籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）協調解決。

第十一條　業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同，與正式委員一并備案。

業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并在物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員遞補規則等具體內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

第十二條　業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在鄉鎮人民政府（街道辦事處）的指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當責令移交，物業所在地公安機關予以協助。

第十三條　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。

業主委員會應在每年3月底前公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主監督。

第十四條　縣（市、區）人民政府應對鄉鎮人民政府（街道辦事處）的物業管理經費給予必要保障，并建立小區物業管理綜合考評機制，對優秀的業主委員進行獎勵。

具體的考評和獎勵辦法由縣（市、區）人民政府制定。

第三章　物業管理服務

第十五條　建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。

城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑應參照本條第一款規定同比例計提物業管理用房。

物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證或其附件、附圖（含總面圖）中載明，并在辦理物業銷售（預售）證之前予以確定。分期開發建設且物業管理用房不能同期交付的，建設單位應當提供等面積過渡性物業用房。

第十六條　住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者物業管理區域總建筑面積小于3萬方米的，經物業所在地縣（市、區）物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

建設單位應當與物業服務企業就前期介入物業服務的開辦費進行約定，用于購買物業辦公設備等固定資產，所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。物業服務企業應當向小區業主公示開辦費購買的資產，退出物業管理項目時向業主委員會或者另聘的物業服務企業移交。物業主管部門應當監督物業開辦費的使用和管理。

第十七條　物業服務企業根據物業服務合同約定或者業主大會決定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備等進行經營，收益歸全體業主所有，可用于補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于業主大會、業主委員會運作經費或物業管理的其他需要。

物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

實行物業服務包干制收費的，每年公布一次物業經營性收益情況；實行物業服務酬金制收費的，每年公布一次各項資金收支情況。

前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示。前期物業服務結束時，業主委員會應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，并將審計結果予以公示。

第十八條　物業交付使用前，物業服務費由建設單位交納；物業交付使用后，物業服務費由業主承擔。

業主應當依照物業服務合同（包括前期物業服務合同）的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交仍逾期不交的，業主委員會可采用在本物業管理區域公示等方式協助催交。

物業服務合同雙方對物業服務費收取有異議的，可向物業管理糾紛人民調解組織申請調解。調解不成的通過仲裁、訴訟等途徑解決。

物業主管部門建立物業不良檔案。欠繳物業費、不規范物業服務等不良物業行為應記入物業不良檔案，并納入社會征信體系，作為有關部門實施信用聯合獎懲的依據。

第十九條　物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

物業產權交易時，買賣雙方當事人應當對物業服務費結算進行明確約定，并應在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主名單、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

第二十條　物業交付使用前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位的設施設備及相關技術資料移交給相關專業單位管理。相關專業單位應當接收，并及時做好有關設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。物業交付使用時，建設單位應當將有關設施設備移交專業單位管理的情況予以公示，并將移交和公示情況報物業所在地縣（市、區）物業主管部門備案。

專業單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。

未實現向最終用戶收取有關費用的住宅物業，專業單位可以制訂改造方案，報市、縣（市、區）人民政府批準執行。改造方案經批準執行后，業主委員會或全體業主以小區為單位向相關專業單位提出改造申請，由各專業單位按照各自相關技術標準改造，實現管理到戶。

第二十一條　物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

（一）參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實；

（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

（四）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。

第二十二條　物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第二十三條　業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規定：

（一）符合國家、省和本市規定的技術標準、規范；

（二）及時向業主、非業主使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（四）協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作；

（五）接受社區（村）居（村）民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作。

物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內，應當將合同副本報物業所在縣（市、區）物業主管部門備案。

第二十四條　物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。物業服務合同的一方要求提前終止物業服務合同的，應當將提前終止合同的原因、退出時間等以書面形式告知對方，就相關事項進行協商，同時在物業管理區域內公告十五日。

物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會開展物業服務企業選聘工作。物業服務合同期滿仍未完成選聘工作的，經雙方協商，且原物業服務企業同意延續的，原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在合同延續期間，任何一方提前終止合同的，應當在三十日前書面告知對方。