長沙二手房詳細購買流程

一、購房資格

想要買房（住宅），首先必須要有購房資格。根據目前長沙的相關政策，滿足以下條件之一者，具備購房資格：

1，長沙戶口。長沙戶籍家庭首套房滿3年可買第2套。923之前辦理的長沙個人家庭和集體戶個人首套房滿3年后可買第2套，923之后辦理的限購1套；

2，長沙單身人員。限購1套（成年未婚，戶口與父母在一起并且父母名下只有不超過1套住房的）；

3，全日制本科以上學歷者，可通過人才新政零門檻落戶；

4，租房落戶（務工人員落戶，購房資格視所遷入的戶口的住房套數而定）；

5，大專生（是不是全日制都可以）和非全日制本科生落戶落戶（要求有就業(yè)報到證或勞動合同和社保）

6，連續(xù)繳滿24個月社保或者個稅（從2015年9月1號開始算起，適合外地戶籍，不用遷戶口）；

7，24個月以上居住證明，工資流水（專科及以上學歷和技師及以上職業(yè)資格的人員，人才購房）；

8，法院拍賣（拍賣公司除外），繼承取得不動產證；

9，通過購買門面，商鋪，商業(yè)性質公寓遷戶口。

提醒：“923”新政前已交定金的購房者將按“520”政策執(zhí)行購房資格審核。

二、購房資格核驗

2017年8月28日起，符合長沙人才新政者，向市住建委提出購房申請，并提交購房資格認定材料，市住建委以及相關部門審核通過，即可獲得《長沙市購房資格確認書》；凡取得長沙市住建委出具的《長沙市購房資格確認書》的家庭，在長沙市購買二手房不受限購政策影響，不再審核購房資格，直接辦理不動產轉移登記手續(xù)。

1，如何獲得《長沙市購房資格確認書》

（1）買賣雙方到市住建委(市房屋交易管理中心)各網點處填寫《長沙市購房資格確認申請表》，提交相關情況材料。市住建委（市房屋交易管理中心）審核后在存量房網簽系統(tǒng)中錄入購房人相關信息；

（2）市住建委會同相關部門對申請人資格進行審核，確認購房資格；

（3）買賣雙方憑《長沙市購房資格確認書》，網簽合同和其他房屋交易資料辦理繳稅，登記等手續(xù)。

2，哪些人可以申請《長沙市購房資格確認書》

長沙戶籍家庭（包括家庭戶口，個人戶口和集體戶口）。長沙市認定的A，B，C，D類人才，享受長沙戶籍人口購房政策。在長工作，具有專科及以上學歷或技師及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅，社保繳存限制。

長沙市認定的A，B，C，D類人才，申請購房時應提交以下資料：

（1）購房申請表；

（2）本人及家庭成員（配偶及未成年子女）的身份證，戶口簿等家庭關系材料；

（3）長沙人才綠卡。

在長工作，具有專科及以上學歷或技師及以上職業(yè)資格的人才，申請購房時應提交以下資料：

（1）購房申請表；

（2）本人及家庭成員（配偶及未成年子女）的身份證，戶口簿等家庭關系材料；

（3）在長工作情況證明（有工作單位的，由所在單位出具在職證明和單位證照復印件；自主創(chuàng)業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復印件）和個人城鎮(zhèn)職工社會保險參保材料（無時限要求）；

（4）畢業(yè)證書或技師職業(yè)資格證書（含原件，復印件及通過網上或者線下查詢學歷，技師職業(yè)資格認證系統(tǒng)出具的結果）。

三，看房選房

1，買房前??選房條件

買房前要仔細斟酌買房目的，有了目的就好確定買房要考慮的條件了，比如相應的樓盤位置，房子的配套狀況，小區(qū)內部環(huán)境，戶型大小和結構等因素。

位置因素主要考慮上下班是否方便，投資價值等。配套狀態(tài)主要考慮生活便利程度，日常需求是否能滿足。小區(qū)環(huán)境也十分重要，這跟物業(yè)管理水直接掛鉤。至于戶型，主要考慮到南北通透，戶型方正，動靜分區(qū)等。

2，房價

房價是個敏感詞，主要是現在大家都會在網上找房，然后去現場看房。現在網上普遍存在報價偏低，假房源等問題，建議購房者到目標區(qū)域后，多找?guī)准抑薪樽稍儭?/p>

3，核實

核實的是買賣雙方資質和房產情況。對于限購城市來說，審核買方購房資格是必須的，對于賣房則是審核房屋產權情況。現在部分城市（北京）已經強制推行了房源售前審核制度，是對降低購房者風險有好處。

