(十一)管理規(guī)約、業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十八條業(yè)主委員會每季度應當至少召開一次會議。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時，業(yè)主委員會主任應當組織召開。

業(yè)主委員會主任可書面委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。

第二十九條業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄，作出決定應當經全體成員半數(shù)以上簽字同意。決定作出后三日內，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示七日以上。

未經全體成員半數(shù)以上簽字同意并公示的業(yè)主委員會決定無效。

第三十條業(yè)主委員會成員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產;

(二)索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬;

(三)違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用，或利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費;

(四)泄露其他業(yè)主的信息;

(五)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會會議決定中止其成員職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其成員職務。

第三十一條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止：

(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

(四)以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的;

(五)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十二條業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權罷免業(yè)主委員會成員。

百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在接到罷免要求之日起三十日內書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開。

第三十三條業(yè)主委員會成員被終止資格或罷免的，業(yè)主委員會應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公告，業(yè)主有權查詢相關資料。

業(yè)主委員會成員被終止資格或被罷免的，其擔任的業(yè)主委員會主任、副主任職務相應終止，并應在公告之日起三日內將其保管的印章、賬簿、文件資料以及全體業(yè)主共有的財物等移交給業(yè)主委員會。

第三十四條業(yè)主委員會成員集體辭職的，應當按照組織首次業(yè)主大會的方式召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成員出缺，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會成員經遞補仍少于五人的，應當及時組織召開業(yè)主大會進行補選。

第三十五條業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。逾期未換屆的，占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織換屆的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到申請后三十日內，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會產生之日起十日內，將其保管的物業(yè)檔案、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第三十六條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。

第三十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

前期管理

第三十八條新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)銷售前，參照市房地產行政主管部門制定的臨時管理規(guī)約示范文本擬訂臨時管理規(guī)約，并報物業(yè)所在地區(qū)、縣(自治縣)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第三十九條物業(yè)中有住宅項目的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招標投標。

對于物業(yè)中有住宅的預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè);對于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售項目，建設單位應當在物業(yè)銷售前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬方米的，經物業(yè)所在地區(qū)、縣(自治縣)房地產行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第四十條建設單位應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并在簽訂后十五日內報物業(yè)所在地區(qū)、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。

業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十一條建設單位應當在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同提供給物業(yè)買受人，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務合同予以書面承諾。

第四十二條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。

出售物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔;前期物業(yè)服務合同未約定物業(yè)服務收費標準的，由建設單位承擔。

第四十三條物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十方米的標準在物業(yè)管理區(qū)域內無償配置。

物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。

市和區(qū)、縣(自治縣)規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時，按前兩款的規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關資料，房地產行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房位置。建設單位在銷售商品房時，應當公布物業(yè)服務用房的位置和面積。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，用作從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。

房地產行政主管部門在辦理所有權初始登記時，應當在房地產登記簿中注明物業(yè)服務用房的位置和面積以及物業(yè)的其他共有部分，業(yè)主有權查詢。

第四十四條前期物業(yè)服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)移交物業(yè)檔案，并提供物業(yè)管理用房。物業(yè)檔案包括下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務

第四十五條物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動應當具備相應資質。

從事物業(yè)服務的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第四十六條一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。

提倡業(yè)主通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十七條業(yè)主委員會應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的物業(yè)服務合同示范文本與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并移交物業(yè)檔案。

物業(yè)服務合同需經業(yè)主大會審議通過。在提交業(yè)主大會審議前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同訂立或者變更之日起十五日內，報物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

第四十八條業(yè)主委員會在與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同時，對物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務事項應當包括下列主要內容：

(一)共用部位、共有設施、設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內安全措施的建立、公共秩序的維護;

(三)共有綠地、花木等的養(yǎng)護與管理;

(四)物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生的維護;

(五)物業(yè)服務收費標準;

(六)其他物業(yè)服務內容。

物業(yè)服務合同只能約定屬于民事服務內容的事項，不得約定由物業(yè)服務企業(yè)行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。

法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十九條物業(yè)服務企業(yè)應當依法履行合同，按照國家和本市有關物業(yè)管理的技術標準和行業(yè)規(guī)范提供專業(yè)化的服務，不斷提高管理和服務水。

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當樹立既為全體業(yè)主服務，也為每一個業(yè)主服務的觀念，不得侵犯或者越權限制業(yè)主權利。

物業(yè)服務企業(yè)應當接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和有關行政管理部門的監(jiān)督管理。

第五十條行政管理部門不得委托物業(yè)服務企業(yè)實施行政管理事項。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何方式和理由行使屬于行政管理部門的行政管理職責，但應當協(xié)助行政主管部門行使管理職責。

第五十一條物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

業(yè)主對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

第五十二條物業(yè)服務企業(yè)應當制訂物業(yè)管理區(qū)域內安全防范應急預案，對突發(fā)性自然災害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預防和處置進行具體規(guī)定。

發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取應急措施，并按規(guī)定向相關行政管理部門和專業(yè)單位報告，協(xié)助做好相關工作。

第五十三條物業(yè)服務企業(yè)可以委托有相應資質的企業(yè)或者個人完成物業(yè)管理區(qū)域內機電設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托給他人。

第五十四條物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè);業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同;業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。

第五十五條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務的，應當履行下列義務：

(一)向業(yè)主委員會(未成立業(yè)主委員會的，向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務相關資料和物業(yè)服務用房;

(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員;

(三)結算物業(yè)服務費用和預收、代收的有關費用;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第五十六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供特約服務的收費項目和標準。