武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）

第一章  總  則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局，不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條  市、區(qū)人民政府（含開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)管委會(huì)，下同）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，堅(jiān)持法治、德治、自治相結(jié)合，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，完善公益性和市場(chǎng)化相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制，持續(xù)推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理融入城市基層社會(huì)治理。

第五條  房屋主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理。

民政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)組建、換屆選舉等活動(dòng)中履行相關(guān)職責(zé)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。

規(guī)劃、土地、建設(shè)、公安、城管、價(jià)格、環(huán)保、水務(wù)、工商、園林和林業(yè)等部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條  街道黨工委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理領(lǐng)域黨的組織和黨的工作全覆蓋，實(shí)現(xiàn)黨對(duì)物業(yè)管理的引領(lǐng)、組織引領(lǐng)、工作引領(lǐng)，把物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)成為黨的工作隊(duì)，發(fā)揮物業(yè)管理功能和政治引領(lǐng)作用。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在民政、房屋主管部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，并將在物業(yè)管理中收集的相關(guān)信息與民政、房屋主管部門進(jìn)行共享。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入基層精神文明建設(shè)和基層黨建責(zé)任制的考核內(nèi)容。

第七條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房屋、公安、民政、城管等部門和居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表參加。

第八條  建立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，全面推行居（村）民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人交叉任職。

第九條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員自律制度，開展物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)和從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助房屋主管部門做好信用信息管理。

第二章  新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第十條  物業(yè)區(qū)域的劃分，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列規(guī)定確定：

（一）物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；

（二）分期建設(shè)項(xiàng)目或者2個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域；

（三）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全且相對(duì)集中的項(xiàng)目，可以劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域。

規(guī)劃部門審查項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目分期、配套設(shè)施設(shè)備設(shè)置對(duì)業(yè)主使用、共用的影響。

第十一條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前劃分物業(yè)區(qū)域，報(bào)送區(qū)房屋主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

老舊住宅區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，確定物業(yè)區(qū)域，并報(bào)區(qū)房屋主管部門備案。

第十二條  對(duì)新建物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房；物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)專門用于物業(yè)管理工作。

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置的物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建筑物總面積的2‰，并不得少于100方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不得少于20方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立、合格的水、電等計(jì)量裝置，并且具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

開發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置。

第十三條  新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。

第十四條  住宅及同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省及本市相關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。市房屋主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)臺(tái)，為物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人提供指導(dǎo)和服務(wù)。

投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑物總面積不超過3萬(wàn)方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十五條  開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定。 

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂合同之日起15日內(nèi)向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。

第十六條  開發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約進(jìn)行書面承諾。

第十七條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于物業(yè)交付15日前與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日起30日內(nèi)，向區(qū)房屋主管部門備案。　　

第三章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十八條  房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、繼承、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确�律行為已�?jīng)合法占有該房屋的人，認(rèn)定為物業(yè)管理中的業(yè)主。

業(yè)主按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）的規(guī)定享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會(huì)。

第十九條  一個(gè)物業(yè)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：

（一）交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的；

（二）首次交付專有部分之日起滿2年且交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上的；

（三）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%以上的。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定確定。

業(yè)主身份的確定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)；沒有登記的，以其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

第二十條  符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；業(yè)主也可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面報(bào)告。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起30日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位的代表組成，其中業(yè)主所占比例不得低于二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。

民政、房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的指導(dǎo)。

第二十一條  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定的文件資料。召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十二條  業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

業(yè)主大會(huì)依法成立后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主大會(huì)印章根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用；業(yè)主委員會(huì)印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。

第二十三條  物業(yè)區(qū)域的公共收益屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公示公共收益的收支情況。管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行審計(jì)的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審計(jì)；業(yè)主委員會(huì)拒絕進(jìn)行審計(jì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫停業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，委托第三方進(jìn)行審計(jì)；審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。

公共收益不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理，業(yè)主大會(huì)可以持備案證明向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開立賬戶。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)從公共收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第二十四條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員或者撤銷業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)；

（三）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；

（四）審議業(yè)主委員會(huì)提交的物業(yè)服務(wù)合同草案；

（五）依法籌集、管理、使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建共有建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

