本文是現在為止最理性，同時準確的分析了成都2018年-2020年未來三年房價走勢的

下面數據來源于國土資源部、成都市國土資源局。數據如有不詳之處，歡迎各位同學指證。

------安逸成都的分隔線-----

?2012年住宅用地計劃出讓248.65公傾（3729.75畝）

?2013年住宅用地計劃出讓204.5公傾（3067.5畝）

?2014年住宅用地計劃出讓240.7公傾（3610.5畝）

?2015年住宅用地計劃出讓245公傾（3675畝）

?2016年住宅用地計劃出讓275公頃（4125畝）

------不安逸成都的分隔線------

?2017年大成都范圍計劃出讓商品住宅用地8800畝，其中主城5區計劃供地2625畝，天府新區超過2000畝，合計4625畝。

?2018年大成都范圍計劃出讓商品住宅用地9000畝（超過上一年度）

?2019年大成都范圍計劃出讓商品住宅用地9200畝（超過上一年度）

2013年是上一輪房地產周期(2013-2015)當中，成都市樓市最火爆的一年，也是地王出沒最頻繁的年份，上面這張制作于2013年的網頁興許能讓大家嗅到當年成都樓市與現在相同的火藥味。

2013年題主生活在成都，有幸經歷過那些年人人搶房的火爆行情。那些年，北京房價才3萬；那些年，南邊因去年炒作而被重罰的某開發商的A區才剛剛開盤；那些年，題主所在美資公司的HR大姐，出于買到即是賺到的良好愿景，告訴每位參加interview的同學馬上置業才是職業生涯的良好開端。那些年，公司還transfer來了一位上�？偛康母哳佒得米印�….樓歪了，接下來言歸正傳。

經歷了2013年成都樓市的瘋狂之后，成都樓市開始進入長達3年的盤整期，由于前期購買力的集中釋放，大幅透支市場的潛在購買力，不動產市場開始進入低迷狀態，并一直持續到2016年上半年。這段時間，也正是題主自己置業的時間段，對于當時成都不動產市場的狀態有著切身體會。

2014年出于遏制2013年樓市火爆而催生出的房價持續上漲預期，央行開啟對首套房基準利率上浮10%的定向加息（限購政策實質在13年已經實施，但限購效果在疊加央行的信貸收緊后，14年才開始得以展現其效果，可見行政性管控手段具有延后性），隨即成都樓市一夜進入冬眠。進入加息周期之后，房貸杠桿的財富效應，開始展現出其負債的本質。2015年成都樓市極盡低迷，同樣在2013年被瘋狂追逐的資產標的，在2015年卻是一副燙手山芋狀態。與此同時，13年之前上一輪的樓市周期（08-09年）修建的大量新房產權落地，并逐步進入二手房市場流通。由此，南沿線開始堆積大量庫存，天府新區華府板塊崩盤的新聞不絕于報端，有興趣的同學可以查找一下當年主流媒體的新聞。

接下來在經歷*2014-2015央行2年高達6次的持續降息之后，2016年8月開始，成都樓市從冬眠狀態被激活，大量外地購買力、杠桿資金（包含被一線城市擠出）持續性涌入，疊加本地居民和企業的避險資金，在短短一年不到的時間內，實現了主城大部分區域的房價翻番上漲。一時之間，成都樓市的財富效應以及價值洼地的說法甚囂塵上，并繼續吸引全國各路資金和杠桿持續涌入，這種瘋狂和失去理智的狀態，一直持續到2017年成都的3.23限購政策發布前夕。

綜上所述，從2009年、2013年、2017年，成都樓市是經歷了3個較完整的房地產周期。

房價暴漲后的成都，圍繞不動產的車票論、準一線城市論、自貿區利好論；電梯上、食堂里縈縈不絕；同學群、公司群、健身群、跑步群充斥著房價的話題，有人在講述自己資產一夜翻番的軼事，有人在捶胸頓足哀嘆錯失良機。人間百態，就在這房價一降一漲之間。

隨即，2017年兩會上房產稅的難產，被市場解讀為對房價上漲的放任，市場開始全面失去理智，2013年全民炒(投資)房的盛況在時隔四年之后，故伎重演。

上面對著成都樓市的歷史，零零總總的繼往開來之后，答主希望從更宏觀的、更為周期性的角度，重新審視成都樓市的過去與將來，希望藉此能在知乎上人云亦云的看漲聲背后，提供一個更為理性的視角。

