青島市物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號）、《青島市物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊、物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對各類物業(yè)實施管理、提供服務(wù)的收費行為。

第四條　市和各區(qū)（市）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

第五條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

第六條　物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

為業(yè)主提供的代為辦理服務(wù)和其他特約服務(wù)項目收費，實行市場調(diào)節(jié)價，國家、省另有規(guī)定的除外。

第七條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用，但業(yè)主大會成立前的住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用不得實行酬金制。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第八條　實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和養(yǎng)護費用，其中不包括中央空調(diào)、二次供水和電梯運行等費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，此項費用經(jīng)業(yè)主大會同意后方可計入物業(yè)服務(wù)成本；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第九條　實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主大會通報物業(yè)服務(wù)費的收支及物業(yè)管理的實施情況，并按業(yè)主大會要求定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支賬目及物業(yè)管理的實施情況。

第十條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式和起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十一條　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)通過競標(biāo)產(chǎn)生，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；建設(shè)單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中約定。

第十二條　住宅物業(yè)服務(wù)實行分等收費管理，分等收費標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理行政主管部門會同價格主管部門制定，物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定。

市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)住宅物業(yè)不同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求制定，并定期向社會公布；黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市的住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)由所在區(qū)、市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門在不超過上述五區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定，并定期向社會公布。

第十三條　住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)中的物業(yè)服務(wù)項目，根據(jù)不同服務(wù)內(nèi)容分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、養(yǎng)護服務(wù)五項。每個項目根據(jù)不同服務(wù)要求、設(shè)施設(shè)備配置情況，劃分為不同等級，最高為一級。

每個服務(wù)等級對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價格，在上浮不超過15%的浮動幅度內(nèi)，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定具體浮動幅度。

物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（包干費用）為選取的各物業(yè)服務(wù)項目服務(wù)等級對應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)的總和。

第十四條　實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)所在地為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)的，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)報市價格主管部門，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門核定;物業(yè)所在地為黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市的，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)報所在區(qū)、市價格主管部門，由區(qū)、市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門核定。

第十五條　實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級并按本辦法規(guī)定擬定收費標(biāo)準(zhǔn)，并在發(fā)布招標(biāo)公告前將擬定的收費標(biāo)準(zhǔn)報價格主管部門，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門核定，具體收費標(biāo)準(zhǔn)在不超過核定的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)通過競標(biāo)產(chǎn)生。

建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級并按本辦法的規(guī)定擬定收費標(biāo)準(zhǔn)，在辦理《商品房預(yù)售許可證》前報價格主管部門，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門核定。其中綜合管理服務(wù)項目所選的等級既不得高于所選的公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)項目等級，也不得高于所選的公共區(qū)域秩序維護項目等級。

第十六條　實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，按照本辦法規(guī)定原則選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，協(xié)商確定。雙方協(xié)商一致的，報物業(yè)所在地的區(qū)、市價格主管部門備案；雙方協(xié)商不一致的，必要時由物業(yè)項目所在地的區(qū)、市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門參與協(xié)調(diào)；最終協(xié)商不成的，業(yè)主大會可重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，也可自行管理物業(yè)。

第十七條　業(yè)主大會成立后的住宅物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會要求提供本辦法未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備，經(jīng)雙方協(xié)商同意后，可適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)成本協(xié)商確定。協(xié)商確定后的收費標(biāo)準(zhǔn)，報物業(yè)項目所在地區(qū)、市價格主管部門備案。

第十八條　建設(shè)單位在招投標(biāo)之前向價格主管部門申報住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)提供以下資料復(fù)印件并加蓋報送單位公章：

（一）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、住宅小區(qū)總面圖；

（二）申請物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的書面建議;

（三）成本測算資料；

（四）其他需要報送的資料。

建設(shè)單位通過協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)

向價格主管部門申報住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，除應(yīng)提供本條第一款（一）至（四）項材料外，還應(yīng)提供前期物業(yè)服務(wù)方案、工商營業(yè)執(zhí)照副本和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的復(fù)印件并加蓋報送單位公章。

第十九條　物業(yè)服務(wù)收費按《房地產(chǎn)權(quán)證》載明的房屋建筑面積計算，未辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的，以購房合同所載建筑面積計算。

住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)規(guī)劃、房產(chǎn)等行政主管部門批準(zhǔn)改變原有設(shè)計用途的物業(yè)，業(yè)主大會成立前，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其物業(yè)服務(wù)費在合同中約定；業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

因規(guī)劃原因，不能辦理產(chǎn)權(quán)證明的物業(yè)（包括閣樓、地下室等），業(yè)主大會成立前，其物業(yè)服務(wù)費有合同約定的，按合同約定執(zhí)行，無合同約定的，不得收費；業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第二十條　配備有中央空調(diào)、電梯和二次供水等設(shè)施設(shè)備的物業(yè)，其運行費用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或物業(yè)使用人支付、物業(yè)管理企業(yè)代收代管。運行費用主要包括設(shè)備維護費用、直接物質(zhì)消耗費用及其他相關(guān)檢測檢驗費用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨列賬，專款專用，滾存使用，并按照業(yè)主大會的要求，定期公布收支賬目。

第二十一條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)的停車場（庫），其停車服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

凡在本市市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)的停車場（庫），停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行住宅小區(qū)停車服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，本指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為最高標(biāo)準(zhǔn)。黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市在不高于上述五區(qū)住宅小區(qū)停車服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上制定各區(qū)（市）住宅小區(qū)停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

第二十二條　上條所指的停車場（庫），業(yè)主大會成立前，其停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)停車服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，合同中無約定的，不得收費；業(yè)主大會成立后，其停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由停車場（庫）產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)停車服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商確定，并經(jīng)業(yè)主大會同意后在合同中約定。

第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的泊車位，業(yè)主大會成立前，其泊車位的管理服務(wù)費按合同約定執(zhí)行，無合同約定的，不得收費；業(yè)主大會成立后，其泊車位的管理服務(wù)費由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、公共場地等共用部分設(shè)置的臨時停車泊位，業(yè)主大會成立前，其停車服務(wù)不得收費；業(yè)主大會成立后，是否收費、收費標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會自行確定。

第二十四條　停車看管責(zé)任按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條　新建住宅物業(yè)，業(yè)主裝修房屋產(chǎn)生的裝修垃圾，委托物業(yè)管理企業(yè)代為清運的，業(yè)主大會成立前，其收費標(biāo)準(zhǔn)可按房屋建筑面積或重量收取。按房屋建筑面積收取的，每方米不超過2.00元；按重量收取的，每50公斤不超過4元。具體收費方式由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并簽訂書面協(xié)議，未簽訂協(xié)議的，不得收費。

物業(yè)管理企業(yè)對裝修人員實行出入證管理的，其出入證工本費按不超過每證1元收取。

業(yè)主大會成立后，上述兩項收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中約定。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話等，其格式與式樣由價格監(jiān)督檢查部門統(tǒng)一監(jiān)制。

第二十七條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；物業(yè)銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。

第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十九條　物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取入住預(yù)備金、抵押金或保證金等（國家、省另有規(guī)定的除外）。

第三十條　市價格主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)收費實行價格監(jiān)測制度，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)價格主管部門的要求，定期報告物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

第三十一條　市價格主管部門對住宅物業(yè)服務(wù)成本實行監(jiān)審制度，在開展成本調(diào)查時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向價格主管部門如實反映情況，提供必需的賬簿、成本資料、文件以及其他資料等。

第三十二條　本辦法所規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的測算，采用包干制結(jié)算形式。