江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)的收費行為。

第三條　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條　政府提倡并引導(dǎo)通過公開、公、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條　省物價局會同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的管理工作，制定物業(yè)服務(wù)收費的管理政策、原則和辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費政策的實施和管理工作。

第六條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費項目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

第七條　物業(yè)服務(wù)收費，包括公共性服務(wù)收費和代收代辦費、特約服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的公共服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價。非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(小區(qū)停車服務(wù)收費除外),實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條　實行政府指導(dǎo)價的普通住宅公共服務(wù)收費，由省轄市價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項目收費基準(zhǔn)價及浮動幅度，并定期公布，原則上每年應(yīng)公布一次。暫無條件制定分項目收費基準(zhǔn)價的，可制定等級收費基準(zhǔn)價，逐步向分項目收費基準(zhǔn)價過渡。

第九條　普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門核準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位在核定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi),應(yīng)在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣(租賃)合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費標(biāo)準(zhǔn)，并同時約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

鼓勵開發(fā)建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)，以招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對招投標(biāo)過程及之后價格行為的監(jiān)督和管理，及時糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。

第十條　已產(chǎn)生業(yè)主委員會的普通住宅公共服務(wù)收費具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在當(dāng)?shù)貎r格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十一條　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。各級價格、物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費及有關(guān)事項。

第十二條　物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十三條　物業(yè)管理公共服務(wù)費用構(gòu)成因素為：

（一）管理服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

（六）物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；

（七）物業(yè)管理固定資產(chǎn)折舊費用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

（十）合理利潤；

（十一）法定稅率。

其中：合理利潤：普通住宅最高不超過8%；其他物業(yè)由地方價格、物業(yè)管理行政主管部門或行業(yè)協(xié)會定期公布市場均水。

第十四條　物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開分?jǐn)偅�具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第十五條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按不低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納，具體比例由當(dāng)?shù)貎r格、物業(yè)管理行政主管部門確定。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終責(zé)任。

第十六條　實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。

第十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或業(yè)主委員會委托實施專人管理的機(jī)動車停車服務(wù)收費，區(qū)別不同情況由當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定。業(yè)主(使用人)已擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的，停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費用原則制定；業(yè)主(使用人)不擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)，并在確保區(qū)內(nèi)道路安全通暢條件下，占用小區(qū)公共設(shè)施、場地的，按低于社會停車收費標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t制定。

第十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。

第十九條　各級價格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的總體水時，應(yīng)依法舉行價格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。

第二十條　物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公布，每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施營業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。實行物業(yè)公共服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥◣ぃ�定期公布財�?wù)狀況，接受監(jiān)督。實行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進(jìn)行審計。

第二十四條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第二十五條　各級政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第二十六條　各地可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法。

第二十七條　本辦法由江蘇省物價局會同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第二十八條　本辦法自2004年11月1日起執(zhí)行，以前凡與本辦法不一致的有關(guān)規(guī)定廢止。