣補(bǔ)償力度一清二楚！

這種情況下，傻子都會(huì)知道，溫州的房地產(chǎn)市場，又可以鼓搗好一陣子了！（可點(diǎn)擊鏈接查看：全國銀根在收，而溫州樓市在定向灌水）

根據(jù)前幾天的政府述政報(bào)告，2017年溫州市區(qū)全年拆遷簽約數(shù)量應(yīng)在5萬戶以上（其中鹿城18000多戶；龍灣17163戶；甌海沒提，但之前的數(shù)據(jù)與鹿城龍灣差距不大）。

與此相對應(yīng)的是，2017年一手商品住宅開發(fā)商共賣出16164套，也就是說，拆掉的戶數(shù)是新增商品房供應(yīng)戶數(shù)的3倍以上！

“拆遷”，成了左右2017年溫州樓市的最關(guān)鍵變量��！

2

對溫州樓市的漲跌看法，房哥后臺常常會(huì)收到朋友們各種留言。?

房哥，溫州有錢人還是很多啊，房價(jià)肯定漲！

縣里人都到市區(qū)買房，房價(jià)還會(huì)漲！

只要丈母娘需求不歇菜，房價(jià)就不會(huì)跌~

房鍋，現(xiàn)在的錢真不值錢，所以房價(jià)肯定漲~

對于樓市的漲跌預(yù)測，其實(shí)是一件很難把握的事，那是因?yàn)椋?/p>

---影響樓市的關(guān)鍵變量常常具有不確定性，特別是政府行為。如果預(yù)測不準(zhǔn)，就會(huì)有方向性的誤判；

---影響房價(jià)漲跌的主要因素，比如貨幣政策、土地供應(yīng)、短期心理預(yù)期、地方政府行為等，與房價(jià)之間的關(guān)系，很難做定量化分析。

但有一點(diǎn)可以肯定，前面朋友們羅列的那些因素，確能影響房價(jià)高低，也正是包含這些因素的共同作用，才形成溫州目前的房價(jià)水。這反過來也說明，溫州目前的房價(jià)水，已經(jīng)充分反映了這些因素所施加的影響。

也就是說，看房價(jià)走勢，不是看影響因素本身，而是要看這些影響因素在未來是如何變化的，比如“縣里人到市區(qū)買房是越來越多，還是越來越少？”“溫州人的錢是賺得越來越多，還是越來越少？”等等。

總之一句話，判斷房價(jià)走勢，要分析正在變化的因素。

3

那么，溫州樓市2018年的主要變量是什么？

A

宏觀環(huán)境層面：

銀根仍然是穩(wěn)中偏緊的趨勢，房貸規(guī)模基數(shù)太大，居民桿杠已經(jīng)沒有多少往上的空間，特別在阻斷投資投機(jī)資金流入房市方面更是嚴(yán)控，另外種種跡象表明，2018年不排除小幅加息的可能。

結(jié)論：對房價(jià)短期利空！

B

地域經(jīng)濟(jì)層面：

還是老樣子，動(dòng)能轉(zhuǎn)換不足，人口導(dǎo)入乏力。人口導(dǎo)入的質(zhì)量和數(shù)量不理想，意味著新增購房需求不足，市場經(jīng)不起一輪又一輪的“割韭菜”。

結(jié)論：長期而言，在供應(yīng)源源不斷的情況下，需求跟不上會(huì)是大利空。