4，避免買到兇宅

（1）查詢新聞。網上搜索這個小區(qū)，看看有沒有相關的新聞報道。像一些特大的刑事案件，有些媒體是會公開報道的。（2）價格低于市價需留意。買房前，要對該小區(qū)的二手房的價格有一個大致的了解，如果房子遠低于市場價格，那么肯定有問題。（3）走訪一下小區(qū)。如果房子是兇宅的話，小區(qū)內或多或少會引起過議論，容易打聽出來。比較容易打聽到的地方包括居委會、物業(yè)公司和隔壁左右的鄰居。（4）詢問中介公司關于房產的情況。買房前，詢問中介公司房產的情況，是不是兇宅。他們有沒有進行過核實，是否有提供聲明。（5）房產證辨別。如果房子房齡老，房產證下發(fā)日期比較晚的話，應當問清業(yè)主房子是繼承的還是買的二手房。如果是繼承的就要問下前業(yè)主去世的原因，曾經發(fā)生過什么事情，都要了解清楚。（6）派出所詢問。如果是有兇殺或者是他殺之類的情況，當地派出所會有備案記錄。雖然派出所會有這樣的記錄，但是派出所沒有義務向人公開這些信息，需要業(yè)主一起去(有時即使業(yè)主本人到場也不給查)。

四，簽約認購

提醒：購買二手房之前，務必先確認售房人的真實身份。購房者對于有意向購買的房屋，應要求中介公司或出售人出示真實有效的房產證、土地證、身份證及授權委托書等證件，并確認房產證產權清晰。如為共同財產，房屋共有人必須到場或簽字，確保買賣過程的合法性。

買方看好房后，如若各方面都滿意，中介公司會約見房東面談，雙方達成共識后，會簽署一份居間買賣合同，買家會給一部分定金給房東。（一般是直接給房東，如若數額較大或者其他原因可走公司托管或者資金監(jiān)管，公積金除外。）

1，簽合同

簽合同的原則是將達成的意向落實到紙上。關于違約，交房日期，車位，遷戶口等問題一一敲定。

2，銀行面簽

買方準備戶口本，身份證，結婚提供結婚證，銀行流水6個月以上，征信報告，收入證明等，遞交給銀行，去銀行進行面簽。（面簽時會開張銀行卡，記得開通手機銀行跟網銀，過戶時方便）。隨后等待銀行審批，中間銀行會派評估公司進行評估。貸款數額出結果后，中介公司會通知雙方，可以進行過戶了。同時，銀行會做資金托管，辦理完成過戶手續(xù)后，才會將托管的資金交付給賣家。

3，付款過戶

過戶當天，買賣雙方到房地局，除去貸款額度，首付款打給房東。有些買家賣家會糾結先過戶還是先收錢，這些都是建立在雙方信任基礎上的，前面說到開通網銀，可在將房產證遞進窗口時，同時進行轉賬。余下的尾款等出新房產證進抵押出他項權證后，銀行2-3個工作日會直接放款到賬號上，買家會收到放款短信。

買二手房，稅費要比新房復雜，除了房款之外，契稅，營業(yè)稅，個稅，印花稅，中介收取的各項費用要一一理清。

4，房屋交接

房屋交接后，還應注意物業(yè)的交接，因為牽扯到物業(yè)費問題，不可漏掉這一步。最后就是自己住進去，按月還貸啦！

另外，買賣雙方自行交易的，其實更簡單，準備好資料直接過戶，雖然未曾通過第三方，但過戶之前雙方肯定還是有必要起草份合同，盡量避免出現不好的情況，雙方都好過。

五，貸款辦理

六，稅費計算

契稅：新房二手房統(tǒng)一

1、購買首套房：若房屋面積≤90?，契稅稅率為1%；若房屋面積＞90?，契稅稅率為1.5%。

2、購買二套房：若房屋面積≤90?，契稅稅率為1%；若房屋面積＞90?，契稅稅率為2%。

3、購買三套或以上套數住房、非住宅：不論房屋面積大小，契稅稅率為3%，無減免情況。

二手房交易稅費：

買方需要繳納的：權證印花稅5元、權證登記費35元、交易手續(xù)費4元/?（住宅）。

賣方需要繳納的稅費：房本不滿2年，需繳納增值稅及其附加稅，按照成交價或評估價征收5.6%。個人所得稅，成交價或者評估價的1%，或者差額的20%，滿五唯一免征個稅。交易手續(xù)費4元/?（住宅）。

關于中介費，目前長沙的中介公司收費不一，基本上是收取買方成交價的2%，賣方的1%。買方按揭服務費是貸款額的3%。當然，我們的收費是低于市場價的。