東營(yíng)市物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。東營(yíng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、東營(yíng)港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

經(jīng)濟(jì)和信息化、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計(jì)生、環(huán)境保護(hù)、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價(jià)、畜牧、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門(mén)，以及供水、供電、供氣、供熱、通信（含寬帶數(shù)據(jù)傳輸，下同）、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第二章新建物業(yè)

第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

第八條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)住宅區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十條物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、采光、通風(fēng)、熱力等正常使用功能。建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積在十萬(wàn)方米以下（含十萬(wàn)方米）的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百方米；超過(guò)十萬(wàn)方米的，超出部分按照千分之三配置。

業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十方米。

第十一條住宅區(qū)內(nèi)的政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十方米；社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房按每百戶不少于二十方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)；社區(qū)居民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，由政府投資建設(shè)。

第十二條按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)（包括專用車(chē)庫(kù)和共用車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位和物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的停車(chē)泊位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得占用、附贈(zèng)、出售或者出租。

第十四條住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

第十五條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

各級(jí)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設(shè)、維護(hù)和管理義務(wù)。

第十六條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

第三章前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅項(xiàng)目總建筑面積三萬(wàn)方米以下，非住宅項(xiàng)目一萬(wàn)方米以下的，經(jīng)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十八條建設(shè)單位確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；合同期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十九條建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容。

第二十條鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第二十一條新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)承接查驗(yàn)制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，形成承接查驗(yàn)書(shū)面記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

第二十二條新建住宅區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

（三）住宅區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（四）在城市管道燃?xì)狻⒓�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐�熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

（七）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)、政務(wù)管理和社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配置；

（十）住宅區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

（十一）鍋爐、電梯等特種設(shè)備按法定程序檢驗(yàn)合格；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務(wù)合同。

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）電梯等特種設(shè)備設(shè)計(jì)、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書(shū)、監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告等相關(guān)安全技術(shù)檔案；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)。

第四章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第二十五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第二十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

第二十七條業(yè)主大會(huì)依法履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項(xiàng)。

第二十八條建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)居民委員會(huì)，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等代表組成。其中，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一；籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

第三十條籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法及業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件，確定業(yè)主委員會(huì)候選人名單；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)責(zé)令限期召集；逾期不召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和執(zhí)行委員在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；

（四）及時(shí)了解業(yè)主或者物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對(duì)符合條件的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明、刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，書(shū)面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，有三分之二以上委員參加，會(huì)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員過(guò)半數(shù)同意并簽字確認(rèn)，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第三十七條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的，或者業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第四十條業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及業(yè)主委員會(huì)委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

第四十四條住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行專項(xiàng)檢查，督促其提高服務(wù)水。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)指導(dǎo)下成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)管理服務(wù)水，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第四十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（二）公共綠化的養(yǎng)護(hù)；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；

（五）對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行告知、勸阻、報(bào)告；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案的保管；

（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

第四十七條業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國(guó)家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范；

（三）制定和完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；

（四）向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求和注意事項(xiàng)；

（五）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

（六）將物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期公示；

（七）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)證書(shū)、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)服務(wù)信息；

（三）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（四）電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式等；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第五十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并依據(jù)合同約定期限書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

業(yè)主大會(huì)決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。

第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按合同約定期限書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，并向全體業(yè)主公示；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日履行通知義務(wù)。

第五十二條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（四）結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主大會(huì)未及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，業(yè)主大會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人臨時(shí)代管，至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止。代管期限一般不得超過(guò)三個(gè)月。

第五十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開(kāi)和質(zhì)價(jià)相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)及服務(wù)階段分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體辦法由市物價(jià)部門(mén)會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)另行制定。

第五十六條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收取；未約定的，按物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減收。

第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第五十九條住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行繳費(fèi)義務(wù)停止已繳費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。