（十）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十五條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開；逾期不改正的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十六條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者電子投票等形式。采用書面征求意見的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書直接送達(dá)業(yè)主；無(wú)法直接送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。

本市建立業(yè)主電子投票系統(tǒng)，為業(yè)主決策提供服務(wù)，具體辦法由市房屋主管部門另行制定。

第二十七條  業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十八條  管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配、使用；

（四）物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；

（五）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)表決通過之日起生效，對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。

第二十九條  業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)委員中應(yīng)當(dāng)有一定比例的共產(chǎn)黨員。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過委員人數(shù)的50%。候補(bǔ)委員在候補(bǔ)階段，可列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)順序遞補(bǔ)產(chǎn)生。

第三十條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書面報(bào)告，接受業(yè)主詢問；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）組織、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

（七）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；

（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；

（九）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（十）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)約談業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員可以按照業(yè)主大會(huì)決定領(lǐng)取一定的津貼，津貼的來(lái)源和支付標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

第三十一條  業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開3日前在物業(yè)區(qū)域內(nèi)以書面形式公布會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定自作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)予以公布。

第三十二條  業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（二）違規(guī)使用業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)，并由有關(guān)部門依法追究其法律責(zé)任。

第三十三條  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議完成換屆選舉。

第三十四條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)未產(chǎn)生的，移交給居（村）民委員會(huì)代管。

業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的前款所列財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

違反前兩款規(guī)定拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。　　

第四章  物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條  本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擇優(yōu)選聘黨員大學(xué)生從事物業(yè)管理工作，作為基層黨組織聯(lián)系服務(wù)群眾的骨干力量。

第三十六條  本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（三）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中國(guó)共產(chǎn)黨章程》的規(guī)定，設(shè)立中國(guó)共產(chǎn)黨的組織，在街道黨工委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下開展黨的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織建設(shè)、參與老舊住宅區(qū)公益性物業(yè)服務(wù)等情況作為行業(yè)評(píng)比、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)等方面的重要參考。

第三十八條  市房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)，并將考評(píng)結(jié)果向社會(huì)公布。

區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向公眾提供查詢服務(wù)。

第三十九條  選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行合同義務(wù)，承擔(dān)物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)房屋主管部門備案。

第四十條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房屋主管部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整。  

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日（含當(dāng)月）的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)償機(jī)制，制定并落實(shí)補(bǔ)貼政策。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公布。

第四十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)組建后30日內(nèi)，做好住宅物業(yè)區(qū)域基本資料、公共資產(chǎn)、公共資源和公共收益的清理和移交工作，相關(guān)移交管理規(guī)定由市房屋主管部門制定。

第四十二條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿90日前書面告知業(yè)主委員會(huì)到期終止物業(yè)服務(wù)合同的除外。

第四十三條  有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，并依法履行交接義務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）除本條例第四十二條第三款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅物業(yè)區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施維護(hù)住宅物業(yè)區(qū)域的正常秩序。

第四十四條  市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制訂老舊住宅區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)進(jìn)行整治改造，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境。

老舊住宅區(qū)完成整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。老舊住宅區(qū)的業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也不自行管理物業(yè)的，區(qū)人民政府可以組織國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

第四十五條  市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)化審批程序、制定扶持政策，為老舊住宅區(qū)加裝電梯提供便利。

老舊住宅區(qū)加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防等相關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定。具體辦法由市人民政府另行制定。

第四十六條  鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為沒有實(shí)行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理物業(yè)不善的老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。區(qū)人民政府可以通過購(gòu)買服務(wù)等方式，對(duì)提供公益性物業(yè)服務(wù)的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼和扶持。　　

第五章  物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十七條  物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；

（二）將沒有防水功能的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（四）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；

（五）超荷載堆放物品，嚴(yán)重危害房屋安全；

（六）擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損毀樹木、綠地；

（八）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，擅自占?jí)骸⑦w移燃?xì)夤艿溃瑩p壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（九）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)、光源等；

（十）擅自架設(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

（十一）違反規(guī)定停放車輛；

（十二）違反規(guī)定出租房屋；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物；

（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十八條  物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，但不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，不得擅自遷移、拆除，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)或者遷移、拆除的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有違反本條例第四十七條、第四十八條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門依法及時(shí)處理。

第五十條  業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。