2月2日，中國(guó)央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了的房貸新政。該文件指出，為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，發(fā)布了的房貸新政。

其核心內(nèi)容就是，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

而的930房貸新政相比，一是降低購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的貸款的最低首付款比例，由以往的30%下降到25%。不過(guò)，這次首付下降又分為再種情況，一種情況是非限購(gòu)城市可以下降，而對(duì)仍然限購(gòu)的城市則不下降，出現(xiàn)了首付城市的差異化;一種情況是首付的下降，并非是千篇一律的，而是有5%彈性，具體的情況則由商業(yè)銀行自行確定。

所以，這次房貸新政的核心可能就是把以往按揭貸款的首付比例，由以往千篇一律改為由商業(yè)銀行決定，增加彈性，也就增加了按揭貸款首付比例的市場(chǎng)化程度。也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)好，銀行覺(jué)得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力高，那么就可能降低首會(huì)比例，反之就會(huì)提高首付比例。同樣，這也能夠增加商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的能力。不過(guò)，在當(dāng)前利率市場(chǎng)化程度較高，銀行不良貸款不斷增加的情況下，商業(yè)銀行更強(qiáng)調(diào)會(huì)緊。

二是擁有一套以上住房的家庭購(gòu)買(mǎi)住房，如果沒(méi)有還清住房貸款，其首付比例不得低于30%。這次房貸新政為何會(huì)強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)呢?其實(shí)最大問(wèn)題就在于，不要讓市場(chǎng)造成錯(cuò)覺(jué)，即在930文件中，強(qiáng)調(diào)的擁有一套以上的住房如果還清住房按揭貸款，再購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，可以享受購(gòu)買(mǎi)首套住房貸款的優(yōu)惠，估計(jì)這一點(diǎn)這次還是不會(huì)變化。所考慮的要強(qiáng)調(diào)，還沒(méi)有還清銀行貸款的擁有一套住房的居民不可享受這種優(yōu)惠，以此來(lái)減少住房的投資投機(jī)需求進(jìn)入，降低銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

那么今年的房貸新政對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)多大，是不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化會(huì)起到較大的作用?可以說(shuō)，作用會(huì)有一些，但是其作用不用高估。一是對(duì)目前住房需求旺盛的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，如果這些房貸新政對(duì)這些城市不限制，從而降低了這些城市的購(gòu)買(mǎi)住房者市場(chǎng)準(zhǔn)入，當(dāng)然有利于這些市場(chǎng)投資投機(jī)需求增加。但是房貸新政對(duì)這些城市不適用。對(duì)于那些住房供應(yīng)較為過(guò)剩的城市來(lái)說(shuō)，降低市場(chǎng)準(zhǔn)入，讓一些購(gòu)買(mǎi)住房者降低進(jìn)入住房市場(chǎng)的門(mén)檻，可以會(huì)增加那些臨支付邊界的住房購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)。比如購(gòu)買(mǎi)住房者本來(lái)有25%首付，就是相差這5%的首付款而無(wú)法進(jìn)入。現(xiàn)在這個(gè)首付款下降，從而可以進(jìn)入了。但是這種事情是極端的情況。購(gòu)買(mǎi)住房者是否能夠進(jìn)入還得看房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)是投資投機(jī)者是否進(jìn)入的核心的。如果一些城市的住房市場(chǎng)開(kāi)始在上漲，住房銷(xiāo)售開(kāi)始好起來(lái)，這才是引誘投資需求增加最為重要的因素。

還有，這次房貸新政為何要強(qiáng)調(diào)有一套住房而沒(méi)有還清貸款的改善性購(gòu)買(mǎi)住房的首付比例不能低于30%，估計(jì)這是政府并不強(qiáng)調(diào)要讓住房市場(chǎng)發(fā)展成了一個(gè)投資投機(jī)市場(chǎng)，更強(qiáng)調(diào)的住房消費(fèi)需求。這與以往推出改善型住房時(shí)的觀(guān)念有所不同。在這種情況下，投資者一定會(huì)關(guān)注。這種強(qiáng)調(diào)住房消費(fèi)需求的政策是不是會(huì)繼續(xù)往前推進(jìn)，是不是會(huì)成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流意見(jiàn)。如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)念是這樣出現(xiàn)重大的改變，那么這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生不少的影響。

還有，就目前中國(guó)市場(chǎng)的情況來(lái)看，住房的嚴(yán)重過(guò)剩仍然是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，特別是在一些三四線(xiàn)城市。面對(duì)這個(gè)事實(shí)，僅是降低首付能夠達(dá)到效果十分有限。首付的降低僅是把購(gòu)買(mǎi)住房者進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)入降低了，并沒(méi)有降低購(gòu)買(mǎi)住房的成本，只不過(guò)這些成本延后支付而已。這對(duì)收入前景不是太好的三四線(xiàn)城市的居民來(lái)說(shuō)，當(dāng)然會(huì)吸引力不會(huì)太大。不過(guò)，具體情況只有購(gòu)買(mǎi)住房者自己才知道。