先從上面成都市住宅用地供應數據說起，從2013到2017這5年間，無論是房價暴漲的2013年，還是房價低迷庫存高企的2015年，亦或是房價又一輪暴漲的2017年，可以從數據中看到，成都市商業住宅用地的供應整體一直處于非常穩的狀態。

而2017年4月19日，成都市國土資源局公布的《成都市2017－2019年經營性建設用地供應計劃》，明確了未來3年全市計劃供應商品住宅用地1800公頃(27000畝)、年均600公頃(9000畝)，可建約40萬套普通商品住房，滿足約130萬人住房需求。其中，2017年計劃供應商品住宅用地587公頃(8800畝)，較2016年實際供應量增長約13％。

首先，成都市土地出讓金收入在整體政府財政收入占比過半，而城市的高速發展離不開大量資金的支持，在不改變央地財權、事權分配的格局下，通過投資拉動經濟增長仍然是大部分二線城市的現實選擇。成都市2017年所提出的【東進、南拓、西控、北改、中優】整體城市建設規劃思路，依然亟需大量資金介入。因此，成都土地市場的供應必然會維持相對較高充足率，以換取新區建設、企業扶持和培育、招商引資所需要的資金。事實上，天府新區1484方公里的規劃范圍，大部分已經完成土地一級市場的收儲，且整體規劃基本得以呈現，只需要在合適的時間點(筆者認為是在配合三四線城市庫存去化完畢之后)進入二級土地市場招拍掛，由此，從供給角度，成都市目前整體的土地儲備依然是較為充裕的。

土地供給側聊完，再從人口流入的需求側走起，按照大成都范圍2016年峰值的12萬人口/年的流入速度，天府新區的期規劃人口為325萬，即達成這一目標即需要30年左右。這并不包括大成都范圍其它區域的規劃人口與土地供應，也排除掉更高級別的雄安新區在招商引資、人才吸引方面所形成的競爭，畢竟雄安的規劃等同于再造一座現代化產業新城，而新城的企業和人口并不會憑空誕生，而只會在全國一二線城市現有的企業和人口上進行重新分配，因此，對于大部分二線城市而言，在招商和人才兩方面都面臨著雄安新區的現實競爭。而雄安的定位依然是200萬-250萬人口，而且會消化掉大部分高科技優質企業，因此對于大部分副省級城市的國家級新區而言，在國家產業結構轉型和經濟調整的當下，在招商引資這一塊，現實情況還是比較嚴峻的。依然需要通過更大力度的優惠政策來讓利于企業、吸引企業，而政策優惠的背后，同樣還是需要土地財政來買單，所以回到土地供應的角度上，在穩定不動產價格的前提下，成都市未來的土地供應必然不會呈現一線城市土地政策逐步收緊的態勢，畢竟一線城市對于土地財政的依賴程度反而相對較低。

而針對華北原缺乏特大型城市的現實，雄安新區的發布實質是一個增量，之前在北京出了一次不短的差，了解到北京現實的生活狀況以及人口密度，個人對雄安的前景還是非常的樂觀的，深圳特區之外的另一個高科技產業集群，應該在未來5-10年逐步形成。而時任貴陽市委書記的陳剛調任雄安新區臨時黨委書記，其多年務實的信息化產業建設經驗，應該能夠有效助推雄安新區的產業落地。

終上所述，本輪房地產周期，已然塵埃落定。

2016-2017年這波房價上漲潮，恐慌性需求應該遠遠多于剛需，許多會在未來兩至三年逐步入市的同學，都趕在這波小周期之內入市，可以遇見未來3-5年需求投資后的成都樓市，整體將會步入一個漫長的向冷周期。另外值得一提的是，北上深房價畸高，拋開貨幣因素以外，主要是由于其云集了全國最優質的就業、教育、產業，但是人口邊際卻又趨于飽和甚至過剩，因此必須收縮土地供應規模。生活在這樣一座土地供小于求，發展和擴張趨于飽和的城市，房價自然是節節看漲。但是一線城市人口的快速膨脹，造成各區域產業失衡、生態壓力、市政交通的問題由來已久，已經到了不得不解決的地步。因此，只能通過戶籍政策、不動產價格將人口擠出到二三線城市，以實現各城市間資源的均衡配置和發展。所以，不必對一線城市的房價作過多的恐慌性解讀，畢竟一線城市的人口承載力達到極限，保持城市的良性發展必須維持合理的人口規模。